商业广场组建及营运管理孙环宇2011.7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录?购物中心的组建?商业广场的前期筹备?商业广场的运营管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分购物中心的组建wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.1选址和开发?项目选址的原则?项目选址的一般要求?项目开发主要阶段?项目开发的关键工作wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2商业策划?城市基本概况?城市商业环境分析?项目基本情况?购物中心定位及规划?购物中心的招商方案?商业营销推广方案（开业前）?开业前的物业交验（略）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟思考了解一个项目，需要关注哪些内容？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2.1项目基本情况地理位置政策利好交通网络购物中心周边未来建设指标发展空间及初步规划商圈及周边环境人口特征wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2.21.2.2购物中心定位及规划购物中心定位及规划产品市场主题论证业态规划设计定位策划?地产开发目标?业态构成?建筑设计?市场位置?功能组合目标?客层定位?功能设计?形象定位?商圈打造目标?品牌落位?特色或人性化?消费定位?商业经营目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.2.31.2.3商业营销推广方案商业营销推广方案?推广目的阐述?推广思路和策略?推广手段和表现形式?主题提炼?媒体调查和分析?分阶段媒体组合和发布计划?费用预算和规划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.3商业启动及筹备?成立公司组建团队?开办成本测算?启动招商主力店提前12－18个月，精品店提前10个月?宣传推广配合项目品牌建设和招商进度?工程和物业管理介入?装修和开业准备?开业庆典wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟小结?选址和定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二部分商业广场的前期筹备wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.1前期筹备工作流程?筹备工作计划?计划实施流程需求计划实施评估完成?筹备工作四项基本原则以团队组建为前提以满铺招商为核心以项目建设为主线以按期开业为目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟思考筹备阶段的工作要点有哪些？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.2筹备工作的关键要点?成立公司?团队建设?费用测算和额度申请?参与规划设计?招商及进场装修?宣传推广?工程介入与接管?物业管理?开业准备wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第三部分商业广场的营运管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.1营运管理的概念营运是将人力、物料（商品）、设备、信息、能源等要素通过一定的方式或手段，变换为有形产品和无形服务的运作过程。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.1.1概念、基础、目的大通常我们把广场营业时间内对营运概念概念商业广场整体环境及经营活动的管控称为营运管理。以整个广场各业态为为广场内所有商业经营管理活管理范围，以营运管基础基础动的正常开展提供必要的条件理为核心，通过与企和优质的服务。划、工程、物业的无缝对接，实现信息共享、工作效率和服务品质的提升，根据市构建良好的商业经营环境，为场内外部环境的变化目的目的顾客提供“方便、舒适、安全，维持并不断改善广、丰富”的购物、休闲、娱乐场的整体运营状况。体验，保障物业增值。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.2营运管理的手段沟通协作服务wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.3营运管理的核心理念?经营意识?服务意识?沟通意识?高效意识?成本意识wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.4营运管理的功能经营督导营运分析稳场旺场营运培训营运标准化wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.4.1营运信息管理基础信息广场基础数据、各业态信息、主力店信息、各品牌信息、各业主信息营运信息营运报表体系（日报、月报、信息档案管理季报、年报）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.4.2经营分析?