万科社区商业业态专项研究报告万科社区商业业态专项研究报告BB..AA..CCoo二零零七年八月nnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟前言伟业顾问受北京万科置业有限公司委托，成立专项工作组历时30日完成社区商业业态的研究工作。期间，项目组根据万科对社区商业业态专项研究的具体要求，通过大量的市场调研以及对典型商户进行深入的研究，最终完成有针对性的社区商业业态专项研究报告（下文）。希望本次社区商业业态专项研究能为万科在后续开发此类商业物业的过程中提供有益的帮助。本报告内容在撰写的过程中始终本着客观、求实的态度加以完成，如报告内容存在缺陷，敬请指正。BB..AA..CC伟业顾问万科社区商业业态专项研究项目组oonnss2007-8-31uullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分第一部分社区商业业态研究综述社区商业业态研究综述BB..AA..CCoonnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟社区商业是为了满足社区居民购物、娱乐、服务等综合性需求而存在的商业物业，经营良好、功能合理的社区商业能够使社区居民的需求得到很好的满足，从而有效的提升社区的居住品质，最终实现商户、居民、社区三方面的共赢。结合伟业多年在商业物业各领域的从业经验以及长期跟踪重点商业物业的经营状况，对社区商业业态种类归纳为七大类28小类：1.餐饮2.零售3.配套服务1）中式正餐类1）超市卖场类1）美容美发类2）西式正餐类2）便利店类2）洗染类BB3）中式快餐类3）家居\家饰..AA4）西式快餐类类..CCoo5）休闲餐饮类4）服饰类nnss5）装修建材类uullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4.教育5.金融投资6.娱乐7.健诊1）儿童辅导培1）中介机构1）休闲类1）专项诊所训2）幼儿园2）商业银行2）KTV2）SPA、足疗3）乐器行3）彩票投注3）夜总会3）养生馆4）玩具租赁4）网吧4）宠物店5）洗浴上述七大类28小类的商业业态基本含盖了目前社区商业的主要业态种类。这些社区商业业态中商户的选址要求、产品设计条件、经营模式等BB..AA，即存在着行业的普遍规律，又有着各自的独特需求。..CCoonnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万科素以住宅社区开发见长，并已初步走向工业化的产品开发模式，住宅产品也已形成了不同品牌系列，如万科城市花园系列、金域蓝湾系列、金色家园系列等。但不同系列的住宅社区由于所处的地理位置的差异，而对社区商业业态的需求特点各不相同。如金域蓝湾系列产品位于城市中心地带，周边城市商业配套完善；而城市花园系列产品距城市中心较远，周边相对缺乏商业配套。因此在社区商业业态的选择上即要结合社区环境条件、居住人群特点，又要符合商户的选址要求。本次社区商业业态专项研究中，从产品设计条件及硬件设备要求的差异化的角度入手，重点选取了八类社区商业典型业态进行针对性的研究，并对这八类业态在选址要求、产品设计条件、硬件设备要求、经营模式等方面的行业普遍规律进行归纳总结，并结合典型商户案例分析加以补充说BB..明。AA..CCoonnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二部分第二部分细分业态商户研究细分业态商户研究BB..AA..CCoonnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重点重点关关注注一览表一览表分业类态重点关注道路交通要求：要求社区交通方便，城市次干道，方便车辆停；楼层要求：100－500平米左右的中小型餐饮，首先考虑首层位置，承租能力较低或品牌影响力中较大的商户可以上二层、三层，但必须保证广告标牌明显且位置正对交通干道。500业式平米以上大型餐饮楼层选择相对宽松；电量：厨房电器设备需要380V动力电，用电态正量250-300W/平方米；燃气：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求80－100立方一餐米/小时；排烟：与灶眼数量相关，通常中大型餐饮要求15000立方米/小时－20000立方米/小时、排烟管道转角处必须为弧形且尽量独立设置；隔油池：与商家实际使用要求相关，通常中大型餐饮隔油池规格不小于80cm×150cm×50cm道路交通要求：通常选择沿城市主干道，并方便步行或骑车抵达；电量：厨房中业设备需要380V动力电，一般用电量150KW/日；上下水：通常要求上水管径不小于式态DN50mm,下水管径不小于DN100—125mm；排烟：与灶眼数量相关，通常要求4500快二—15000立方米/小时；燃气：与灶眼数量相关，通常要求40－60立方米／小时，餐BB部分依靠电力操作的商户无燃气需求..AA西道路交通要求：要求交通方便，可达性强，便于乘车或驾车抵达；楼层要求：..