名都广场项目商业部分定价报告2011年5月报告结构导图南宁市各代表区域商业市场现状南宁市商业市场现状项目所在区域商业市场现状行业利润决定租金商家的承租力目标商家承租力目标商家访谈南宁市商业的发展规划南宁市商业市场发展趋势利润率的解读档次、功能定位项目商业部分的定位价格定位依据价格定位南宁市各个代表区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业项目所在区域商业市场现状市场现状两圈两走廊商业格局关键词：两圈两走廊两圈：两圈指的是朝阳商圈和凤岭商圈，如今的南宁，最具有话语权的当属朝阳商圈和凤岭商圈。朝阳商圈作为南宁市最老牌、商业底蕴最为浓厚的商圈，代表的是南宁商朝阳商圈业发展的水平；而凤岭商圈是后起之秀，是南宁市中央商务区和中央生活区形成的商业圈，引领着南宁的时尚潮流和高端消费，代表着南宁市未来凤岭商圈一定时期内的商业发展方向。两走廊：两走廊一是指鲁班路，二是指衡阳路。鲁班路俨然是城西的休闲衡阳路娱乐走廊，而衡阳路，则是西乡塘区鲁班路美食地带的中心——美食黄金走廊。南宁市商业租金分布情况南宁市各个代表区域商业项目所在区域商业市场现状市场现状鲁班路：80—200元/㎡衡阳路：80—150元/㎡朝阳路：东葛长湖一带：300—1700元/㎡120—200元/㎡教育、桃源一带：125—180元/㎡航洋一带：75—650元/㎡调查路段项目周边商业现状南宁市各个代表区域商业项目所在区域商业市场现状市场现状三圈交汇边缘，休闲娱乐标签项目位于朝阳商圈、CBD商圈和凤岭商圈三圈交汇的边缘，具有交通便利、可达性高等先天优势；项目周边也依托于这样的先天优势凤岭商圈，已经形成了一些中高档休闲娱乐朝阳商圈餐饮聚集的商业态势；再加上项目周边区域都在南湖公园CBD的影响范围内，南湖公园的景观资名都广场源、对人流的聚集能力，以及南湖边休闲娱乐商业带的成熟，使得项目周边的商业也渐渐被打上了休闲娱乐的标签。双拥路名都广场项目周边商业租金分布情况南宁市各个代表区域商业项目所在区域商业市场现状市场现状水晶城一带：南湖酒吧街：180—250元/㎡50—70元/㎡金湖路一带：150—250元/㎡金湖路：50—250元/㎡双拥路：50—250元/㎡调查路段四大行业商家的承租力林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈承租力承租力承租力承租力行业比例比例比例比例备注范围范围范围范围2元/25.62~5元/57.65~8元/13.608元/3.20%经营服装类的商户可接纳的租金范围平米/0%平米/0%平米/%平米/较广，但普遍集中服装于2~5元/平米/天以下天天天天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。2元/15.22~3元/62.44~5元/20.0%5元/2.4%餐饮业态属于目的性消费，是吸引人平米/%平米/%平米/平米/流消费的主力业态餐饮，行业经营的毛利天以下天天天润较高，租金的承受能力也相应较高。2元/57.62~3元/21.63元/20.8%————休闲娱乐业态属于目的性消费，例如休闲娱乐平米/%平米/%平米/影院和健身中心等，都是吸引客流的天以下天天以典型业态。2元/70.42~3元/25.63元/4.0%————专业市场主要以自发形成的临街商铺平米/%平米/%平米/和中低档集贸市场专业市场为主，产品档次普天以下天天以上遍较低，租金水平也随之较低备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。服装业商家的承租力范围比例林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈服务业在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。餐饮业商家的承租力范围比例林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈餐饮业餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。休闲娱乐业商家的承租力范围比例林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈休闲娱乐业随着居民收入水平的提高，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速发展。休闲娱乐业租金承受力范围比例休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影20%院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。58%休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力22%店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过2元/平米/天以下2~3元/平米/天程中，提高了抵达过程中其他小型商铺3元/平米/天以的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计场其他消费，对其租金要求较低。