wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟谨呈：中联创房地产开发公司郑郑州橄州橄榄榄城集中商城集中商业项业项目目终终稿稿汇报汇报稿稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／7／22wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄10002.5公铁路家属社区3200里共计：约7.5万人市场名称人口市场名称人口万客来5000华中酒批发城1200中陆商贸城10000冯庄农贸市场1000鞋城50000百货批发市场1200华中商业城1500盈合万贸城1600居民社区摩配城1500五金塑料城2000批发/商贸市共计：约7.5万人场加上周边学校，共计：约18万人沿街商业设施经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数?橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安回迁安置区约30万8500人置区与经济适用房将带来天擎花园约11万2000人2万居民；经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人?本项目周边区域未来将待开发安置区/经适房约20万8500人天擎花存在5-7万的消费人群。（B-6-01、B-8-02)园回迁安置待开发安置经适房橄榄城90-1003-5万人区\经适房万总计5-7万人安置区南三环王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：400万平方米?王胡砦城中村改造62.3.项目，安置房及商安置面积万平方米酒店万平方米55品房总规模达到251安置区商品房189万平方米市场40万平方米万平米，未来居民社区商业7.5万平方米学校6万平方米总数将达到10万人4.左右。城市商业79万平方米医院万平方米5办公6万平方米其他2万平方米4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征约7.5万人原社区、村砦居以区域内社区居民以及原村民（约1-2万村民、5万城市砦居民为主居民）约7.5万人日常生活主要在各市场周边初步统计，现状人口约周边大型批发商完成，多在市场附近租房居15-18万人贸市场的商户及（航海路鞋城2万商户，中住，活动半径较小。有部分从业人员陆商贸城3000商户，万客来1000商户）商务往来，收入水平较高。学生黄河科技大学2.5万人黄河科技大学及区域内院校约15-17万人（橄榄城项目约3-5万人，购买本区域内的住宅物业而未来新增人口约15-17万新迁入居民以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约迁入本地，经济收入稳定人10万人,其中安置房2万人左右）?考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。?根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟核心商圈消费者研究小结?从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：?原社区、村砦居民——生活型商业；?商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；?学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。?就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。?核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编商业面积(平地块1号米)1A-2-012006.002A-3-0121616.00233A-4-014753.004B-2-041263.00本本5B-4-01/0211072.00项项目目66B-9-032692.0047B-11-01/0229678.2058B-11-04(检察787215.00院)99B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.00101212C-4-0115913.24合计129781.7311本项目规模：80930平米8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务消费者需求发展模型整合商业模式过去现在未来(本项目)实现商品、服务和地理位置目的：购物目的：休闲目的：一站式的互补要求：要求：要求：多?丰富的产品?业态组合?减少空间转移种各品类和时间成本，日核?经营范围的组常业商对于一站式个心?产品搭配合生态功人日常消费的业?良好的购物?休闲空间和氛活、设能需求型整环境围经区消合施，?方便的购买费营合核地点及范理心服?合理的的价围磁务布力格为组局业?选购方便主合态?时间快捷?氛围?店面声誉方便用户消费行为?……9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系邻里中心：次主力店?核心主力店+1-2家次主力店邻邻里中心：里中心：次次主力店主力店?核心主力店+1-2家次主力店邻里中心：次主力店（电器、软饰等）；?如：东方家园社区店LifestyleCenter（电器、软饰等）；?如：东方家园社区店LifestyleCenter?大型超市；，小型家居店等（生活体验式商业中心）?大型超市；（生活体验式商业中心）?餐饮、休闲娱乐(商务会，小型家居店等?餐饮、休闲娱乐(商务会。馆馆))。?次主力店(家居建材、电器邻邻里中心：里中心：次次主力店主力店?次主力店(家居建材、电器邻邻里中心：里中心：次次主力店主力店、餐、休及相LifestyleLifestyleITIT、餐饮饮、休闲娱乐闲娱乐及相关关?如：特色餐；?如：特色餐CenterCenter业态业态))；饮、KTV、网吧、美邻里中心?一期地块可设置中小型家居饮、KTV、网吧、美邻里中心?一期地块可设置中小型家居容SPA设施等建材等，地置餐、容SPA设施等建材等，1010号号地设设置餐饮饮、、、美容等KTVKTV、网吧网吧、美容SPASPA等设设施）。施）。?针对学生群体消费，时尚服?针对学生群体消费，时尚服装服、服装、体育用品学学府府商商业业装服饰饰、运动运动服装、体育用品、、店等。、ITIT数码数码、书书店等。?社区服务型商业为主，便利?社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、店、店、蛋糕房、洗衣店、药药店、小商品等、家政服；社区商业小商品等、家政服务务；学学府府商商业业：：社区商业?周边500米居民的日常消费学学府府商商业业：：?周边500米居民的日常消费。?如：时尚服装服饰、运。?如：时尚服装服饰、运服装、体育用品、动动服装、体育用品、ITIT、店等数码数码、书书店等10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟橄榄城集中商业本项目的角色与发展方向——（本项目）思考LifestyleLifestyleCenterCenter（生活体（生活体验验式商式商业业中中心）心）?整个橄榄城项目的核心功能区；LifestyleLifestyle?区域商业价值峰值点；CenterCenter?