销售讲义《无锡世博广场》2011年上海易居（中国）控股有限公司【无锡世博广场】销售讲义编写日期：2012年02月易居（中国）第1页共47页销售讲义《无锡世博广场》销售讲义目录一、环境篇1、区域简介2、人文地理和地理位置3、区域特色二、市场篇1、无锡市房地产概述2、区域市场分析3、竞争个案分析三、产品篇?基本资料/经济技术指标?开发团队介绍?建材和配套?房型和面积配比?房型优缺点四、项目SWOT分析五、答客问?环境/产品/物业/政策法规六、前期阶段销售说辞七、销售篇八、政策法规篇易居（中国）第2页共47页销售讲义《无锡世博广场》九、接待及后台操作流程一、环境篇1、区域简介?行政划分无锡地处江苏省东南部,中国经济最发达的长江三角洲地区,下辖江阴、宜兴2个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7个区,总面积4788平方公里?人口民族2010年第六次全国人口普查常住人口中户籍人口444.68万人，民族绝大多数居民属汉族江浙民系，另有45个少数民族，近1.8万人，还有3万多名来锡经商务工的少数民族同胞。流动人口外来人口192.58万人?经济发展情况综合实力显著增强无锡经济发达,人民富裕,经济总量始终位居全国大中城市前十位,2008年无锡地区生产总值达4419.5亿元,人均GDP为73053元,财政一般预算收入365.43亿元。产业结构不断优化无锡是全国科技进步先进市、国家火炬创新试验城市、国家专利试点城市,拥有国家集成电路设计产业化基地、国家级工业设计园、国家动画产业基地、国家液晶显示产业园等。无锡目前拥有高新技术企业246家。高新技术产业占规模以上工业比重达41.5%。税收入库再创历史新高税收收入的增长可以说是改革开放三十年来无锡经济飞速发展最重要的缩影之一。在国地税分设前的1978年到1993年，无锡税收收入从5.01亿元增长到了32.92亿元，易居（中国）第3页共47页销售讲义《无锡世博广场》增长约5.5倍；1994年国地税分设到2008年这十五年，国税总收入累计超过了2500亿元；国税直接收入占GDP比重从1994年的5.64％提高到了2007年的9.56％；人均征收从229万元增加到了2008年的约2850万元。2011年1月全市国税收入已达到411.4亿元，增长22.6%，增幅分别领先全省和苏南2.5和3.1个百分点；实现一般预算收入108.43亿元，增长28.12％。国税收入对全市财政的贡献率逐年提升，有力地促进了无锡地方经济与社会的协调发展。招商引资成绩显著近年来,无锡大力发展以“硅谷、液晶谷、生物谷”、环保新能源等为重点的先进制造业和以服务外包等为重点的高端服务业,正不断优化利用外资的结构,提升利用外资的层次和水平。无锡已累计批准来自90多个国家和地区的外资企业11715家,其中,《财富》世界500强中已有74家公司在锡兴办企业143家。?绿化寄畅园，太湖鼋头渚，无锡中视影视基地，蠡园，梅园，灵山胜境?文化遗址太湖鼋头渚，蠡园，梅园，灵山胜境，寄畅园2、人文地理和地理位置?地理位置无锡是中国江苏省下辖的一个地级市，地处长江三角洲腹地，南濒太湖，西接常州，北依长江，东临苏州，中间流淌着古运河，是在江南蒙蒙烟雨中孕育出的一颗璀璨的太湖明珠，也是国家历史文化名城之一。2008年中国百强城市排名第15位。无锡总面积为4787.61平方公里（市区面积1622.64平方公里），?人文地理水资源南濒太湖，北依长江，中间流淌着古运河京杭运河3、区域特色易居（中国）第4页共47页销售讲义《无锡世博广场》无锡是著名的“江南鱼米之乡”,素有“太湖明珠”的美誉。出产的阳羡茶叶、太湖三白、无锡排骨、宜兴紫砂、惠山泥人、锡绣等闻名中外。无锡风景秀美,是中国优秀旅游城市、国家园林城市,拥有古运河、鼋头渚、寄畅园、天下第二泉、宜兴竹海等诸多全国知名的旅游景点。综合类社区的阐述?生活机能及交通动线教育设施:全区现有各级各类学校50所，其中高校2所，中等职业学校3所，基础教育阶段学校39所，成人教育中心6所，在校生总数6万多人。