国瑞地产运营体系建设14／7／20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库逻辑框架AD战略定位组织结构CF管控模式流程体系BE组织发展绩效激励阶段Page2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库管控模式定义管控模式指从公司战略出发的组织结构与管理控制系统设计，旨在提高组织效能。管控模式的有计划的变革，被称为组织发展。企业管控模式框架结构设计部门职责岗位职责授权体系A组织结构设计公司战略B组织发展组织效能B管理控制系统目标设立计划预算绩效考核实施激励Page3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录第一部分管控模式选择第二部分组织结构设计第三部分流程体系框架第四部分绩效管理Notes:第四部分在此仅概述，另安排详细的专题汇报。Page4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1管控模式选择房地产企业战略定位四要素价值链环节选择区域布局战略定位产品或业态组合目标客户群Page5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1管控模式选择国瑞地产战略定位：中国城市地产综合运营商（1）土地开发聚焦重点一二线（2）住宅开发核心城市及周边（3）商业运营区域战略定位多种类型高品质中产阶级及富裕住宅+持有型商阶层业Page6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1管控模式选择处于战略布局阶段，组织由第一阶段向第二阶段发展，总部是运营控制型总部，比较集权；地区公司目前是职能制，逐渐向战略控制型转变Stage1Stage2Stage3Stage4总部定位?运营控制型?运营+战略控制型?战略控制型?战略控制型?HR、财务适当放权?项目经营比较放权?项目经营充分放权集分权程度?比较集权?中小项目投资、项目??HR、财务集权HR、财务集权经营调度放权??强矩阵（加强项目运强矩阵（加强项目运?强矩阵（加强项目运营管理线）营管理线）营管理线）??职能制?片区管理，项目经理设片区/城市/特殊地区公司结构?出现营运副总、项目成为片区项目总产品事业部和总经理经理（兼职→专?职）?职能内支持性模块成职能支持模块强大型，部门形成小矩阵?职能内出现支持模块?成立全国性商业公司?多个城市?多个城市，形成集群?多个城市?多个城市区域与项目布局?同城8-12个项目?同城项目＞12个?同城1-3个项目?同城4-8个项目?同片区2-3个项目?大城市同片区、或邻近中等城市＞4个Notes:按PMBOK2004定义，强矩阵的特征是出现专职的、对项目经营成败负责的项目经理。Page7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1管控模式选择附：地产公司组织结构类型主要存在职能制、平衡矩阵、强矩阵三种模式，弱矩阵较少被采用。职能制平衡矩阵强矩阵总经理总经理总经理F1F2…FNF1F2…FNPF1F2…FNF11F21…Fn1F11/P1F21…Fn1P1F11F21…Fn1F12F22…Fn2F12F22/P2…Fn2P2F12F22…Fn2Notes:（1）兰色线条与边框表示职能，红色线条与边框表示项目；（2）平衡矩阵下，项目职能经理兼任项目负责人（如龙湖2007年），负责牵头协调，实践中职能负责人兼任项目负责人的情况也很常见（如万科、中海）；（3）强矩阵下，存在专职的项目负责人，可能还存在项目经理的项目经理，即营运副总。强矩阵的“强”不能理解为“项目经理强，而职能弱化”。Page8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1管控模式选择强矩阵结构下，项目团队的目标是项目成败；职能部门的目标是建设专业高地，提升竞争力，快速、高质量响应项目需求。项目团队的目标职能部门的目标?项目内部收益率（IRR）与销售净利润率?项目团队对职能部门响应项目资源、技术支持需求的速度、质量的满意度?年度结算利润?销售额（回款额、签约额）?专业人才的培养?资金计划偏差率?客户满意度?专业知识积累与能力提升?进度：关键节点达成率?质量：业主一次收房率?分担所有项目与本职能领域有关的关键目标?项目特殊使命?职能核心职责Page9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库国瑞地产区域公司组织结构?在单项目运作的区域公司如沈阳公司，采用职能式组织架构，随着项目的增加，逐渐发展成为强矩阵式组织架构?在有3个以上项目运作的区域公司如海南公司，目前采用平衡矩阵式组织架构，大英山项目可设专职项目经理，逐渐发展成为强矩阵式组织架构。