无锡豪吉联，菏泽，年月20115富年·菏泽国际汽配城项目定位及营销策略富年房地产开发有限公司项目初步定位及发展建议走访商户，实地考察，竞争对手访谈，资料查询。定位报告城市研究产业研究商户研究案例研究与分析项目定位建议zzzzz——项目目标：交付品：工作方法：本项目在与富年同事的紧密合作下，顺利完成了第一阶段的任务和目标。城市研究、投资市场研究、产业研究、商户研究区域价值分析、项目概况、项目分析市场定位、业态定位、客户定位、产品定位项目核心命题、推售策略、价格策略、推广策略SWOT内容目录第一部分：市场研究第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：营销推广一、城市研究二、投资市场研究三、产业研究四、商户研究第一部分：市场研究城市研究菏泽一：菏泽市区位一：菏泽市区位菏泽市位于山东、河南、江苏、安徽四省交界处，地处中原，历史悠久，文化灿烂，鲁豫苏皖边界区域性中心城市。人口：万人93人口：万人61人口：万人78。牡丹区面积平方千米，人口万。1415137人口：万人74二：菏泽市人口现建城区面积平方公里，城市远景规划总面积平方公里，城市人口万。二：菏泽市人口6212050菏泽对周边县辐射力强，平均距离小于公里，分钟可以辐射周边各县。50300.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房地产投资房地产投资年增长率数据来源：菏泽市历年社会发展与统计公报固定资产投资固定投资年增长率菏泽市近年固定资产投资情况亿200820092010010020030040050060070013.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%年增长率GDP菏泽市近年增长情况GDP200820092010亿0200400600800100012001400菏泽近年来经济增长迅速，城市经济增长处于快速上升的通道，GDP年均增长率14%以上，2010年菏泽市房地产投资爆发式增长，年增长率达到71%。2010年GDP突破千亿大关，城市经济处于高速发展时期，社会固定投资年增长率达20%以上。三：菏泽市经济现状三：菏泽市经济现状19%52%29%三产二产一产菏泽2010年三产比例数据来源：菏泽市历年社会发展与统计公报26.525.724.429.2第三产业43.650.55251.7第二产业近年三产比例第一产业3223.819.121.52010年菏泽市三产结构由2005年32:43.6:24.4调整到19.1:51.7:29.2。01020304050607080901002005200820092010四：菏泽市产业结构四：菏泽市产业结构第一产业比例减小明显，二产作为支柱性产业，三产逐年提高，呈现“二、三、一”的产业发展模式。济南机场曲阜机场距离：公里90郑州新郑国际机场京九铁路与新石铁路在这里十字交汇。、、、四条国道通贯全境。105106220327五：菏泽市交通五：菏泽市交通2条铁路、4条国道、3大机场，菏泽大商贸物流中心的交通条件已经形成。信息来源：菏泽市城市总体规划（）2005-2020“鲁苏豫皖四省交界处的商贸流通基地”以能源化工和农产品加工业为支撑，打造区域性中心城市和“三大基地”。“山东省重要的能源化工基地”“全国重要的优质绿色农产品加工基地”六：菏泽市总体规划六：菏泽市总体规划菏泽城市总体规划和经济开发区对项目地块较大利好，但项目地块处于开发区边缘区域。地块经济开发区向东向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。七：菏泽市城区用地发展方向七：菏泽市城区用地发展方向信息来源：菏泽市城市总体规划（），菏泽经济开发区网站2005-2020“二环”：在城市外围形成城市外环路，由上海路、昆明路、北外环路及珠江路等城市快速路组成；在城区内部区形成城市内环路，由黄河路、西安路、长江路、广州路四条交通性主干道部分路段组成。“四横”：黄河路、丹阳路、长江路、闽江路。“六纵”：昆仑路—西安路、句阳路—广福街、兴商路—牡丹路、人民路、广州路、南京路。“四横”、“六纵”道路红线宽度为36-66米。规划形成“二环、四横、六纵”的交通性城市道路网络。八：菏泽市城区道路规划八：菏泽市城区道路规划地块外环：由上海路、昆明路、北外环路及珠江路等城市快速路组成内环：由黄河路、西安路、长江路、广州路四条交通性主干道部分路段组成“二环”示意图菏泽市地理位置优越，作为鲁豫苏皖边界地区区域性中心城市，经济发展迅速，房地产投资趋于快速发展状态，城市向东发展，为项目带来利好；城市远景规划打造以能源化工和农产品加工业为支撑，打造区域性中心城市和三大基地2条铁路、4条国道、3大机场的外部交通，二环、四横、六纵的内部网络，结成超强的立体交通，为商贸流通的打下良好的基础。