业CC式通常为临街一层，部分商户需要户外搭棚空间；设备要求：通常必备消毒柜、冷柜态oo正、饮料机，需有扒炉、烤箱等；广告位要求：外立面要能做成玻璃，成为展示区；nn三ss餐租期：通常10年uullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重点重点关关注注一览表一览表分业类态重点关注道路交通要求：要求较强的的对外交通，要靠近主干道，并方便步行到达，避西免快速路；楼板承重：厨房区楼板承重通常为350—450公斤/平米,就餐区承重通业式常为250—350公斤/平米；电量：日用电量不少于150Kw-250Kw，通常为380V动态快力电；上下水：上水管径通常在DN32以上，日用水量25-30吨；下水管径通常在四餐Ф100以上；空调：要求舒适度较高，空调用量大，如中央空调时间或规格不能满足，商户通常自行安装；租期：至少10年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期道路交通要求：要求城市次干道或支线，最好在十字路口、“L”面（即直角休形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角）处；层高要求：净高通常不低于3米；业闲电量：通常需要提供380V动力电，不低于100KW电量；上下水：通常上水管径不小态类于DN32，水压不小于0.3Mpa，下水管径不小于DN100；物流通道：中小型无食品五餐加工类商户通常可接受与人流通道共用，若存在较频繁物品进出，则要求设置物流饮通道，设置要求与快餐类餐饮相同BB美道路交通要求：临市政次干道或支路，便于车行、步行抵达；上下水：必须有..业AA容上下水管道，一般用电热水，对电压无要求。规模较大的发廊要求24小时热水（可..态CC美自行设置热水器）；广告位要求：需明显的广告展示位置，主要设置在门店上方；o六o发租期：至少4-5年，主要考虑前期开店成本投入的回收周期nnss道路交通要求：要求车站附近地段，避免城市快速路，方便步行及车行；楼层uu业洗ll要求：通常为首层，若店面醒目可接受二层；电量：满足三相电压，20kw-40kw，ttii态染nn需要380V动力电；上下水：需通上下水,上水满足8升/分钟；楼板承重：不小于gg七类50公斤/平米；柱间距要求：不小于8米；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重点重点关关注注一览表一览表分业类态重点关注业便道路交通要求：要求沿城市支线道路，以及车站、居民徒步购物5分钟可到达态利；楼层要求：通常要求首层；层高要求：净高不少于3－3.5米；柱间距要求：不八店小于8米；广告位要求：需明显的展示位置，门头广告道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上，位于至少两条小区干道级以上道路的交汇处或距交汇处口4分钟步行距离内，周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等，商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址；楼层要求：通常为B1－F3，全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大大城市可租用负一层；空间比例：要求辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的型比例划分；层高要求：梁下净高不少于4.5米；楼板承重：多数不少于350KG/平米业超，部分特殊需要承重在600KG/平米以上；物流通道：要求设有宽度在6米以上的态市BB通道，可供货车卸货作业和不得小于300平方米回车场；货梯：载重量不少于2吨八卖..AA，货梯开门宽度不应小于1.4米，位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓；空调场..CC：要求每人最小新风量不少于17立方米/小时，过渡季节换气次数：3-5次/小时类oo；夏季温度要求：干球温度26-28摄氏度，湿度55%+10%冬季温度要求：16~18摄nn氏度湿度30%；柱间距要求：不少于8米；进深：不少于35米；载客梯：所选物业ssuu楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人lltt行道宽度不少于1米，陂度不超过12度；停车位要求：面积不应少于1000平方米iinng，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置与g卖场距离不宜超过100米wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟业态业态一一：中式正餐：中式正餐BB..AA..CCoonnssuullttiinnggwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟常规常规商户研究商户研究1.商户选址要求?社区