12008-10-22咨询顾问朱海陵房地产企业的计划管理房地产智库www.fdc01.com2??谋定而后动凡事预则立，不预则废房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。房地产有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险。因此，计划管理在房地产开发过程中就显得尤其重要。古人云：计划管理的重要性房地产智库www.fdc01.com3BAB计划管理中的两个基本元素目标是企业的方向计划是目标的落实途径目标是个体或组织的期望产出提供管理决策的方向构成衡量标准计划规定了怎么实现目标描述了资源分配、进度以及其他实现目标的必要行动?????A房地产智库www.fdc01.com4?????????一、目标管理目标管理概述好目标的特征如何进行目标管理二、计划管理计划管理概述房地产企业的计划体系如何制订计划如何执行计划如何跟踪计划案例：标杆企业三级计划管理房地产企业的计划管理房地产智库www.fdc01.com5一、目标管理房地产智库www.fdc01.com6目标管理使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。——体现三层含义：（1）共同商定目标。（参与）（2）目标分解。(目标体系)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)目标管理使企业中的上级和下级一起参与企业目标的制定，由此决定上下级的责任和分目标，并使其在目标实施中实行自我控制，以努力完成目标的现代管理方法。体现三层含义：（1）共同商定目标。（参与）（2）目标分解。(目标体系)（3）自我控制。(授权管理和自我评价)——分析定义1MBO、目标管理（）概述房地产智库www.fdc01.com7房地产企业的目标示例目标1、目标是什么？实现目标的中心思想、项目名称提高利润、保持可持续发展2、达到什么程度？达到的质、量、状态销售额150，000万元利润40，000万元储备土地1000亩计划3、怎么办？为了完成目标，应采取的措施、手段、方法1、A项目第一期实现销售；2、B项目第三期实现销售；3、通过拍买或合作取得土地；4、什么时候完成目标？期限、预定计划表、日程表6月8月5、是否达成了既定目标？完成成果的评价实际销售收入145000万元利润：350，00万元土地：合作取得土地储备1100亩内容要素1MBO、目标管理（）概述（续）目标管理的五要素房地产智库www.fdc01.com8通过目标分解使各级人员负起责任，使上下级建立绩效伙伴关系，促使各层级朝着企业整体目标前进4.目标为企业考核提供依据2.借助目标说明公司的期望及要求1.有效的目标管理是自我管理的基础3.公司的部门绩效责任书XXXX1MBO、目标管理（）概述（续）部门经理签字：部门分管领导签字：总经理签字：日期：类别指标分项指标指标说明评价标准重要程度考核季度财务类累计损益计划执行情况全年实现万元赢利得分＝分×实际盈利值（指标值×五星●●●●各期平均边际贡献率一期、二期、知园（栋）、地块得分＝分×实际边际贡献率（贡献率指标值×五星●●●●销售利润率实现情况实现平均销售毛利率（不含土地增值）达到得分＝分×实际销售毛利率（毛利率指标值×五星●●●●项目开发成本和费用的执行情况完成甲供甲分包抵房金额占总金额的得分＝分×抵房金额（总金额××三星●●●●采购目标成本，不大于目标成本得分＝分×目标成本（发生成本×五星●●●●苗木合同决算减审额达标，减审额达到得分＝分×减省额（合同总金额××五星●●●●合同应付款延后年支付，占总金额的得分＝分×延后款（应付款总额××五星●●●●部门行政费用预算执行情况部门行政费用控制，小于目标值得分＝分×费用预算（实际发生费用×三星●●●●……/12344205/1.2)11.07%23.22%9-1328.15%A21.87%5/1.2)21.6%5/1.2)16%5/0.161.2)5/1.2)12%5/1.20.12)122%5/1.20.22)5/1.2)目标管理有助于企业保持长期和短期利益之间的平衡5.