谨呈：国购集团企业LOGO商业地产并不神秘，方法论铸就神奇！MECE：保障项目正向现金流上海蓝箭资产管理有限公司SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD序言“七对眼睛”看地产系统解决房地产开发中的产品定位，我们推崇万科地产提出的“七对眼睛”市场研究模式。万科之所以成为万科，得益于其对目标客户群体的精准研究，得益于其对土地属性的深入剖析，得益于其对项目开发战略的一贯化精准把握。用“战略的眼睛”看市场；用“财务的眼睛”看经营；什么是“七对眼睛”？用“成本的眼睛“看建设；用“竞争的眼睛“看需求；简言之，就是在房地产项目开发中，着力从七个用“需求的眼睛“看客户；用“客户的眼睛“看土地；方面完整地把握市场脉搏，用“土地的眼睛“看产品；缺乏战略的项目是短命的，忽略客户的项目是危险的，违背土地属性的开发是不道德的！国购宿州项目，雄踞宿州城市核心商圈，周边配套完善的土地属性、“老城区版块”成熟的客群结构彰显的产品需求、开发商企业品牌建设的战略高度决定的经营策略，其实已经明确告诉了我们应该给客户提供什么样的产品。用“七对眼睛“看地产，用”七对眼睛“看国购，蓝箭商业就是基于这样的方法论来服务于国购集团的。不能成为万科，我们一样可以用”七对眼睛“把国购打造成像万科一样受行业和顾客尊重并期待的新型地产领袖，一样能使国购集团为目标客户提供无限精准的产品服务。谨以本报告献给国购宿州项目和国购集团！报一目标描述告二目标分解结三构建结构构四解决方案五跟客户一起工作第一部分目标描述:小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1、项目概况2、开发计划3、经营目标一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.1项目概况—区位优势位于城市传统商圈最核心区域，商业处于原始街铺状态，业态齐全，周边服务设施齐全本案第5页第6页一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.1项目概况—规模优势项目规划目前为宿州体量最大，业态最全的一站式商业中心。第7页一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.1项目概况—品牌优势国购地产是国内一流的商业地产开发商，具有丰富的商业地产开发经验，有成熟的商业运营模式。第8页一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.1项目概况-专业优势专业的人才专业的人才专业机构：专业的商业管理公司—国购商业运营管理公司专业人才：有一大批商业地产开发、招商、运营经营的专业人才专业优势专业优势专业的机构专业的机构专业解决方案：成熟的开发、工程、招商系统解决方案上海蓝箭：具备多年商业地产营销策划经验，立志成为高端商业地产服务机构的社会实践者专业的专业的系统解决方案系统解决方案第9页第10页目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营一1.2开发计划开发计划表开发计划表2014.42014.82014.92015.22015.42015.52015.82015.92015.102015.112016.22016.52016.9动工封顶交付开业主题商业动工封顶交付公寓A动工封顶交付公寓B动工封顶交付开业综合商业动工封顶交付开业住宅及底商第11页一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.2开发计划--工程进度建议早开工，慢施工快施工，早回迁晚竣工，早稳定综合住宅商业主题开发商业街计划同步开，慢投放快开工，紧施工，晚开业底商，早竣工紧开工，填空缺，迎高峰公寓第12页一目标描述：小资本撬动、快节奏回款、可持续经营1.3经营目标经营目标：1.工程正负零（完成部分主力店意向签约）2.结构封顶（首批商家集中签约、完成招商面积40%）3.装修进场（完成招商面积70%）4.开业（完成招商面积90%）这样的目标到底有多少可能实现？第13页第二部分目标分解1、市场形象定位2、产品优化建议二目标分解2.1市场形象定位本案战略定位项目本体分析核心利基诉求客户形象宿州市中心，都市国际化全能大城商业城市塔尖精英阶层28万方高端城市综合体（作为引领整盘的发力点）汴河路·28万平米世界级全能商业大城第15页二目标分解2.1市场形象定位——项目功能定位演绎结合对项目理解与定位，提出更凸显项目品质和内涵的功能方向：世界级全能商业大城满足城市中高端人群同步世界的集居住、消费、娱乐、休闲、商务的全能场所城市城市城市城市城市休闲中心时尚中心娱乐中心生活中心人文中心3万方主题6万方商业3万方街区11万方住宅5.2万方公寓第16页汴河路·28万平米世界级全能商业大城宿州国购广场不只是建一座建筑，而是在这个的城市土地上，为宿州的人，建一座“国际化的商业大城”。