陈啸天20131中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理年月房地产行业未来发展展望2www.cric.com/ker目录过去十年，房地产业的黄金十年2012年，行业在震荡中企稳回升新旧十年交替，房企五大策略成功应“变”展望未来，行业发展依旧充满希望典型房地产企业案例Part1Part2Part3Part4Part5?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3www.cric.com/ker过去十年，房地产业的黄金十年1PART?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有4数据来源：国家统计局www.cric.com/ker表2：2002-2011年全国商品房销售面积情况一览2.683.373.825.556.197.746.609.4810.4810.940.002.004.006.008.0010.0012.002002200320042005200620072008200920102011年均增长率：10.7%年均增长率：18.3%表1：2002-2011年国内生产总值年度增速情况一览8.3%9.1%10.1%10.4%12.7%14.2%9.6%9.2%10.4%9.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2002200320042005200620072008200920102011过往十年，经济上行推动行业大发展当前的房地产市场格局源于十六大以来营造的发展环境，宏观环境向上带动房地产市场的繁荣?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有53年：5.9倍单位：亿元，中海地产为亿港元数据来源：2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50，企业公告4年：2.7倍www.cric.com/ker6年：4.9倍6年：6.7倍6年：5.1倍6年：15.4倍6年：12.8倍7年：21.4倍8年：22.6倍8年：25.1倍9年：8倍10年：28.2倍10年：23.4倍企业2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年万科501412保利451017中海401149恒大60923华润39500碧桂园175476世茂94461龙湖16401招商17364融创60356金地51342富力43342雅居乐65331典型房企也因此业绩快速成长我们的房地产企业也在这十年中也取得了突飞猛进的成长典型企业在过去十年中的业绩飞跃：?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有6www.cric.com/ker资料来源：CRIC，中国房地产测评中心2012年2011年2010年TOP10企业12.46%10.43%10.13%TOP20企业17.31%14.54%14.24%表：2012年中国房企住宅销售排行榜之企业销售金额集中度??2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年销售金额与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致今年企业集中度进一步大幅提升。从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。而2011年时，上升幅度在0.5个百分点以下，表明龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积），全国全年商品房销售金额（面积）是根据2011年1-12月与1-11月销售数据的增长速度来预测。行业集中度快速上升企业间的分化逐年加剧，龙头企业集中度快速提升?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有7www.cric.com/ker计划生育政策加速老年化社会的提前到来，中国城镇人口金字塔结构正在改变……?…传统的“观光旅游”正向“休闲度假”转变，分时度假模式在国内的发展时机已经成熟经济总量不断放大，人均可支配收入逐年增加，内需释放；传统住宅受到政策调控……??商业地产旅游地产养老地产123企业开始面临“专业化”与“多元化”的抉择！住宅市场之外的新兴市场房地产市场出现多个新兴细分领域房地产市场也开始分化，除传统住宅地产外，还出现商业地产、旅游地产、养老地产等新兴细分市场?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有8顺境市场形势下，未深化企业多元化发展契机2009年-2010年：少量转型???以传统住宅开发为主房企开始初步拓展商业、旅游、养老、科技等多元化市场严厉调控，房企求稳业绩，主力回归住宅市场www.cric.com/ker2011年：回归住宅2008年以前:专注住宅错失2009-2010年的转型良机2011年2008年2005年年2002数据来源：国家统计局1999年1996年房地产市场：需求大于供给1993年1990年1987年1984年1981年表：1978年以来中国城镇化率发展走势（单位：%）1978年17.9230.8936.2246.5951.2701020304050???城镇化快速推进住房需求膨胀城市土地供应紧张2009-2010安逸的环境，让我们缺乏危机意识，2008年的教训我们没有吸取但是由于过去十年中，房地产市场总体处于需求大于供给状态，因此，相对安逸的环境更让房地产企业少有真正的创新和差异化，并错失年的转型良机?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有9www.cric.com/ker08年金融危机国家救市市场需求再度井喷一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨房地产市场调控脉络全民投资房产初现房价持续高涨市场投机热情高涨炒楼花炒预售普遍04年:完善交易制度05-06年:财税政策07年:差别化信贷政策10年至今:限购政策★禁止期房转让★非普通住宅2年征营业税★非普通住宅3%契税★营业税二转五★二套房贷新政★限购（48个城市）★限贷（所有城市）★限价（部分城市）房地产调控不断升级，由空调变为真调过去十年，同样是房地产市场调控不断升级的十年，调控手段从先前的“空调”转变为当前的“真调”背景?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有10调控初期：市场化手段为主政策力度较轻调控第一阶段：博弈双方：政府和企业博弈焦点：房价博弈性质：绝对博弈调控第二阶段：博弈双方：中央和地方博弈焦点：地价博弈性质：相对博弈www.cric.com/ker温家宝总理5次重要讲话财政部、住建部、央行各部委分别表态一季度二季度三季度四季度1月10日二套房首付不得低于40%4月14日二套房首付不低于50%北京率先出台限购政策6月14日二套房认定既认房又认贷9月29日三套房停贷建议重点城市限购11月1日取消房贷七折利率4月1日制定房价控制目标5月1日一房一价1月26日二套房首付不低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量7月12日三四线城市要求限购10月29日温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度博弈的焦点和性质也都发生转变伴随调控升级，房地产市场力量的博弈焦点从房价向地价转移，博弈的性质也从绝对博弈变成相对博弈2010年2011年2012年?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有11www.cric.com/ker行业发展趋势商业模式转型盈利模式转型99以土地增值为主导的盈利模式正沿着住宅—商业—产业地产、一线城市—二三线城市—欠发达城市的路线逐波延伸基于专业能力和品牌优势，通过房地产金融整合外部资金，逐渐成为盈利模式的创新点9999或向金融、建筑等上下游产业链渗透或进入新的细分市场和提供标准化产品或严格控制成本与费用，打造成本竞争优势或进行大型区域综合开发9改革红利政策调控频繁，土地成本高企，利润空间降低，市场面临较强的不确定性人口红利理性十年制度红利改革红利人口红利制度红利1997200220122007外销房主导周期8年9年10年刚需与投资需求主导周期-黄金十年中国房地产的发展周期规律商品化起步周期19851993增长幅度黄金十年已去，理性十年已经开启至此，黄金十年已成过去，中国房地产业也正逐步进入新的理性十年?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有12www.cric.com/ker2012年，行业在震荡中企稳回升2PART?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有13www.cric.com/ker房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。温家宝中南海经济形势座谈会中央经济工作会议温家宝两会答记者问财政部长谢旭人全国财政厅(局)长座谈会住建部发言人6月5日7月25日10月17日12月16日3月14日1政策调控特征：政策调控上，中央层面口风始终严谨，坚持房地产调控基调不放松?克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有1412月苏州公积金首、二套首付降至20%、50%大连上调公积金贷款额度11月10月9月成都扩大公积金贷款范围深圳上调公积金贷款额度www.cric.com/ker宁波上调公积金贷