入在内。专业市场商家的承租力范围比例林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈专业市场专业市场租金承受范围比例目前，专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为4%26%主，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊70%区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为2元/平米/天以下2~3元/平米/天主力商业形态。3元/平米/天以上备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。各行业商户租金水平及承租面积林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈基本规律零售商零售商铺铺租金化化化化妆妆妆妆品、服装、珠品、服装、珠品、服装、珠品、服装、珠宝宝宝宝最高最高、皮具、鞋、、皮具、鞋、、皮具、鞋、、皮具、鞋、钟钟钟钟表、表、表、表、特色主力店特色主力店眼眼眼眼镜镜镜镜、通信、通信、通信、通信电电电电器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、运运运运动动动动用品、健身中心用品、健身中心用品、健身中心用品、健身中心最最其次其次最大最大小小面积大型主力店大型主力店最低最低美食广场、美食广场、美食广场、美食广场、百货百货百货百货公公公公司司司司、、、、超超超超市、市、市、市、大型大型大型大型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼、娱乐、娱乐、娱乐、娱乐中心、中心、中心、中心、电电电电影影影影院院院院备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。特色餐饮的承租力及楼层分布规律林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈餐饮类型平均租备注楼层金（中西快餐厅）—如KFC、面点王等200-250元靠近地铁站口设置大众化、便利性下首层/M2餐饮类型，（提供休憩、服务场所）西式餐厅(如哈根达斯、Grappa’s、Dan200-300元配合首层国际高档品牌定位，设置首层Ryan’s)/M2西式餐厅类型特色餐饮品牌连锁店150-250元集中体现档次的同时显示特色，设1、西餐厅(如Delifrance)/M2置特色餐饮连锁店2、日本料理、东南亚、韩国菜2F特色餐饮品牌连锁店300-400元3、咖啡：Starbucks、Illy、Pacific/M2coffee特色餐饮品牌连锁店100-150元相对第1、2F，更突出特色化、3F1、露天茶座；2、各省美食：豫园/M2个性化3、日本料理、东南亚、韩国菜餐饮品牌连锁店100-120元配合娱乐中心、健身中心主力店特4F如仙踪林等/M2点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色特色美食50-70特色酒楼5F如昭帕耶等元/M2备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。休闲娱乐业的承租力及楼层分布规律林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈休闲娱乐楼层平均租金承租面积备注类型分布承租水平较低，3000平方米以上承租面积较大，至该行业是商场的配套项目,设-大型店铺单位租金通常在90元以少在千余平方米以置楼层相对灵活,主要视店铺健身中心1F、1F、2F、下,1000平方米左右店铺租金可达上的外观、位置是否适合健身中3F、4F到170元左右心要求承租水平相对较低，地段好的店铺承租面积灵活，通该行业是商场、写字楼的配套美容美发2F或以单位租金可达360元左右,地段差常小到二百平方米项目，通常设置在二层或以上中心上的店铺单位租金在60元左右，大到三千平方米均可承租水平相对一般，地段好的店铺500—1000一般分布在商业项目或者是独KTV1F或以单位租金可达100元左右,地段差栋建筑上的店铺单位租金在40元左右承租水平相对较高，地段好的店铺150—600一般分布在商业项目或者是独酒吧1F或以单位租金可达200元左右,地段差栋建筑上的店铺单位租金在80元左右茶馆1F或以30—12080—300多分布在建筑物的1F上50—180150-500一般分布在商业项目或者是独娱乐会所2F或以栋建筑2F或以上较高楼层上备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。餐饮类目标商家访谈林润决定租金目标商家承租力目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注俏江南创始于2000年，总部位于北京对广西市场已关注了三四年，，是中国最具发展潜力、值得信赖的对南宁近几年的发展还是比较俏江南陈总021-63910807国际餐饮服务管理公司。认可