金地集团商业房地产战略定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟内容概要第一部分报告摘要第二部分商业地产的盈利本质第三部分商业地产的发展趋势第四部分金地集团商业地产发展战略wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业房地产IRR的内在含义商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础；选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响不一样；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.集团商业房地产战略定位集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.集团新投资项目策略纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4.集团已有商业房地产物业的经营调度要求已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分商业房地产的盈利本质wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟（一）主要结论：?项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；?对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。?在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低；一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的最大化。?作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟其本质是由商业房地产估值方法决定的——国家标准《房地产估价规范5.1.5?》规定：?收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。——收益资本化法??（income?capitalization?approach）预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。——国外机构投资者如何评价商业房地产？摩根斯坦利关于商业房地产的评估方法wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟相关术语的定义(1)净营运收益（net?operating?income）????净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用(2)贴现率指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实际上是一项投资的收益率。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟收益资本化法第一年净营运收益CF11234567。。。n该物业价值多少？贴现率rCF1?1?CF1PV=1?PV=r?n?n?(1+r)?→∞rwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟估值案例一某商业房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益10万元，该类房地产的贴现率为7.5%，则该房地产在2004年7月1日的价格为多少？CF1?1?10?1?PV=1?==127.80万元r?n?7.5%?50?6??(1+r)??(1+7.5%)?永久年限CF110PV===133.33万元r7.5%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟每年净营运收益增长率g%：第一年净营运收益CF112345678910。。。贴现率要求为r该物业价值多少？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟有限经营期。永久年限wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟估值案例二某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗房地产的价格。CF1?(1+g)n?8?(1+2%)65?PV=1?=1?=112.76万元r-g?n?9%2%?(19%)65??(1+r)???+?永久年限CF18PV===114.28万元r?g9%?2%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟如何简化估值在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：CF1CF1PV=或者PV=rr-g就可以计算出某商业房地产的价格。因此，他们只要能找到同期市场上已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数K，就可以算出被估值的物业的价格。其方法称之为直接资本化法，他们又称比例系数K为资本化率。CF1K=PVwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟举例：假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为20万元，其售价为多少？CF120PV===200万元K10%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：CF1?1?CF1?(1+g)n?PV=1?或者PV=1?r?n?r-g?n??(1+r)??(1+r)?因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算K值时，要选取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟举例：已知某商业房地产的年净营运收益为210万元，受益年限为45年，为利用直接资本化法评估该房地产价格，可在与该估价对象同一市场资料中，选取4宗房地产作为可比实例，利用其价格、净营运收益、使用年限资料，计算K值。可比实例净营运收益售价剩余使用年限K=CF1/PV权重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.1K=0.2×11.76%+0.5×12.04%+0.2×12.5%+0.1×12.82%=12.15%CF1210PV===1728.3万元K12.15%wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟贴现现值法CF10CF10=NOI10+P10CFtPV=∑tP=CF11/K1(1+r)CF11CF9CF8CF7CF6CF5CF4CF2CF3CF11234567891011该物业价值？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实际案例—越秀房地产信托资产—白马市场转售资本化率取值折现率取值租金收入增长率预测www.fdc01.com房市金碟10CFtPV25.8亿港元=∑t=1(1+r)=51395元/平米费用支出预测wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟重要提示：房地产的收益有实际收益和客观收益之分。实际收益是指在现状下实际取得的收益；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。在估价时，要采用客观净营运收益。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟影响估值的两个重要因素：每年净营运收益的大小，即CFn：在其他因素不变的前提下，CFn越大则价格越高，CFn越小，则价格越低；获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益是否可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率r的大小。www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟硬件：商业项目选址、前期定位、规划设计、业态选择等软件：招商管理、零售管理、租赁管理稳定可靠的、较高的租金较高的净营运收益、较低的资本化率较高的市场估值www.fdc01.com房市金碟（1、2）商业房地产投资IRR的因素分析在同样的租金净收入情况下，长期持有出租与短期内销售相比，一定会降低项目的IRR吗？www.fdc01.com房市金碟第一年净营运收益每年净营运收益增长率5%1000万，租金净收益率为10%12345678910如果是永久性持有，1亿元该笔投资的IRR为多少？www.fdc01.com房市金碟CF1(1+g)CF1(1+g)2CF1PV?+++Λ=0(1+IRR)(1+IRR)2(1+IRR)2CF1商业物业投资的PV=IRR高低取决于净IRR?g营运收益率及净租金增长率CF1IRR=+gPV1000IRR=+5%=15%10000www.f