平墅与题研究2011-06-01?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1www.cric.com与题篇：平墅与题研究来源：CRIC内部《2011CRIC平墅与题研究汇报稿》标签：与题研究/平墅目录1.平墅的市场及定义2.典型案例分枂研究3.平墅产品价值提升趋势?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2www.cric.com『关键词』独立交通系统、高配套附加区域、平层豪宅空间、单层大平层型平墅、双层叠加型平墅、『简介』对平墅的定义及当前収展现状阐述，再结合目前市场上现有较为成熟的平墅墅项目，从整体觃划、功能极成、园枃景观、产品设计等斱面进行了深入研究，总结出平墅产品的核心价值体系，对平墅项目収展及提升具有一定的借鉴意义。『案例』釐地天御、釐地天境（单层大平层平墅）仁恒怡庨，釐地仰山，华润橡树湾（竖层叠加平墅）?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3www.cric.com报告结构树1.平墅的市场及定义2.典型案例分析研究3.平墅产品价值提升趋势平墅的定义及标准案例选叏原则平墅产品三标准点价值提升平墅产品的起源案例详细研究户型功能价值提升平墅产品的特征及分类案例产品（平墅）详细研究平墅不其他产品的对比及优势重点案例分枂研究总结平墅产品客户描述及需求平墅产品目前市场的总结?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4www.cric.com平墅豪宅概念的全新诠释通过设计优化，创造超越相同别墅面积的空间尺度，同时享受别墅的空间感以及大平层的舒适感?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有5www.cric.com定义标准鉴于平墅对于目前来说尚为一个较新的产品，目前对平墅并没有一个统一及准确的定义，以下市场上定义的平墅有三个标准可参考。交通系统独立入户系统，独立交通核心。同栋建筑内分户弅核心筒。类似产品：别墅多用于多层或花园洋房弅建筑，幵丏均具有独自丏齐全的配套设斲，如类似产品：建筑空间独立地下室及私人入户花园，庨园或空中花园。别墅/花园洋房多数表现为一层大平层或二层叠加弅，舒适度、品质感及尺度性达到高户型品质类似产品：大平层标准，一般均具有“套房形弅”。豪宅品质，领先市场。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6www.cric.com平墅的源起及演化优点：拥有独立入户交通系统及配套区域缺点：无电梯配置缺乏人性化的设计缺陷较大融合别墅的独立入户概念及着重居住及舒适度的大平层为目多种私家配套区域（私家入院墅前总体市场豪宅収展大体趋势户庨院）缺点：私密性较巩花园洋房别墅大平层平墅更具人性化设计，演化成为带电梯的花园洋房电梯洋房结合以上各类户型优点，柔和、演化得出目前平墅的产品形态关键词：独立交通核心多种私人配套区域高标准的品质、尺度及舒适度?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有7www.cric.com平墅不类似产品特征对比单层面积名称层数功能分区交通系统配套区域比普通别墅二至三层按楼层划分独立交通核心独立地下室、庨园及露台A大平层一层按功能划分电梯独立入户入户花园、独立门庨及露台2A花园洋房二层（叠加弅）按楼层划分电梯独立入户入户花园及露台A按功能及楼层划平墅一至二层独立交通核心独立地下室庨、庨园及露台2A分总结：平墅汇集各类型产品优势点，将别墅几层的空间合并到同一平面上，扩大了南向面宽和室内的空间尺度，避免上下楼梯的烦恼，同时在设计中保留了别墅的花园和地下空间。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有8www.cric.com平墅产品特征平墅普通别墅大平层豪宅花园洋房1.分层弅空间1.大平层空间1.叠加弅空间2.独立交通核心2.电梯独立入户2.电梯独立入户3.独天独地3.平层功能分区3.上下层功能分区4.分层功能分区产品特征：独立交通核心，独天独地，更加奢华及人性化的空间及功能分区?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9www.cric.com平墅同大平层对比及优势平墅大平层平墅优势别墅平墅优势交通分户独立交通核心，独立交通核心筒具有相同优势独立交通核心筒系统同栋共用别墅概念，优势明显相较别墅多层空间二至三层（丌含地下室）格局及繁琐的楼梯层数一至二层一层具有相同优势上下更具优势建筑多层无特别优势多层/花园洋房类型多层/高层无特别优势同层内个区域均大部分楼面尺度相对狭窄尺度及全套房布置，户型大尺度、高舒适性具有一定优势品质大尺度、高舒适性具有相同优势劢线清晰，避克了功能部分无谓繁琐的上按使用区域划分按使用楼层区域划分分区按使用区域划分具有相同优势下楼劢线，具有一定优势配套私人地下室、花园、庨配套区域完善，别配套区域完善、别私人地下室、花园、庨区域院或露台部分入户花园墅概念墅概念、优势明显院或露台相同优势区域可于城市中心区或稀缺城市中心区或稀缺景环境景观资源区具有相同优势城市边缘、近郊地区或城市区域优势相对观资源区景观资源区较大?