房地产流程作业指导书（项目篇）目录土地状况调研…………………………………………………………………………………3编制可行性研究报告…………………………………………………………………………5建立公共建筑和住宅小区资料库……………………………………………………………9建立优秀设计师信息库………………………………………………………………………10编制设计任务书………………………………………………………………………………11建筑方案招标…………………………………………………………………………………13设计委托………………………………………………………………………………………17建筑设计优化…………………………………………………………………………………19日照分析报告的编制和报送…………………………………………………………………22规划方案报审…………………………………………………………………………………24申报计划立项…………………………………………………………………………………26工程报建………………………………………………………………………………………27申办《建设用地规划许可证》………………………………………………………………29选择和确定营销代理…………………………………………………………………………30编制营销策划书………………………………………………………………………………32召开扩初设计审批会…………………………………………………………………………34扩初设计送审…………………………………………………………………………………36委托现场地质勘探……………………………………………………………………………38结构设计优化…………………………………………………………………………………41土地接管………………………………………………………………………………………43申办《建设工程规划许可证》………………………………………………………………45工程安全质量报监……………………………………………………………………………47投资监理委托…………………………………………………………………………………49施工总承包招标………………………………………………………………………………51申领施工许可证………………………………………………………………………………55图纸及资料管理………………………………………………………………………………57施工图内审……………………………………………………………………………………58施工图会审（设计交底）……………………………………………………………………60临水、临电配套………………………………………………………………………………62申办开工复验红线……………………………………………………………………………64商品房销售面积预测和竣工实测……………………………………………………………66楼书及宣传资料制作……………………………………………………………………68选择首届物业管理单位………………………………………………………………………69申办预售许可证………………………………………………………………………………71组织房展会……………………………………………………………………………………73商品房销售合同的网上备案和登记…………………………………………………………74商品房定金合同的网上备案…………………………………………………………………76编制工程预算…………………………………………………………………………………77工程拨款………………………………………………………………………………………79甲供及甲指乙供材料…………………………………………………………………………81江苏致壹房地产开发有限公司-1-房地产流程作业指导书（项目篇）施工安全管理…………………………………………………………………………………84施工安全巡视…………………………………………………………………………………87施工图修改……………………………………………………………………………………89工程例会………………………………………………………………………………………91现场签证………………………………………………………………………………………92工程质量事故处理……………………………………………………………………………93竣工备案制验收………………………………………………………………………………95公建配套………………………………………………………………………………………100供电配套………………………………………………………………………………………102供水配套………………………………………………………………………………………106排水配套………………………………………………………………………………………109消防配套………………………………………………………………………………………111燃气配套………………………………………………………………………………………114通信配套………………………………………………………………………………………116有线电视配套工程……………………………………………………………………………118环卫配套………………………………………………………………………………………120卫生防疫报批…………………………………………………………………………………122绿化配套………………………………………………………………………………………124邮政配套………………………………………………………………………………………126安全技术防范配套……………………………………………………………………………127门牌报批………………………………………………………………………………………129申办“使用粘土砖”核定……………………………………………………………………130结建民防工程建设管理………………………………………………………………………131工程竣工档案编制验收和报送………………………………………………………………135申办规划验收…………………………………………………………………………………140申办入户许可证………………………………………………………………………………江苏致壹房地产开发有限公司-2-房地产流程作业指导书（项目篇）142申办大产证……………………………………………………………………………………144编制工程决算…………………………………………………………………………………146物业移交和接管………………………………………………………………………………148预售商品房的物业交付………………………………………………………………………150代办小产证……………………………………………………………………………………152项目总结………………………………………………………………………………………153附件1：流程简图……………………………………………………………………………155江苏致壹房地产开发有限公司-3-房地产流程作业指导书（项目篇）土地状况调研1.作业目的取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。2.作业依据公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位　开发经理：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误，报总经理审批。协管岗位　项目经理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。主办岗位　市场专员：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。协办岗位　前期专员、配套工程师：熟悉现场内外环境情况。4.紧前工作条件已获取相关土地将要招标的信息。5．作业要求5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经理的检查和评价。6．作业描述：6.1调研外部环境：6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置；水、电、煤的接口位置。6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。6.1.5地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。6.2调研内部环境：6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。6.2.2对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。6.2.3空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。6.2.4地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。6.2.5本小区比较理想的出入口位置。6.2.6对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，