目标管理对企业的意义房地产智库www.fdc01.com9可衡量(Measurable)可接受(Acceptable)原SMART原SMART明确具体(Specific)2SMART、好目标的特征（原则）现实可行(Realistic)有时间限制(Timetable)房地产智库www.fdc01.com102SMART、好目标的特征（原则）（续）销售××××平方米，现有资源与政策下月日～月日在干什么一栏中，我们还可以使用其他一些词语来描述目标，它们是：开发、设计、发送、修正、完成、训练、制作出、生产出、销售、编写出、解决、达到、降低、维持、运输、修建尽量避免使用下面的一些词语，它们是：明白、知道、有效地、成为、认识到、实现、合理等???1111231“”制订符合原则的目标干什么结果是什么条件是什么什么时间SMART房地产智库www.fdc01.com11调整目标预警纠偏…原因分析目标目标管理…跟踪实施…实施行动3、如何进行目标管理制定目标房地产智库www.fdc01.com12总计∷物业持有外地开发某公司未来十年战略目标--战略准备期战略突破期战略发展期本地开发步骤一：制定组织的全局目标步骤一：制定组织的全局目标0102030405060708020082009201020122013201420152016201720182019年份亿元11公司的年度目标来源于公司的战略规划房地产智库www.fdc01.com13∷概述：–推行绩效考核计划–优化业务流程–成本管理系统信息化建设–……–……–……概述：–A项目–XX月XX日开盘–B项目–C项目–……–……–……重要的管理计划年度重要的经营节点计划：–建立成本管理体系–……–学习与成长指标：–……年度经营目标应该来源于战略目标的分解：–利润：万元–ROC–……–客户类指标：–客户满意度–品牌价值–……–内部流程类指标概述：–财务类指标步骤一：制定组织的全局目标（续）步骤一：制定组织的全局目标（续）1公司年度经营目标概述年度经营目标1在战略规划基础上制定公司全局的年度经营目标房地产智库www.fdc01.com14即时目标∷更小目标设定目标实现目标小目标剥洋葱法大意：实现目标的过程是由现在到将来，由小目标到大目标，一步步前进的；但是设定目标的最高效的方法则是与实现目标的过程正好相反，运用“剥洋葱法”，由将来到现在，由大目标到小目标层层分解。大目标步骤一：制定组织的全局目标（续）步骤一：制定组织的全局目标（续）11制定目标的工具——剥洋葱法房地产智库www.fdc01.com15∷日周目标/月度目标年度目标战略目标剥洋葱图步骤一：制定组织的全局目标（续）步骤一：制定组织的全局目标（续）11房地产智库www.fdc01.com16∷树干代表大目标每一根树枝代表小目标叶子代表即时的目标，即现在要去做的每一件事。分解方式一般有四种：按部门分解按项目分解按产品分解按时间分解步骤二：分解目标1.2.3.4.????步骤二：分解目标22公司的整体目标需要进行分解房地产智库www.fdc01.com17∷步骤二：分解目标（续）步骤二：分解目标（续）22价值实现的关键环节关键驱动因素指标集团房地产公司研发策划中心项目营运中心总经理财务部研发部设计部工程部行政人事部营销服务部项目部提高净资产回报率，增加股东价值净资产回报率业绩增长增加利润税前利润有效管理经营现金流净现金流流入净现金流流出提高销售收入提高销售收入销售收入扩大开发规模开工量提高完工量完工量项目进度计划达成率产品定位准确、适销、利高产品毛利率研发计划完成率优质的客户服务客户满意度客户投诉次数控制开发成本严格控制项目开发成本目标成本控制率严格控制费用控制销售费用费用预算控制率控制管理费用99999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999XX例将年度目标横向分解到各部门:房地产智库www.fdc01.com18∷步骤二：分解目标（续）步骤二：分解目标（续）22公司项目销售收入利润土地储备关键节点进度其他指标目标（万元）目标XX公司ABCYY公司公司合并例目标按项目（分子公司）、产品、区域等分解:房地产智库www.fdc01.com19∷成本控制中心完成这些任务有哪些有利条件？又存在哪些困难？指标的目标值如何设定？如何区分各档的评分等级？???……步骤三：部门管理者和部门各成员共同设定彼此的具体目标公司年度工作重点中，成本控制中心负责推行新的成本管理体系成本控制中心今年的部门目标是：夯实成本管理平台，严格控制项目成本成本控制中心的绩效指标库：zzzz””………………33场景一：某房地产公司分管领导考虑如何给部门负责人定目标步骤三：部门管理者和部门各成员共同设定彼此的具体目标房地产智库www.fdc01.com20∷推进新的成本管理体系是成本中心今年的工作重点，根据公司要求，必须在月底前完成成本责任机制的建立、并在项目中推行，月底前将原有项目的未审完签证全部审核完毕?4X6Y?……步骤三：部门管理者和部门各成员共同设定彼此的具体目标（续）实际困难：项目大量遗留问题，目前人手不够，希望能增加一名编制，调入合适人选，大量数据手工处理，希望引入系统客观条件：月份能否引进