鲁能地产成本管理体系介绍2010年08月25日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库提纲一、目标成本管理办法二、项目合约规划作业指引三、项目动态成本管理作业指引四、项目责任成本管理作业指引五、项目后评估作业指引www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、目一、目标标成本管理成本管理办办法法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录1、目的2、范围3、职责4、定义www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目的、范围、职责目的：1、提高鲁能地产及各城市公司成本管理水平，建立合理的目标成本管理体系,落实“可研成本-定位成本-目标成本-责任成本-动态成本-结算成2、为各城市公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。本”的全过程管理原则；范围：本办法适用于鲁能地产总部及所属各城市公司。职责：1、总部成本管理中心负责本办法的制订、修订、解释、监督与检查；2、总部及所属各城市公司负责贯彻实施。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标成本定义目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现鲁能地产“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本文件分四部分：《目标成本测算文件》、《项目合约规划》、《目标成本控制责任书》、《项目成本信息月报》。《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《跨期成本分摊原则说明书》、《成本核算指导》、《目标成本审批表》、《目标成本调整审批表》。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库原则市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏发现问题，减少无效成本。，确保建设项目总成本在目标成本控制范可追溯性原则：围内。编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用、管理费用的计算依据及其他相www.fdc01.comwww.fdc01.com关文件等，须及房地产智库房地产智库时收集、整理、存档。成本测算流程项目进展拿地阶段项目定位阶段项目方案阶段项目实施阶段项目完成阶段测算结果可研测算定位测算目标成本测算动态成本测算结算成本《可研成本《定位成本测《目标成本测算《成本信息月《成本后评测算表》算表》表》《责任成本控报》《责任成本估报告》测算手段制书》《项目合约考核》《成本管规划》理软件》成果完成设计强排完概念设计完规划方案完月报每月三日前报工程结算时间成三日内成五日内成二十日内总部,成本信息及完成后三时录入成本软件个月内分管副总、总分管副总、总分管副总、总分管副总审批分管副总、总经审批权限经理、总部成经理、总部成经理、总部成、总部成本管理审批、总部成www.fdc01.com房地产智库本管理中心本管理中心本管理中心理中心备案本管理中心备案目的综合成本管理工作的必要性一、万科成本管理模式的需要目标成本管理+动态成本控制+责任成本体系+信息化工具?根据不同产品的档次准确测算目标成本并不断深化完善；?跟踪全项目全过程的动态成本，及时上报；?制定与深化责任成本管理体系；?日常维护信息化工具（软件、数据库等特色）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综述综合成本管理工作的必要性二、部门管理的需要在金字塔中所处位置越高，越应加强管理和思考，因此事务分担需要这样一个人：?带动部门相关人员进行成本优化，协调与其他部门的关系；?及时掌握目标成本的变化情况，为什么变化，找出与分析变化的原因；?迅速为决策提供数据信息。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库必须掌握的知识综述相关知识：1、掌握工程造价方面的知识常用建筑材料单价，如普通铝合金门窗、中空玻璃铝合金门窗、断桥隔热铝合金门窗等综合单价；2、了解设计方面的相关知识如设计的容积率、可售面积、计算容积率的建筑面积等；3、了解工程方面的相关知识如工程设计语言、工程相关施工规范等；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库必须知悉的制度综述国家和地方法律法规：1、政府收取的报批报建的收费标准2、国家和地方规定的配套建设的标准3、国家和地方对车库、车位、人防等规划要求4、建设法律法规。。。。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库必须知悉的制度综述集团制度：1、《目标成本管理实施细则》2、《责任成本管理体系指引》3、《成本管理软件使用管理办法》4、《房地产开发企业成本核算指导》。。。。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综合成本管理重点工作www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库成成本本测测算算流流程程项目实施阶段项目进展拿地阶段项目前期阶段项目完成阶段测算结果可研测算目标成本测算动态成本测算结算成本测算手段《单一成本测算《目标成本测算《动态成本测算《结算成本表》表》表》表》《结算分析》《快速成本测算《责任成本控制《责任成本考核》表》书》《组合方案测算www.fdc01.com表》房地产智库项项目前期目前期阶阶段段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库思考方法：项目前期工作思路：客户需求运用工具：《目标成本测算表》工作内容：1、完成《目标成本测算》、《目标成控制责任书》的编制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工作要求与支持制度项目前期工作要求：1、根据项目的规划方案，进行项目的目标成本测算；2、根据项目定位和项目的客户进行项目成本测算；3、根据项目的经营要求，编制责任成本并下发！支持制度：《目标成本实施细则》、《责任成本管理体系指引》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目前期《目标成本实施细则》简介www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期目的：1、提高集团成本管理水平，建立先进合理的成本管理体系；2、为各地产公司制定目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。定义：1、目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据与其售价和目标利润进行预先确定，经过努力所要实现的成本指标。2、目标成本文件份三部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期原则：1、市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现；2、准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性；3、事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。4、动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期原则：5、可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算依据及相关文件等必须及时收集、整理、存档。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期编制要求：1、目标成本应按项目开发期分期编制，所有核算对象的目标成本以各建筑产品类型的目标成本体现，一个开发期只能编制一个目标成本。2、目标成本测算必须应用集团统一测算表格。3、目标成本的制定以项目的规划指标以及各部门共同确定的建造及材料部品标、销售交楼标准为基础，目标成本测算表须附。4、。成本测算表中的各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出关联系数。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期编制要求：5、目标成本测算是互动的决策过程，必须与设计、工程、营销、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期目标成本修订的条件：1、因规划调整、预售查帐或竣工查帐导致占地面积、建筑面积、可售面积等规划指标变化导致可售面积单方成本累计达到1.5%及以上时，仅对目标成本中相应规划指标进行调整。2、因政府政策变化或市场行情发生变化，导致可售面积单方成本累计达到1.5%及以上时，仅对直接影响部分科目进行修订。同时需事前邮件指挥集团成本管理中心。3、目标成本修订须按目标成本审批流程进行审批并备案，同时将修行的情况形成书面文件提交集团成本管理中心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《目标成本实施细则》简介项目前期时间要求：1、必须在方案确定后十五个工作日