房地产项目工程管理流程及成本管理体系张尊汉张尊汉二O一一年四月七日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录一、房地产开发成本管理的体系二、工程项目成本管理体系二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点三、工程项目各阶成本管理的重点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。愈显著。在在房地产房地产开发建设的整个过程中开发建设的整个过程中，项目，项目立项、立项、规划设计、规划设计、工程工程建设建设实施和销售实施和销售、、竣工决竣工决算算等，等，每一个环每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。是房地产项目成本控制的核心。所所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动是个动态管理的过程，态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目项目质量、工期等隐性成本，质量、工期等隐性成本，并且并且还要考虑消费者的消费成本还要考虑消费者的消费成本。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、房地产开发成本管理的体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1成本管理的理念营销——产品设计、质量不好，我卖不出去；营销——产品设计、质量不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；成本——都做完了，只能这样了；????????财务——没有我的事。财务——没有我的事。??成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益----提升价值提升价值??成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题，要更注重投入和产出的问题??成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品，，??地产公司经营模式决定着成本控制管理的地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和理念和思路思路www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.2成本管理的职责??成本管理的主要控制部门成本管理的主要控制部门：：??预预决决算人员？算人员？??项目公司？项目公司？??设计部设计部管理管理门？门？??招投标和采购部门？招投标和采购部门？??产品策划部门？产品策划部门？??成本管理部门的职责成本管理部门的职责：：??全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，，了解产品、掌握了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控市场，制定目标，全程监控。。??开发商开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；；工作就是工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，，不不是大厨是美食家是大厨是美食家。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3工程项目建设流程www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目开发主要流程www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4.房地产项目成本控制体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目财务成本体系1.1.土地费：征地费、契税费、土地增容费土地费：征地费、契税费、土地增容费2.2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费3.3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观化景观费、费、电信电信及及智智能能化化工工程费程费4.4.建建筑安装筑安装工程费：土工程费：土石方石方工程费、工程费、桩桩基础工程费、基础工程费、肌坑围护肌坑围护费、土建工费、土建工程程材料材料费费（甲（甲供供材料）材料）、土建工程费、、土建工程费、安装安装工程费、工程费、安装安装设设备备费费（甲（甲供供））、、装修装修工程费、工程费、试验检试验检测费、测费、55..配套设施费配套设施费66..开发开发间接间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。77..工程不可预工程不可预见见费费88..开开办办费费用用等等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产工程项目成本管理体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、工程项目成本管理体系二、工程项目成本管理体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.工程项目目标成本体系1.1工程目标成本的概念??目标成本是目标成本是房地产房地产企业预企业预先确先确定的、在一定定的、在一定时时期期内内和经过和经过努努力所要实力所要实现现的成本目标的成本目标，，是项目成本的控制标是项目成本的控制标杆杆。。??目标成本是公司基于市场目标成本是公司基于市场状况状况，并结合公司的经营计划，，并结合公司的经营计划，根据根据预期售预期售价和目标价和目标利润利润进行预进行预先确先确定的，经过定的，经过努努力所要实力所要实现现的成本的成本指指标。标。??目标成本目标成本体现体现““以经以经济济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形形成成行业成本行业成本优势”优势”的成本管理的成本管理宗旨宗旨。。??目标成本要目标成本要体现先体现先进性和严进性和严肃肃性性。。www.fdc01.com房地产智库1.2工程目标成本建立的流程??目标成本目标成本体系体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成的控制成本。本。??目标成本的制定是目标成本的制定是由由测算测算到概到概算算再到再到预算的预算的逐步真逐步真实的过程，是一个实的过程，是一个由粗浅到细由粗浅到细的过程的过程。。??随着项目阶段的随着项目阶段的逐步推逐步推进，成本项目进，成本项目逐步细化逐步细化调整，目标成本调整，目标成本亦逐步亦逐步真真实实。。??建立目标成本建立目标成本体系体系的基础：公司应有不的基础：公司应有不断断完完善善的成本的成本数据积累数据积累以及以及优优秀秀的预算管理人才作保的预算管理人才作保障障。。www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库2.工程项目动态成本体系??动态成本管理应保动态成本管理应保障障所有成本的所有成本的变变更能更能够够得得到到及及时时管理管理：：??设计设计变变更更??工程工程签签证证??各各阶段阶段对对动态成本进行动态成本进行分析分析和和总总结结，，及及时时调整目标成本调整目标成本管理管理体系体系，，真真实实反映反映成本控制成本控制现状现状。。??动态成本管理是动态成本管理是对对成本实成本实时时监控的重要监控的重要方法方法。。各种各种成本控制成本控制软件软件的产的产生生，，如明如明源成本管理源成本管理软件软件；；金碟金碟等等其实主要的是实其实主要的是实现现成本管理的动态控制。成本管理的动态控制。www.fdc01.com房地产智库3.工程项目后评估体系??项目项目后后期评期评估估是成本管理效是成本管理效果果评价和评价和改改进进（（CACA））的的途径途径项目工程竣工并在结算完成项目工程竣工并在结算完成后后进行进行，，对对项目过程中发项目过程中发生生的所有成本进的所有成本进行行系统系统全面的全面的再再评价评价：：??比较比较项目结算成本项目结算成本与与可行性研究可行性研究时时的预测成本的预测成本差异（差异（评价投资评价投资估估算、项目成本预测的准算、项目成本预测的准确确、合理性、合理性））??对比对比项目结算项目结算与《与《目标成本目标成本指导书》指导书》的成本的成本差异（差异（评价成本管理评价成本管理工作的有效性工作的有效性））??分析各分析各期期《《项目动态成本项目动态成本分析报告》（分析报告》（评价项目成本管理的科学评价项目成本管理的科学合理性合理性））??分析分析工程工程承包范围变化承包范围变化，工程量，工程量变化变化等等确认确认设计设计变变更、更、现现场场签签证等证等对对成本的成本的影响影响??考察项目考察项目交付使用交付使用一定一定时时期期内内，主要工程，主要工程材料材料的的使用使用效效果果和和耐用耐用程程度（度（评价评价材料材料成本的合理性成本的合理性））www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库4.成本管理流