呈：重庆金科典型企业土地模式研究——2010年10月导言土地作为房地产企业的最根本资源一直以来是关注的焦点，对于企业的发展起着至关重要的作用。而通过有效地方式来取得优质的土地更是企业长期研究的重点问题。本次研究希望通过对于三家典型企业的土地模式研究，找到能够帮助企业稳定发挥在那的土地模式。典型企业中包括了全国型企业龙头——万科，万科通过全国4+X发展战略，主动在全国土地市场上积极寻找资源，凭借系统的审批管控流程保证了企业的高速可持续发展。同时，典型企业还包括了区域型开发企业——绿城，绿城是一家追求产品档次，通过产品溢价来实现利润的企业。然而随着近年来规模的不断扩大，合作模式地大力推广，使得企业不得不被动地增加土地储备规模，此举增加了企业财务上的风险。企业的土地模式与产品结构产生了一定冲突，使得未来不确定性加大。此外，本次研究还涉及到一级土地开发企业——上实发展，通过对上实的土地模式研究，是为了帮助企业发现企业获取土地的新渠道——与一级开发企业合作。而研究将分析一级开发企业的集团构架，地方国企运作模式，将能够帮助期望与之合作的企业找到利益共同点。我们希望通过本次研究，能够帮助重庆金科完善企业的土地模式，了解全国土地市场以及典型企业的土地操作模式。提高重庆金科的土地获取品质以及决策审批流程的效率。注：研究指标说明城市能级：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市（重庆、天津）和4个计划单列市（青岛、大连、宁波、厦门）；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。区域划分：珠三角（广东、福建、海南），长三角（上海、浙江、江苏、安徽），环渤海（北京、天津、山东、辽宁、吉林、黑龙江、河北），中西部（其余省份）2/103目录一、全国土地市场概述...................................................................................................................7（一）全国土地市场现状分析.......................................................................................................71、供求：2009年土地供求总量为历年之最..............................................................................72、价格：土地出让价格呈上扬走势，开发商拿地成本在不断增加.......................................83、结构：综合类土地成交占比占绝对主力，且比重不断增加...............................................9（二）当前土地市场热点分析.....................................................................................................101、政府大量推出优质地块，吸引开发商目光.........................................................................102、开发商竞相追逐二三线城市土地.........................................................................................113、开发商把目光开始转向商业地产，商业用地成为竞地目标...............................................12（三）未来市场格局变化.............................................................................................................131、一线城市土地供应减少，供地主要集中在三、四线城市...................................................132、含商业用途的综合类土地占比不断增加...............................................................................133、中央对土地市场监管力度会日益趋严...................................................................................14二、全国型企业拿地模式分析.....................................................................................................161、全国型企业销售业绩超200亿...............................................................................................162、土地储备总量普遍超过2000万平米以上.............................................................................173、万科、保利、恒大新增土地储备量遥遥领先.......................................................................19全国型企业代表：万科土地模式研究.........................................................................................21（一）企业土地类型.....................................................................................................................211、土地储备总体情况——总量近4000万平米，年平均增长25%.......................................212、新增土地量——2倍储备原则..............................................................................................223、土地城市分析——一二线城市稳定保持在75%左右.........................................................233/103（二）企业拿地驱动力.................................................................................................................241、土地结构分析——4+X战略..................................................................................................242、土地价格分析——总体成本较低，平均地价低于2500元/平米.....................................27（三）企业拿地方式.....................................................................................................................301、拿地外部指标——宏观指标...................................................................................................302、企业内部标准.........................................................................................................................343、万科总体管控体系——三级架构.........................................................................................364、土地获取流程——三级审核.................................................................................................38附：万科分期股权收购.................................................................................................................41小结.