Page10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录第一部分管控模式选择第二部分组织结构设计第三部分流程体系框架第四部分绩效管理Page11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1组织结构设计的原则国瑞地产的组织结构设计遵从专业化、扁平化的原则，以提高组织效能。组织效能1专业化2扁平化2.1总部与地区公司2.2垂直汇报长度职能部门设置细分架构的层级与横向管理宽度Page12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1组织结构设计的原则专业化体现在，总部设置了8个中心，3大事业部。以强调专业深度和高度，符合当前国瑞运营控制型定位，但中心内不过度细分岗位。企业总部定位07年销售额进入城市数量总部职能部门数量国瑞运营控制型--8个11个万科战略控制型523亿元23个14个19个中海战略控制型223亿港元10个（不包括港澳）鹏润运营控制型5个12个龙湖战略控制型95亿元5个5个Page13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1组织结构设计的原则扁平化首先体现在，国瑞采取总部——地区公司两级架构，而不是三级架构。两级架构三级架构集团总部集团总部区域公司地区公司城市公司代表性企业：代表性企业：龙湖、华润置地万科、中海、金地Page14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1组织结构设计的原则扁平化还体现在，不管在总部还是地区公司，垂直汇报线最长只有4个人，而集团董事长、地区公司总经理管理宽度一般在8人以上。集团总部汇报线地区公司汇报线集团董事长地区总经理副总经理副总经理中心总监部门经理中心员工部门员工Notes:（1）原则上不出现副总经理——中心总监、地区副总——部门经理之间的一对一汇报，增加管理宽度，解决这种问题的方式之一是副总经理兼中心总监、地区副总兼部门经理；（2）总部中心、地区公司部门将来规模扩大后，可能出现专业小组，如设计研究所景观装饰组，组长主要是专业支持角色，不是管理角色，可以不出现在汇报线、审批流中。Page15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1组织结构设计的原则总部与地区公司垂直汇报线整合图集团董事长总部VP1VP2地区GM高管公司管理层F1F2F3F4F5F6DGM1DGM2F11F21F51F61中层F31F41F1F2F3F4F5F6与基层F12F22F32F42F52F62F11F21F31F41F51F61F12F22F32F42F52F62Notes:VP指副总经理，DGM指副总经理。Page16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2总部与地区的组织机构集团现阶段的组织机构图如下：总裁决策执行委员会专业决策委员会（投资、薪酬……）集副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理团总部财法商物地运资成人业业产设本力务务总地开计营运本总管审管研管管资理稽工产理发理营理源裁办事公事究事中办中中业业所中业中心心部司部心部心心地区北重沈海万石汕郑永京庆阳口宁家头州清公庄司公公公公公公公公司司司司司公司司司司Page17www.fdc01.com房地产智库2.2总部与地区的组织机构地区公司财务、HR、成本负责人拟由总部下派，向总部与地区公司总经理双向汇报，以强化该领域政策的一致性总裁决策执行委员会专业决策委员会（投资、薪酬……）集副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理团总部财人成商物地运资法业业产设本务务力本运开计营运总总管资管管研管审理源理营理发理营工稽裁事公事究事办中办中中中业业所中业心心心部司部心部心地地区产副总总工副总公集司团xx地设财成综招项x营x区务本合标目销计资控管采管项项策金制理购理目目划部Page18部部部部部部部部www.fdc01.com房地产智库国瑞地产决策管理机构1.国瑞地产决策执行委员会为公司最高决策权力机构2.国瑞地产专项决策委员会为国瑞地产决策执行委员会下设业务管理机构3.目的：a.降低经营风险b.提高管理效率Page19www.fdc01.com房地产智库决策执行委员会?职责：对集团开发项目管理过程中存在的重大管理事项进行决策?范围：1公司开发项目、投资项目决策?2项目开发总体计划（经济指标、时间节点）批准?3集团年度经营计划、区域公司年度经营计划批准?4重大融资方案批准?5总部总监以上、区域公司副总以上人员人事任免?6公司现行制度、流程修订?7运营管理中心认为有必要提交决策执行委员会决策的事宜?成员：?常务委员：董事长、公司总经理、副总经理、公司运营总监、相关项目区域公司总?经理（常务委员必须列席会议）?专业委员：人力资源总监、资本运营总监、总工、设计所所长、成本总监、区域公?司主管副总或总监（专业委员视决策内容参加会议）?