市场分析?业态规划各业态结构与租金贡献度分析?商户经营分析（重点是盈利能力分析）?品牌、品类的组合?调整规划（包括租金变动计划）?多种经营、广告位及其它收入wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.5营运管理的主要内容?环境管理?经营管理?服务管理?租赁管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.5.1环境管理商户装饰与装修管理安全与营运设施管理灯光（照度）、温度、湿度音响管理卫生管理公共空间的人文艺术管理自有媒体管理送货管理特种行业管理相关(食品、珠宝等)行业资质wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.5.2经营管理开闭店管理晨会管理广播管理吊旗管理POP管理店招管理橱窗管理商品管理物价签管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.5.3服务管理培训培训业务理和营运管包括理规范理，准管务员管作标服理人与工业务运管规范包括?营行为训，习员的员培能学人理人与技的行运管交流业员培?营工作括营岗前训、，包理（培管理准管业员作标日?营与工广场规范万达为包括训）训，员培知识营业相关?运的常营www.fdc01.com房市金碟3.6营运管理的评级体系品牌影响销售业绩提升租金增长水平设备设施运行稳定商家满意度消费者满意度环境舒适度商品品牌提升客流增长及结构变化安全运营www.fdc01.com房市金碟小结?营运管理的主要内容www.fdc01.com房市金碟案例筹备期及开业后日常营运管理主要内容www.fdc01.com房市金碟3131案案例例目录目录11开业前期筹备（商户进场－开业）开业前期筹备（商户进场－开业）要点要点22开业后日常营运管理开业后日常营运管理www.fdc01.com房市金碟323211筹备期营运工作内容要要点点www.fdc01.com房市金碟3333营运管理筹备工作倒排表?商户进场装修跟进现场管控?文件编制确认管理流程编制确认?基础物料准备?商户进场服务?总服务台设立?人员培训考核?开业营销方案配合及培训?广告位规划、点位规划确定?开业前检查要点?开业模拟演练www.fdc01.com房市金碟34341.11.1商户进场装修商户进场装修跟跟进及管理（成立装修小组）进及管理（成立装修小组）AA施工手续办理BB施工过程管理（物料、进度、安全）CC厨房设备、餐具、道具家私DD门头设计、橱窗陈列、货品陈列www.fdc01.com房市金碟35351.21.2文件文件、物料、设备设施的准备、物料、设备设施的准备AA外部管理文件编制BB内部管理文件编制CC基本物料准备DD总服务台设立与制作www.fdc01.com房市金碟36361.2.11.2.1外部管理外部管理文件文件商户手册装修手册营业员规范?商户须知?设备介绍?营业员应知应会?顾客服务?业主交房技术标准?岗位职责?商铺管理?装修期间服务指引?营业员服务、技能?物业管理安保?装修流程说明规范管理?消防管理?施工管理规定?租金物业费收缴?应急程序www.fdc01.com房市金碟1.2.21.2.2内部管理内部管理文件文件基础信息档案台账建立营运工作手册人员排班广场基本信息岗位划分/职责商户合同台账商户合同台账各类报表准备管控要点多种经营台账商户信息档案多种经营台账巡场制度多种经营点位图检查和考核应急预案www.fdc01.com房市金碟38381.2.31.2.3基础物料基础物料管理经营?电脑、工牌、对讲机等?POP及支架、?各类表单的制作与交付?手提袋、促销证、隔离印刷线、围挡布、公告牌（水?营运人员排班表牌）、易拉宝物价签、?休闲设施、小品、服务价签托、销售小票、设施?巡场路线图?营业员打卡机?员工牌……www.fdc01.com房市金碟39391.2.41.2.4总服务台设立与制作（总服务台工作手册）总服务台设立与制作（总服务台工作手册）设立要求设备设施人员要求?商业广场在醒目位?开业前广播设施、电脑?配备全职服务人员置设立总服务台设备、广播稿的准备，?总服务台标识显著?礼品包装用品（包装纸?统一着装；?服务台参照公司整、丝带、备用礼盒等）?服务用语统一体的VI要求进行设?服务用品针线包紧急用?统一培训计施工品（急救药品等）?服务项目、服务承?背景音乐资料（磁带、诺等必须公示光盘等）?婴儿车、残疾人车www.fdc01.com房市金碟4040www.fdc01.com房市金碟4141www.fdc01.com房市金碟1.2.5商户服务?步行街商户相关证照的协助办理?步行街商户营业人员招聘服务?设施设备及家私货品入场配合?金融配套服务?主力店沟通人（营运副总）www.fdc01.com房市金碟1.31.3多种多种经营点经营点位位管理规范（制度要求）AABB市调定位CC点位规划与设置DD商户的选择www.fd