天津中心项目发展顾问报告（终稿）呈交:天津复地浦和发展有限公司2007年4月§基础分析§商业市场研究?天津城市概况§商业竞争分析?地块分析§商业需求分析§定位分析§商业空间设计建议§招商策略建议CBRichardEllis|Page2天津城市概况地理概况§地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50近郊区远郊区公里，离首都北京120公里天津§中央直辖市之一§城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”－《天津市城市总体规划(2005━2020年)》市区§海河是中心城区和滨海新区的纽带。天津市政府计划用10年到15年的时间，将海河建设成为国际一流的服务型经济带、文化带和景观带§城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里滨海区§行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域天津市区图市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区§背靠北京，面向渤海的优越地理位置§城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市§充足的经济发展空间§强劲的城市发展动力CBRichardEllis|Page3天津城市概况老城厢历史概况§天津600余年的建城史中经历了以下发展阶段：城市形成期早期发展期发展停滞期恢复发展期高速发展期15世纪末～191949年～1980年代～19世纪末～19492000年～世纪末1980年代2000年§河北省会－直辖§形成当时仅次§沿海开放§军事重镇和市§渤海经济于上海的中国城市－开漕粮转运中§1979年后形成目圈，滨海新第二大工商业发区心前的辖区范围和区城市和北方最§一定的发§在老城厢地区县建制格局§新的发展机大的金融商贸展－落后区形成初具§计划经济－城市遇，高速发中心于其它沿规模的城市定位模糊－发展展期现在的天津市区法租界§形成若干租界海城市停滞市场经济健全传统农业经济殖民地经济计划经济改革开放发展§悠久的建城史、早期北方工商业中心§经过停滞、恢复后，迎来高速发展期§前所未有的经济高速发展机遇滨海新区§城市遗产的继承及大规模新城的建设CBRichardEllis|Page4天津城市概况人口概况§2006年底常住人口1075万人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人§整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入§天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长§《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出，2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。§天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主§城市化进程加快§外来人口不断增多§人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快§就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展CBRichardEllis|Page5§商业和商务区格局不断变化天津城市概况经济概况§经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平§人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区§固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势§在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段CBRichardEllis|Page6天津城市概况经济概况§近几年来，天津各行业实现协调发展，第一产业在国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。2006年各产业所占比例分别为2.7%，57.3%，40%§2000年到2006年期间，天津市合同外资投资额从46.0亿美元增长到81.1亿美元，年均增长率为9.9%；实际直接利用外资额从25.6增长到41.3亿美元，年均增幅为8.3%§2003年前天津外商投资增长速度较快，2003年受非典的影响，外商投资下降到近年的最低水平，但2004年后外商投资又迅速回升§新批准外商投资企业整体上呈上升趋势，截至2006年底，在津外资企业数量达近万家，其中世界500强企业达127家，显示了天津对大企业的强大吸引力?第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加，进一步刺激了天津商业零售业的消费CBRichardEllis|Page7天津城市概况经济概况2000-2006消费品零售额与价格指数走势亿元1600110§天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年100增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达120090到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3%808007060§由于天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的40050比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津40市商品零售市场具有较大的发展潜力0302000200120022003200420052006社会消费品零售额居民消费价格指数§天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃§同时在2006年社会消费品零售额构成比例中，批发零售贸易业占天津市整体社会消费品零售总额比例最高，达84.2％?天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱CBRichardEllis|Page8天津城市概况经济概况2000-2006天津城镇居民家庭人均收支情况§2000-2006年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支元16,00090%出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/14,00080%年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入12,00070%60%的比例基本稳定，长期在75％-78％之间10,00050%8,00040%§在此需要指出的是，统计年鉴中公布的人均可支配收入6,00030%并不能真正地反映出天津居民的生活水平和实际收入，4,00020%因为政府统计的数据中可能并不完全包括政府工作人2,00010%00%员、外资和国营企业员工的金融收入，住房、医疗补2000200120022003200420052006贴，奖金等等人均年可支配收入人均年消费性支出支出—收入比§按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕§天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段?预计未来，随着天津经济的快速发展，人民生活水平不断提高，城镇居民家庭的可支配收入和消费性支出将快速增长，从而刺激消费需求的上升CBRichardEllis|Page9天津城市概况经济概况2000-2006天津国内入境旅游情况§天津是中国国内和海外人士主要的旅游城市之6000700一，除2003年受到“非典”的影响之外，天津市5000600的国内外旅游人数和旅游收入一直保持着良好的4000500400增长态势300030020002001000100§2006年全市旅游业成效显著，全年接待国内旅游002000200120022003200420052006客数5481万人次，国内旅游收入603亿元人民币，分别增长9.3%和11.2%国内旅客数（万人次）国内旅游收入§同年，海外旅游者87.7万人次，创汇6.1亿美元，同比分别增长18.5%和19.8%；海外游客的消费能力较高，他们的消费需求主要来自于住宿、就餐、购物、交通，参观与游玩等方面?天津国内外旅游人数的逐年增多为天津市零售业的消费能力增强提供了新的动力CBRichardEllis|Page10天津城市概况城市规划与定位?2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》?总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据?规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位?天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。为其经济繁荣奠定了坚实的基础?根据规划南京路地区的资源得到科学整合，发展空间得到充分开发，城市公共设施得到全面提升，其复合性，多功能的商务、商贸高度聚集功能得以更大发挥CBRichardEllis|Page11天津城市概况规划及基础设施概况重点规划发展区域进展状况南京路、小白楼，总建面180万平方米，已完成§天津近年启动了一批重点规划发展区域CBD中央商务区38万平方米及重点基础设施建设项目，城市的快速总规划面积2,270平方公里