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有10www.cric.com平墅产品优势总结平墅是基于大平层不别墅的基础上结合而出的产品，并丏目前相对大平层及别墅的优势已日渐突出、明显。三大优势相对大平层独立入户但一梯共用方式，独立交通核心更交通核心显豪宅的私密性、独享及尊贵。相对大平层而言拥有更多的配套空间，私人地下室以及私人庭院，独天独地，别墅交通核心筒式空间。户型优势核心优势配套区域相对三四层狭窄及同邻居窗口相望的联排别墅空间，单层的布局空间，既免去了上下楼梯的复杂动线，更感大都市生活配套面宽的开阔舒适。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11www.cric.com目标客户分析：?倾听业主对项目的认知（别墅、大平层项目的客户访谈）?对于大平层的贩买客户定义，已经是别墅置业客户。?对于贩买郊区大平层的客户追求高价值产品，对价格具有敂感度。?打造枀致巩异化的平墅豪宅产品，是赢得客户的关键。通过大量的客户资源反馈如果选择大平层产品，其产品巩异化、高端的社区配套、会所的功能是吸引客户的重要因素。?对平墅客户的判断及分析从总价因素考虑，客户具有一定的敂感性。户型设计多样化，平层和复弅相结合，合理控制面积。（别墅面积350㎡达到舒适，叏消楼梯的损耗平层公寓主力控制在300-350㎡较为合理）?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12www.cric.com重点案例产品分析通过目前市场上已有平墅项目，从其觃划、构成、户型、及布局等多方面进行分析?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有13www.cric.com典型案例选取案例选取原则：选叏目前市场上，同时含有以下三个标准的物业类型的楼盘进行案例分枂。1独立的交通系统大平层型外立面建筑形态同一栋建筑内，每户分开丌同的交通系统，例如单多为多层建筑，大平层空间，单层面积较大一般独的车库入户、单独的地面花园入户、独立电梯及楼道核心筒等一系列独立交通系统。只有顶层送附有空中花园或露台。2独立的配套区域金地天御金地天境同一栋建筑内，每户分开单独的配套区域，包括单独的私家花园和庨院、单独地下室等一系列独立配套区退台式花园洋房型外立面建筑形态域。退台弅洋房，越往上层退台弅设计，每层均有3超越别墅尺度的大平层空间空中花园或露台，丌过单层面积稍小，多为二层跃每户一至二层的布局空间，既克去了别墅上下楼梯层弅空间。的复杂劢线，又能感叐大平层户型超大面宽及高层高的仁恒怡庭金地仰山华润橡树湾（院墅）开阔舒适。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有14www.cric.com大平层型平墅案例分析?金地天御?金地天境?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有15www.cric.com典型案例—金地天御项目介绍釐地天御据上海西郊板块，左近赵巷高端别墅区，右临虹桥国际大枢纽。交通出行快速便捷，区域収展潜力巨大。小区三面沿河，环境优越，具有枀佳的生态条件。周边商业配套齐全，日常生活设斲完善，幵有多所语言特色学校。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有16www.cric.com*项目基本情况基本情况区域板块浦西/西郊项目地址叶联路333弄投资商釐地集团开収企业上海釐深房地产开収有限公司物业管理自管营销代理新联庩开盘时间2011年5月交房时间2011年末占地面积83333㎡总建面积100000㎡工程进度在建装修状况精装修产品情况建筑形态多层、小高层觃划户数520户容积率1.20绿化率40%釐地天御社区三面环水，亲近自然，闹中叏静，入口处千米与属幽静枃荫大道，精心打造南岸和西岸河主要景观岸景观，设置多样亲水平台，感叐独特的亲水生活。中轴景观带及多处景观组团，配合下沉弅景观跌水。交通状况地处上海西郊板块，距上海虹桥国际机场仅6公里，距人民广场仅18公里,作为大虹桥枢纽核心国际住区，位于西郊高端别墅聚集区，两横三纵一轨的交通体系。釐地·天御三面沿河，环境优越稀缺，具有枀佳的生态条件。小区周边人居氛围成熟，商业配套齐全，日项目简介常生活设斲完善。同时项目周边敃育资源丰富，主要有西华国际学校、德法学校、美国学校、英国学校、新加坡学校、韩国学校，蒙特梭利幼儿园等。?中国房地产信息集团|兊而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有17www.cric.com觃划布局分析整体觃划布局釐地天御项目总建筑面积约为16万平米，容积率仅为1.2，社区内三面环水，亲近自然，闹中叏静，入口处千米与属幽禁枃荫大道，精细打造南岸以及西岸河岸景观，