物业服务公司运营手册房市金碟www.fdc01.com1物业服务公司运营手册目录第一章物业服务公司的设立与管理运作机制第一节物业服务公司的设立与运作机制一、物业服务公司的设立条件二、物业服务公司的设立程序三、物业服务公司的法律责任四、物业服务公司的机构设置第二节业主大会与业主委员会一、业主大会二、业主委员会三、业主契约第三节物业服务公司管理运作机制范例精解范例一××小区业主大会章程范例二业主规约（示范文本）第二章物业服务的劳动人事管理技巧及范例精解第一节招聘与签约的过程及注意事项一、招聘二、签约三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点四、临时工的录用、辞退第二节人力资源管理技巧房市金碟www.fdc01.com2物业服务公司运营手册一、人力资源管理的内涵二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置三、管理和考核的技改第三节员工培训技巧与员工档案管理办法一、培训工作的必要性、内容与任务二、培训方法和技巧三、员工档案管理办法第四节物业管理公司的劳动报酬和福利一、劳动报酬和福利费前瞻二、劳动报酬的管理技巧三、加班工资及各种假期工资的发放办法四、福利的形式和内容第五节物业管理奖惩的管理技巧一、总则二、奖励办法三、处罚办法四、员工的申诉权第六节其他管理办法一、更衣室管理规定二、职工浴室管理规定三、职工餐厅就餐规定四、工服管理规定房市金碟www.fdc01.com3物业服务公司运营手册五、倒班宿舍管理规定第七节物业公司业务员的工作要则与素质要求一、敬业乐观二、着装整洁三、工作步骤四、商用文书五、关于问题的解决六、礼貌用语七、使用电话八、交换名片九、会客十、拜访客户十一、洽谈十二、约会十三、表达能力第八节物业公司经理的素质要求一、应具备的业务素质二、应具备良好作风三、应具备的领导艺术第九节物业公司人事管理制度一、聘用制度二、员工行为规范房市金碟www.fdc01.com4物业服务公司运营手册三、职务任务制度四、岗位调迁制度五、员工离职制度六、请休假及假期待遇制度七、培训制度八、考核制度九、奖惩制度第十节劳动人事管理范例精解范例一《员工手册》的编写技巧范例二物业管理员岗位规范第三章物业服务公司的财务管理技巧及范例精解第一节物业服务公司财务管理概念一、财务管理内涵二、财务管理的机构设置三、财务管理制度第二节物业服务公司的财务核算及其技巧一、物业服务公司财务核算的必读知识二、物业服务公司财务分析、经济活动三、分析及分析技巧第三节物业经理应掌握的财务操作一、年度预算的操作二、资本基金的操作房市金碟www.fdc01.com5物业服务公司运营手册三、偿债基金的操作四、信用控制的操作第四节物业管理费的核算技巧一、物业管理费的组成二、管理费的核算具体技巧介绍三、如何加强收费管理的力度四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法第五节财务造假对策一、规范基础工作二、建立完善的内部控制体系三、健全和完善会计算理制度四、强化会计监督第六节常见计算机会计“陷阱”及对策一、常见的计算机会计陷阱二、计算机会计陷阱对策三、计算机会计陷阱查帐指导第四章物业管理资金运筹技巧及范例精解第一节物业管理资金的筹集一、物业管理企业资金筹集的必要性二、物业管理资金筹集方式三、物业管理企业筹集资金的要求第二节物业管理企业筹资决策谋略房市金碟www.fdc01.com6物业服务公司运营手册一、有关筹资决策的必读知识二、资本金的筹资决策谋略三、负债筹资决策谋略四、筹资质量决策谋略第三节物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策一、资金筹措技巧二、各类资金的具体筹措技巧三、融资决策第四节物业管理资金筹措的管理一、确定收费项目明确收费标准二、加强法制建设确保费用收取第五节物业管理资金运作使用方法一、物业管理资金的使用原则二、物业管理资金使用的特点三、使用资金的来源和分类四、居住性物业管理资金的使用方法五、经营性物业管理资金的来源与使用技巧六、日常费用的支出七、日常费用支出预算第六节维修基金的使用与管理技巧一、维修更新工程费的组成二、维修基金的管理要求房市金碟www.fdc01.com7物业服务公司运营手册三、维修基金留存和使用计划的编制四、物业更新方案的优选技巧五、资金筹措范例精解第五章物业管理公司正常避税的操作技巧及范例精解第一节避税的必读知识一、避税的概念二、避税的类型三、偷、漏、节税辨析第二节避税产生的原因及后果一、避税产生的主观原因二、避税形成的客观原因三、避税行为的后果第三节避税的分类与判定一、国内避税与国际避税二、税收筹划和税收规避三、对税收法规的运用和理解进行避税第四节物业管理企业国内避税的方法与技巧一、筹资方案避税法二、投资方案避税法三、几种具体避税方案第五节避税的法律分析一、避税的法律特征房市金碟www.fdc01.com8物业服务公司运营手册二、避税的合法性第六节避税范例精解第六章物业价值及价格评估技巧及范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因二、物业价格的