第17页对宿州这座城市来说，这是一场对城市中心生活前所未有的超越第18页整盘形象定位中心在此世界在此第19页二目标分解2.1市场形象定位——案名建议关于案名的建议：基于本案世界级全能商业大城的战略定位，需要有一个能支撑该定位的响亮案名，同是又能延续公司一惯的品牌化战略。总案名：宿州国购广场集中商业国购广场主题街区国购天街国际公寓国购公馆配套商业国购锦街第20页二目标分解2.2产品优化建议—公寓产品优化涉及规划、景观、建筑、户型、配套等各个方面，但是由以户型为最核心着重点，固建议：40平方米以下单身公寓5.6米Loft挑高公寓60平方米以下精致两房第21页二目标分解2.2产品优化建议---集中商业兼顾有百货主力店与无百货主力店的设计商业使用面积与公共环境使用面积，着重优化公共环境使用面积第22页二目标分解2.2产品优化建议--底商建筑结构：采取一拖一的结构，缩短销售周期面积：大小面积组合形式，丰富产品建议：以80,160两种户型为主，比例为2:1第23页二目标分解2.2产品优化建议--主题商业街1、主题商业街周边外铺改为双层商铺（除地下车库附近）2、尽量划小铺，增加口袋铺，丰富可售产品类型，满足不同行业投资者的需求。3、增加三四层连廊，盘活人气，提升三四层商业价值4、户型：以50㎡左右小户型为主，大户型为辅，控制比例为3:1第24页第三部分构建结构1、竞品分析2、趋势分析3、卖点分析三竞品分析一华夏世贸广场（在售楼盘）项目有华夏集团投资建设，由上海大学上大建筑设计院创意设计。打造一座“城中之商、商中之都”“园中之商、商中之园”让顾客在休闲中购物、在购物中休闲，引领未来消费导向，铸造宿州商业旗舰精品之作。1.该项目地理位置处于城市核心地段1-2公里2.项目规模为17万平方米，体量较大3.该项目开发商为宿州本地企业，在当地有影响力产品表现价格表现客户表现内部文化氛围浓郁、处处见4.该项目由非专业商业地产服务机公寓均价：5600元/㎡，有着良好的交通条件和区位景的现代购物城、立体游乐优势。项目是本项目的核心商铺6.6万元/㎡，负一层构操盘园。坐落在汴河路、人民路竞争对手，阻截、分流其客与宿蒙路的交汇处，是城市均价：3.3万元/㎡户，是本案后期面临的主要重要的节点。难题结论：本案与该项目相比区位优越，规模更大，品牌影响大，操作团队更加现代专业化第26页三竞品分析二武夷商城（在售楼盘）项目地处宿州第一街汴河路核心地段，已经过了”养商期“进入”价值提速期“的快轨。1.该项目地理位置处于城市核心区域2.项目规模为8万平方米，体量一般3.该项目开发商在省内有一些知名度产品表现价格表现客户表现4.落后的操盘模式，10年项目未成功运营起来稀有的“大商城小旺铺”经营沿汴河路：9万元/㎡，沿以本地做生意的人购买为主形式，行市中心辐射全城。骏达路：4-5万元/㎡，内，周边地区及外地人为次购街2-3万元/㎡。二层价格买力。数码、古玩、服饰占据垄断是一层价格的50%。地位。结论：本案与该项目相比区位更优越，体量更大，品牌影响力更大，操作团队更加现代专业化第27页三竞品分析三新世界国际广场（新建楼盘）项目位于人民路与汴河路交叉口，地理位置优越，交通便利，周边有三小，配套设施一应俱全，充分满足业主多样化的生活需要。1.该项目地理位置距离城市最繁华地段1-2公里2.项目总体量为12万平方米，商业面积4.8万平方米，体量一般3.该项目开发商为宿州本地企业，在省内影响力一般产品表现价格表现客户表现4.该项目未有专业机构介入，由开项目位于人民路与汴河路交项目即将上市，价格未知。项目是本项目的核心竞争对叉口，地理位置优越，交通手，阻截、分流其客户，是发商组建团队。本案后期面临的主要难题。便利，周边有三小，配套设施一应俱全。结论：本案地处城市最繁华地段，区位更优越；并且规模比本项目大；品牌更有优势，在省内有很大的影响力，有更专业的团队第28页三竞品分析四盛景大厦（新建楼盘）项目办公，餐饮、娱乐，购物一站式完美生活。向阳性强、环境优越。主入口设在汴河路，公寓入口在大厦的西南角，商业门面前留有人行道，从而实现了人车分流。1.该项目地理位置距离城市核心较远2.项目规模为2.6万平方米，体量非常小3.该项目开发商为宿州本地企业，在省内影响力有限产品表现价格表现客户表现4.该项目操作并不专业，处于原始交通便利，配套设施齐全，公寓应该符合周边市场行情以本地做生意的人购买为主操作，周地及外地人次投资环境优越，环境优越，约5000元/㎡~6000元/边区为购买力。向阳性强，居家、办公尽可㎡享受一站式完美生活！结论：本案与该项目相比区位优势明显，体量大，品牌影响力大，有更加专业的操作团队第29页三竞品分析五同盛沃尔玛（新建楼盘）项目位于市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。基于对宿州市发展前景的看好与市场调查，宿州市同胜置业有限公司拟在此基地建造并经营一座以沃尔玛超市为中心，综合购物、影院、休闲、娱乐为一体的国际购物广场。1.该项目地理位置处于老城市核心位置，距离现在城市商业