标杆房地产工程现场管理精细化解析与借鉴课前调查?5人次?1分钟?2问题课程目录第一部分什么是现场管理第二部分项目前期阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段第一部分什么是现场管理第二部分项目前期阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段现场扫描请描述A现场工地管理水平A现场现场扫描请描述B现场工地管理水平现场扫描请分析C现场所示区域的功能和特点，其对现场施工组织将带来哪些影响？C现场现场扫描请描述D现场施工作业的关注重点D现场现场扫描请描述E、F现场两张图片所反映的问题及原因，如何规避？现场扫描这是一次著名的事故，你能分析事故发生的原因么？G现场现场扫描以下两个现场都发生了什么事情？如果是你，如何应对？1、什么是现场管理？房地产项目工程管理是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，最终为客户提供满意的建筑产品这个发现问题并借助和组织各种资源解决问题的过程就是现场管理2、现场管理的维度包括哪些方面？现场管理——就是要解决以上各要素之间的矛盾！3、现场管理应该具备的能力4、房地产企业与施工企业工程管理的区别是什么？?规模过程?客户?标准?房地产企业工程管理的最高境界?无为而治！案例：东京建屋考察分享5、现场管理的“秘诀”坚持把正确的事做正确每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目工程管理成功的关键第一部分什么是工程管理第二部分项目前期阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段1、项目开工应该具备什么样的条件？?资金施工许可证?全套施工图?项目管理团队组建完毕?合作方签订合同并做好进场准备?案例：万科项目开工需审批，必须具备以下条件：①由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证②项目管理策划书（重点是总平、计划、质量和风险）项目装修标准（A\B\C及单位面积的装修费用）③特别条款：不得使用加楼板偷面积④2、组建标准化的项目管理团队?项目经理万科如何打造质量技术工程师项目管理团队？?土建工程师?水、电工程师?项目秘书?3、建立标准化的项目管理制度案例：4、如何提升专业人员的专业水准在制度与流程之外，项目部应该经常性组织：??项目部学习日（项目部员工主讲，总包、监理参与）??不定期举办专业知识沙龙（邀请公司内部讲师）??现场技术观摩会（如施工工法观摩）??外出学习交流5、我们需要什么样的合作资源？案例：选择大企业的困惑（之成都篇与武汉篇）5、我们需要什么样的合作资源？再优秀的资源也是需要考察认证的！总包考察评分大于70分合格（监理大于60分），具备投标资格，大于90分为优秀5、我们需要什么样的合作资源？清单招标?清单招标的前提是全套施工图，既定单价又定总价?替代方案：模拟清单招标定单价，施工图出奇后2-3个月内确定总价?即使是安全文明施工或措施费，都建议用清单定价6、工程前期介入?评估方案的可实施性优化设计方案，从而节约成本?严把施工图纸质量关（预审）?有利于编制更具针对性的前期策划?提前进行跨部门协同，有利于后期配合?7、事半功倍的项目前期策划案例：第一部分什么是现场管理第二部分第三部分项目准项备阶目段实施阶段第四部分项目交付阶段1、合作方管理?与合作方的第一次亲密接触?合作方过程评估与管理（以总包为例）1、合作方管理1、合作方管理?能力复制---对合作方的管理输出从产品开发的流程：拿地—设计——报过程评估建——建造——销售——投诉处理—客户理念—物业管理中不难供方高层发现，几乎每个环万节都离不开与我们合作的供方，如果科供方提供的产品和供方项目团队管理流程服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。工艺标准供方施工班组后评估1、合作方管理?尊严---可以让合作方的工作更有效尊重+尊严2、项目外围协调管理?常抓不懈的外联工作?规划、建设（质、安检）、消防、人防、交通、城管。。。。?垄断的供电、供水、供气、供暖。。。。案例：紧急挂靠才通过验收的强电工程2、项目外围协调管理?学会与公众及媒体打交道案例1：农夫山泉“标准门”事件主动欢迎案例2、开盘前三天，为“火灾事件”灭火积极引导争创口碑3、现场技术管理?有图施工---把好图纸审查关?全套施工图?基础施工图?建施、结施、水施、电施、暖施?精装景观??图纸内审与会审施工图（扩初）内审设计师/设计院/与业工程师/监理施工图会审质量工程师/设计师/与业工程师/设计院/监理/总包/与业分包图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！3、现场技术管理?技术交底??按交底内容：??按交底对象：?图纸交底?专业工程师?规范交底?监理?合同交底?总包?现场交底?班组、工人分享：日本工地早会制度案例：样板引路交底3、现场技术管理?方案技术优化??设计方案优化??