这些学校中有相当数量的是市属学校，无锡科技职业学院、市机电高等职业技术学校、技师学院、卫生高等职业技术学校等医药：仁德医院、虹桥医院、凤凰医院银行:各大商业银行均已入住邮局：新区邮政支局、滨湖区邮政支局超市卖场：家乐福、欧尚、百安居、好又多机关：无锡市民政局、无锡市社会福利院、无锡新区人民检察院、无锡新区人民法院、新区人才服务中心等休闲娱乐餐饮：新之城、宝龙城市广场、东南亚风情街等车站：仁德医院站：30路：新区分公司——无锡中央车站易居（中国）第5页共47页销售讲义《无锡世博广场》35路：科技职业学院——无锡火车站35路（大):科技职业学院--无锡汽车站761路：空港硕放公交场站--火车站767路：新洲路客运站--无锡汽车站765路：科技职业学校--八百伴116路：无锡东站--公交三场707路：长江北路（旺庄路）--无锡东站130路：国际展览中心--红星美凯龙751路：鸿山--火车站65路：坊前--火车站756路：新安客运站--招商城766路：新港路客运站--渔港51路：外下甸工业园区--公交三场66路：太湖花园三期--火车站76路：坊前--惠畅里70路：春潮花园2期--盛岸公交停车场92路：公交硕放停车场--火车站易居（中国）第6页共47页销售讲义《无锡世博广场》107路：鸿山镇政府--招商城103路：科技职业学院--青祁路梁清路129路：公交梅村总站--贡湖大道726路：春潮村--东方国际轻纺城41路：坊前--河埒口45路：太湖花园三期--火车站二、市场篇1、无锡市房地产概述1.1市场概述易居（中国）第7页共47页销售讲义《无锡世博广场》1.2数字楼市2011年无锡市区房地产开发投资617.79亿元,同比增长36.59%，其中住宅开发投资409.69亿元，同比增长28.73%。无锡市区房地产施工面积为3374.28万平方米，同比增长3.77%，其中住宅2373.25万平方米，同比减少3.73%;房地产新开工面积为1113.85万平方米，同比减少4.96%，增幅从4月起基本呈现逐月回落的态势，至12月出现负增长，其中住宅778.86万平方米，同比减少18.28%;房地产竣工面积为495.89万平方米，同比减少31.69%，其中住宅339.04万平方米，同比减少39.86%。易居（中国）第8页共47页销售讲义《无锡世博广场》1.3市场关注11.3.1政策金融　2011年无锡市区征收不动产销售营业税29.85亿元，同比增长3.54%，契税征收21.43亿元，同比减少17.35%。12月末无锡市房地产开发贷款余额总计454.67亿元，环比9月末增长6.04%，增幅比三季度回升约4个百分点，其中房产开发贷款余额343.1亿元，环比9月末增长3.88%，增长速度明显放缓。2011年无锡市个人住房贷款(商业)累计发放169.73亿元，同比减少40.3%，同期市区累计发放公积金贷款27.67亿元，同比减少23.03%。1.3.2企业动态今年以来货币政策持续收紧，银行存款准备金率高位运行，贷款利率不断提高，房地产开发企业的融资渠道大量减少，尤其是市场成交量相比去年萎缩近四成，企业难以快速回笼资金，特别是一些前期扩张比较快、策略较为激进的企业，资金压力明显增加。短期内货币及信贷政策不可能出现明显变化，限购政策也将继续执行，后期多数企业资金链将面临更为严峻的考验，因此要继续关注企业的资金面，引导资金风险较大的企业积极通过并购、股权转让等形式互帮互助，共度难关，防止烂尾项目的产生。1.3.3土地趋势限贷、限购政策出台以来，商业地产逐渐成为房地产投资的新热点，数据显示，今年市区非住宅商品房销售面积约占总量的23%，比去年增长了近6个百分点。同时，今年非住宅用地出让面积约占总量的44%，可以预计在下一阶段将有更多的非住宅楼盘进入市场。1.4土地市场1.4.1土地供应2011年无锡市区共出让107幅国有建设用地使用权，土地出让总面积为421.69万平方米，同比减少39.23%。另外，2011年江阴出让国有建设用地238.76万平方米，同比减少36.6%，出让金额69.8亿元，同比减少38.91%;宜兴出让国有建设用地170.11万平方米，同比减少39.83%，出让金额38.73亿元，同比减少51.37%。1.4.2供应结构分析经测算其中住宅用地面积约为238.01万平方米，占总量的56.44%。土地出让总金额为225.67亿元，同比减少42.79%，成交溢价率进一步下跌，仅为8.86%。1易居（中国）第9页共47页销售讲义《无锡世博广场》1.4.2土地成交1、地块成交走势图2、成交地块结构分析2011受到调控等相关因素的影响，11年土地市场中住宅用地已是渐行渐远。6次土拍107幅地块中仅7幅地块为纯居住地块，商业综合用地为100幅，占总地块数量的约94%。年土地成交用途结构易居（中国）第10页共47页销售讲义《无锡世博广场》3、成交地块溢价率分析1.5商业市场1.5.1整体评价受到调控等相关因素的影响，11年土地市场中住宅用地已是渐行渐远。6次土拍107幅地块中仅7幅地块为纯居住地块，商业综合用地为100幅，占总地块数量的约94%。住宅限购成为商业地产发展的催化剂，令正在转型期的房企加快步伐进军商业地产，寄希望于商业地产打开困局。一些专注住宅市场的房企在房地产转型期也正在寻求自身的定位，越来越多的房企开始涉足商业地产，争取在未来的房地产市场中占得先机。1.5.2供求存量2011年无锡市区商品房批准预售面积925.57万平方米，同比增加16.68%，其中住宅680.87