特征三、物业价格体系四、影响物业价格的因素第二节物业价格评估技巧一、物业价格评估的意义二、物业估价的原则三、物业价格评估的程序第三节物业估价方法一、成本估价法二、市场比较法三、还原收益法第四节房地产价格的管理技巧一、房地产价格的含义及特点二、房产价格政策三、房产价格管理四、房产价格评估五、土地价格的概念、构成与评估技巧房市金碟www.fdc01.com9物业服务公司运营手册六、房屋价格与土地价格的关系第五节物业估价范例精解范例一上海某房地产估价报告书范例二建筑物资产估价范例精解范例三土地估价范例精解第七章物业管理风险规避技巧及案例分析第一节风险的概述一、风险的实质二、风险的特征三、风险的分类第二节物业管理中不同市场风险程度分析一、地产市场的风险二、普通住宅市场的风险三、公寓市场的风险四、写字楼宇市场的风险五、工业楼宇市场的风险第三节风险损失的控制一、风险损失的控制技巧二、控制风险损失的策略三、企业风险损失的防范技巧四、摆脱风险困境的策略及企业风险基金五、负债经营风险损失的控制房市金碟www.fdc01.com10物业服务公司运营手册第四节风险责任的承担一、风险责任承担的概述二、企业成为风险责任主体的条件三、企业内部风险责任主体的类型与选择第五节物业公司财务风险的规避技巧一、筹资风险及互换防范二、投资评估及组合防范三、流动资金运作中的风险规避第六节物业管理中紧急情况的应急技巧一、电梯困人的紧急处理二、爆喉及水箱过满的紧急处理三、发生火警时消防的紧急处理四、停电和电力故障的紧急处理五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理六、雷暴及飓风的紧急处理七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理八、业主或住户投诉的紧急处理九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理十、拾获财物的处理方法十一、发现住户受伤或生病的紧急处理十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理第七节物业保险房市金碟www.fdc01.com11物业服务公司运营手册一、保险的概述二、保险合同三、财产保险四、人身保险五、汽车保险六、物业保险七、保险经营八、保险理赔九、职工人身风险管理十、企业责任风险管理第八章物业管理纠纷规避的技巧及范例精解第一节物业管理纠纷的常见表现形式一、物业管理不善是纠纷的主要原因二、物业管理纠纷的主要因素三、避免物业管理纠纷的全新技巧第二节物业管理公司的法律保障一、物业管理公司的法律职责二、物业管理公司的违法行为三、物业管理法律责任的方式四、解决物业纠纷的四个步骤第三节怎样打物业管理官司一、物业管理官司的类型房市金碟www.fdc01.com12物业服务公司运营手册二、物业管理官司的法律依据三、物业管理官司责任认定四、物业管理纠纷的主要表现五、哪些房产案件可以向人民法院起诉第四节物业纠纷的行政诉讼一、房产物业纠纷行政诉讼审理范围二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷三、房地产行政诉讼的管辖四、房地产物业行政诉讼的原则五、房产物业纠纷行政诉讼和程序第五节常见物业纠纷的避免和处理技巧一、物业产权纠纷的预防及对策二、房产价格纠纷的预防及对策三、房产面积纠纷的预防及对策四、物业合同纠纷的预防及对策五、购房纠纷的预防及对策第六节物业纠纷处理范例精解范例一开发商未能及时办理业主产权证范例二周某诉潘某房屋产权纠纷案范例三如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的纠纷范例四新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿范例五山墙公用面积如何分摊计算房市金碟www.fdc01.com13物业服务公司运营手册第九章物业管理企业形象设计与良好公共关系的建立技巧第一节塑造企业形象一、企业形象及其作用二、企业形象的系统分析第二节造就企业精神的方法一、企业精神的功能和作用二、企业精神的主要特征三、如何培养企业精神第三节创立企业精品形象的方法与技巧一、精品形象是生存的有力支撑二、物业公司成功管理的表现三、创造物业公司品牌形象的办法第四节新闻在企业形象设计中的作用一、新闻的发掘二、新闻的撰写三、新闻的发布第五节物业形象宣传的最好方法一、客户联谊会对形象宣传的作用二、形象宣传范例精解第六节企业良好的公共关系的建立一、内部公共关系二、外部公共关系房市金碟www.fdc01.com14物业服务公司运营手册第十章物业规划及规划技巧第一节物业规划的基本知识一、城市规划的主要内容二、城市总体规划的主要内容三、分区规划的主要内容四、详细规划的主要内容五、物业管理公司参与规划设计的要点第二节物业规划技巧一、居住区的分类及其用地组成二、居住区规划的内容三、居住区的规划设计四、住宅建筑规划五、公共建筑规划六、居住区道路规划技巧七、居住区绿地的规划布置技巧八、室外场地和环境小品的规划技巧第三节写字楼的规划与设计技巧一、现代写字楼的特征二、现代写字楼的共同要素三