PagePagePagePage1111FromFromFromFromVisionVisionVisionVisiontotototoValueValueValueValue凭远见凭远见凭远见凭远见创价值创价值创价值创价值龙湖龙湖龙湖龙湖时代天街时代天街时代天街时代天街二、三期商业业态二、三期商业业态二、三期商业业态二、三期商业业态布布布布局建议局建议局建议局建议2222000011111111年年年年00006666月月月月房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage2222前前前前言言言言本次报告在2011年06月22日贵司提供之《方案一》及《方案二》资料以及2011年06月28日提供的二期图纸，并结合2011年06月22日顾问会议讨论意见基础上完成，供贵司参考，谢谢！2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage****项目地块分区示意项目地块分区示意项目地块分区示意项目地块分区示意目前一期开发目前一期开发目前一期开发目前一期开发：：：：AAAA1111、、、、A2A2A2A2大型家庭一站式大型家庭一站式大型家庭一站式大型家庭一站式购物中心购物中心购物中心购物中心建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积172,822m172,822m172,822m172,822m2222AA12二期开发：二期开发：二期开发：二期开发：CAAAA3333、、、、CCCC开放式文化商业区开放式文化商业区开放式文化商业区开放式文化商业区建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积150,611m150,611m150,611m150,611m2222ADDDD年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心年轻时尚购物中心3建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积73,558m73,558m73,558m73,558m2222DE三期开发：三期开发：三期开发：三期开发：EEEE、、、、FFFF大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心大型专业店，功能中心F建建建建筑面积筑面积筑面积筑面积115,729m115,729m115,729m115,729m2222资料来源：项目官网，*【保密信息】【保密信息】【保密信息】【保密信息】TCBL研究房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage44441.01.01.01.0项目图纸评审建议项目图纸评审建议项目图纸评审建议项目图纸评审建议房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage55551.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议B1B1B1B1TCBLTCBLTCBLTCBL建议：建议：建议：建议：1、靠近书城的商铺径深较深，可压缩一个柱距，将此处的中庭1111往左移动一个柱距，扩大右边商铺的径深。2、书城出入口留两个即可，建议封闭红圈1范围内的出入口封闭，可规划商铺。房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage66661.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议1111FFFFTTTTCCCCBBBBLLLL建议：建议：建议：建议：1111?建议红圈1处的商业主入口距离红圈3处通往VILLAGE的出入口较5555近，因此建议将项目商业主入口改至项目西面，并增加一个入口处的中庭；33332222?建议红圈1处店铺设置为通道两边有店铺，便于商业氛围的延续；4444?红圈2处店铺不建议规划为街铺形式，改为商场内店铺规划。?红圈4处，靠近主力店的商铺径深较深，可压缩一个柱距，将此处的中庭往左移动一个柱距，扩大右边商铺的径深。?红圈5处，演绎广场遮挡商场形象，建议取消。房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage77771.01.01.01.0图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议图纸评审建议3333FFFFTCBLTCBLTCBLTCBL建议：建议：建议：建议：?建议红圈1处规划为店铺，延续商业1111氛围；?建议红色范围2处2222增加商铺，以增强本楼层的商业氛围。房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage88882.02.02.02.0项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议项目二三期业态规划建议房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage99992.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议零售A3、C1、C2地块餐饮娱乐五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩五大业态亮点：儿童职场、儿童主题百货、真冰溜冰场、书城、电玩服务标高楼层A3地块C1地块（非village)C23406F花园餐厅屋顶花园　　　3365F大型餐饮特色餐饮大型餐饮特色餐饮冰场运动户外零售3314F轻便餐饮特色餐饮玩具反斗城流行数码电玩/生活零售3263F特色餐饮休闲餐饮量贩服饰、儿童零售儿童主题百货儿童职场3212F特色餐饮休闲餐饮流行服饰儿童主题百货3161F国际流行服饰休闲餐饮流行服饰休闲餐饮流行鞋包服饰零售310B1休闲餐饮流行服饰书城休闲餐饮特色餐饮培训服饰零售大型健身中心/足轻便餐306B2大型超市轻便餐饮休闲餐饮下穿道下穿道下穿道下穿道休闲餐饮服饰零售浴饮/房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage101010102.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议CB2B2B2B21规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、A3地块考虑2个方案健身中心、健身中心、健身中心、健身中心、方案一：A3地块项目内市政道路上盖之下，建大型足浴大型足浴大型足浴大型足浴议地块设置目的性较强的业态，可满足区域内建议规划下沉式广场作为超市入生活生活生活生活消费，带动项目中段整体商业吸引力。项目内口超市超市超市超市人流较易到达A3北区，建议设置大型生活超方案一：方案一：方案一：方案一：生活超市+轻便餐饮市；南区车流较易到达，因此建议设置轻便餐方方方方案二：案二：案二：案二：饮业态；KTV+保龄球馆+轻便餐饮轻便轻便轻便轻便方案二：考虑延续A2休闲娱乐的氛围，可规划餐饮餐饮餐饮餐饮KTV、保龄球馆。南区车流易到达，仍建议规轻便轻便轻便轻便划轻便餐饮业态与C2的南区形成呼应；餐饮餐饮餐饮餐饮2、C1地块可达性较差，位于VILLAGE下方，因服饰服饰服饰服饰此建议规划以目的性较强的娱乐、餐饮业态，零售零售零售零售零售餐饮A3带动人流到达此区域；娱乐3、C2区域可达性好、商业昭示性佳，因此建C服务议可规划为服饰零售业态。2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage111111112.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议C1B1B1B1B1连接连接A1区A1区培训培训培训培训规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、B1层设置有书城主力店，业态可围绕与之相关的文化休闲娱乐进行展开；2、建议与A1区连接部分规划餐饮店铺；书城书城书城书城3、C1地块规划餐饮培训业态，与B2层和1F的VILLAGE形成呼应；4、沿商业主动线规划零售店铺，但须进一步优化动线和店铺设计。零售餐饮A3娱乐服务C2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage121212122.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议1111FFFF商业主入口规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层是A3地块和C2地块的平街首层，人流量较大，商业价值高；2、A3地块可设置服饰次主力店；3、与VILLAGE相邻店铺建议设置轻便餐饮和休闲餐饮业态，与VILLAGE形成商业呼应，服饰次主服饰次主服饰次主服饰次主营造休闲开放式商业区概念；力店力店力店力店4、主动线以及店铺划分需进一步优化。零售餐饮A3娱乐服务C2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage131313132.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议2222FFFF规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划有儿童职场在A3区，因此在C2区规划婴童百货；2、靠近A1区和景观较好的区域建议规划餐饮业态，增加楼层商业业态丰富度。儿童儿童儿童儿童职场职场职场职场零售婴童婴童婴童婴童餐饮百货百货百货百货娱乐A3服务C2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage141414142.02.02.02.0二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建二三期业态规划建议议议议3333FFFF规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：规划思路说明：1、本层规划婴童百货搭配服饰零售；2、靠近A1区和景观较好的区域建议规划餐饮业态，增加楼层商业业态丰富度；儿童职儿童职儿童职儿童职3、围绕儿童职场上空可规划零售店铺，提场上空场上空场上空场上空升本区域的商业氛围。婴童婴童婴童婴童零售百货百货百货百货餐饮娱乐A3服务C2房地产智库www.fdc01.comPagePagePagePage151515152.02.02.02.0