施工方案优化案例：奶酪墙施工方案优化3、现场技术管理?“四化”管理3、现场技术管理?工程经验总结与传承??各阶段优秀做法推介??技术比武活劢??学习平台（如论坛）??。。。。案例1：万科E-learning系统案例2：VK设计系统“风玫瑰”运动4、现场成本控制?成本是由哪些因素决定的？建造成本的70%以上已经在设计阶段之前就决定了！现场管理如果影响到整体成本的5%，公司管理很失败！4、现场成本控制?什么是目标成本？4、现场成本控制?目标成本的形成与执行4、现场成本控制?方案成本优化??从意识着手??从技术着手??从管理着手??对过剩成本的优化案例1：开关50000次的橱柜合页案例2：希尔顿酒店外立面方案优化4、现场成本控制?签证判断??签证必要性判断??方案经济性判断??手续规范性判断办?权力限制原则：不在权限之内的签字一律无效.若造成损失，追究责任理?时间限制原则：实行严格的时间限制，禁止事后补办签?一单一算原则：一个设计变更及签证单编制一份结算书证?一月一清原则：每月10日前，截止上月末已完工且手续完备的设计变更的及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领导复核。八完工确认原则：在完工后5日内签字确认，隐蔽工程，须在覆盖之前确认大?原件结算原则：齐备的、有效的原件作为结算的依据原?多级审核原则：结算至少要经过二级以上的审核则?标准表格原则：必须使用规定的标准表格?4、现场成本控制?规避施工管理无效成本4、现场成本控制?工程师“三大件”一般不看的图纸基本不看的合同不用不看的规范提问：如今工程师必须随身携带三工具是什么？5、现场进度管理?三级计划体系?一级计划：公司年度计划二级计划：各项目里程碑节点计划?三级计划：各项目（详细实施）计划?5、现场进度管理?如果编制开发计划（里程碑）5、现场进度管理?合理工期与赶工5、现场进度管理?决战示范区5、现场进度管理?如何实现高效的项目运营?“项目管理群”制度计划运营专员设置?必须的绩效考核?项目运营图?6、现场材料管理?材料选用万科实施集团战略合作集中采购制度和材料设备供应商认证评估制度6、现场材料管理?材料封存内容详见老师ppt6、现场材料管理验?规格、样式、数量?材料进场验收收内?质量物理数据指标容污染物检测?编分类材料设备名称验收内容号石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木1乙供方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、染物检测；甲指乙供（甲2开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金设备使用说供）件等、龙头等、橱房电器；明及保修卡甲指乙供（甲等地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体3委）重要的乙供材料，如钢筋、砌块等需甲方工程人员见证送检7、现场质量管理?样板引路---工艺样板?目的：确定工序质量标准，控制大面积施工?范围：每一道关键工序（见清单）?时间：关键工序施工前?要求：样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。?注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。7、现场质量管理?样板引路---施工样板间??范围：每一家总包单位、每一种户型??作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。7、现场质量管理?样板引路---交楼标准间解决设计缺陷和功能问题??完成时间：在大面积装修施工开始前??完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工??作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。7、现场质量管理?工序验收与交接目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。7、现场质量管理?实测实量?万科全集团所有项目100%推动实测实量结合第三方“飞行检查”结果实施“拉闸”制度?操作指引即为万科在质量方面的企业标准，其要求显著高亍国家标准?实测实量结果与一线公司老总及项目人员的绩效考核挂钩?项目组织架构设置中专门设置“质量技术工程师”?100%95%92.80%93.44%93.99%90.88%90.43%91.03%91.61%87.10%88.76%90%84.46%85%81.39%80%75%69.02%69.26%70.26%70%65%60%期期期期期期期期第1第2第3第4第1第2第3第49年9年9年9年0年0年0年0年200200200200201201201201实测合格率观感得分率综合合格率7、现场质量管理?成品保护分享：成品保护方面的经验与教训7、现场质量管理?竣工验收?竣工验收准备政?编制竣工验收计划策组织现场验收层?移交竣工