“”“”小结小结投资市场研究其他商业住宅数据来源：菏泽市历年社会发展与统计公报2010年房地产投资结构85.40%6.10%8.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%房地产投资年增长率房地产投资菏泽市近年房地产投资情况亿2008200920100204060801001202010年菏泽房地产投资快速增长，年增长率为71%，其中以住宅为主，商业经营性用房仅占6.1%，商业产品结构多以底商为主。一、菏泽市房地产现状一、菏泽市房地产现状数据来源：菏泽住宅和房地产信息网全年商品房施工面积1532.72万平方米，比上年增长119.8%；房屋竣工面积416.15万平方米，增长28.3%；房屋销售面积647.9万平方米，增长43.5%。二、2010年菏泽市房地产销售状况二、2010年菏泽市房地产销售状况目前菏泽市场住宅销售价格4000上下，主力面积集中在100-140平米，总价在40-60万之间。陶然美地天阔逸城东盛公园一号橡树湾凯瑞国际龙燕阳光城龙翔中央公馆华侨城国贸中心领将帅府和平人家阅城国际亿联时代奥城三、菏泽典型住宅项目现况1、典型住宅分布三、菏泽典型住宅项目现况售价（元㎡）开盘时间交房时间国贸中心万亿联时代奥城万年底龙翔中央公馆万年初东盛公园一号万阅城国际万领将帅府万年底陶然美地万年底华侨城万暂未销售和平人家万橡树湾万天阔逸城万凯瑞国际万龙燕阳光城万/3851227445002010.9.282012.4.1056209483640002010.8.18201150280034647002010.10.232012321500142043002010.11.72012.53060310435002011.4.122012.1023200026440002011.1.15201217181176032002010.10.1201130————4200——2.621785839372010-11-302012-9-152.329612829002010-6-62010-6-65.537039535622010-11-302012-5-31137459342002010.9.282012-10-301431613436242010.10.8——·销售率主力面积（㎡）53%100-14040%100-140——130-20094%110-13017%70-14014%80-13042%100-130————32%90-13038%8019%80-12013%8042%120-140、典型住宅项目销售情况一览项目名称建筑面积总套数已售套数2住宅项目较多，体量较大，推盘节奏较慢，推盘量较少，销售情况一般。地块恒盛大市场康庄服装大市场国贸中心菏泽建材五金机电市场牡丹商业广场亿联时代广场香格里拉广场牡丹商贸城四、典型商业项目（专业市场）现况1、典型商业项目分布四、典型商业项目（专业市场）现况万、层联卖折，第一年返租元，第二年市场价出租年月牡丹商贸城街铺万其中沿街套销售万层无优惠年4902345009516000201151550010020%2100280002011万商场主力面积：层，单层分割销售一层：四层：前年一次性扣除，十二年包租回报。年月亿联时代奥城街铺万未售万层、层为主预计以上年月牡丹商业广场步行街万万层联卖无优惠年底香格里拉二期街铺万套204-30430000-8000010000-14000424%95%20116101060-100231000020111010100060%121202710020102100————万48未售面积（㎡）单铺主力面积（㎡）产品形态售价（元平方）销售政策开盘时间国贸中心街铺加商场万首推商场套未售/20500项目名称建筑形态商业面积（㎡）总套数（套）销售率合计2、典型商业项目销售情况一览商业存量主要以底商为主，未售面积约48万平方米，销售压力较大。租售政策前4年24%一次性扣除，十二年包租回报95%，回购取消。现售价一层：30000-80000元/㎡；四层：10000-14000元/㎡住宅售价：4500菏泽国贸中心项目投资41亿，总占地面积238198.3平方米（357.3亩），总建筑面积1004410平方米。其中住宅建筑面积511543平方米，商业面积206589平方米，办公楼、酒店建筑面积118354平方米，国贸中心广场（综合超市）建筑面积51900平方米，地下车库面积116024平方米；其中32层住宅16栋、建筑高度为98.2米，18层住宅20栋、建筑高度为57.6米，办公楼建筑高度为168米，建筑密度29%，容积率3.73，绿化率30.6%国贸中心。建筑面积总建筑面积20万方商场在售：500套开盘当天：销售200套左右3、典型商业案例及专业市场介绍租售政策下半年出售现售