2011招商报告F5：全屏观看→：前进Esc：退出全屏2011年7月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如果说项目过去的1年是销售年那么接下来将是不折不扣的招商年2011，全民招招商部招商+市场部招商+销售抓自营商工程、物业配合进度+户市场策划配合氛围包装www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年是汇坚国际工业原料城发展的关键年，本报告是为了让汇坚国际工业原料城接下来的招商工作能够更加顺利，引进更加有实力的商家，保质保量同时保证速度，尽快推动项目进入到良性运营阶段。在开始本报告之前，汇坚国际工业原料城营销中心将项目总体上划分为5大区域——www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第1区~第5区示意图第1区A、B两排C、D、E三第2区排第3区仓库第4区保税仓储www.fdc01.comwww.fdc01.com第5区房地产智库房地产智库码头2011招商报告目录——a.区域划分与业态规划b.建筑形态建议及说明c.招商策略d.时间节点e.人员编排www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、区域划分与业态规划www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第1区包含A、B两排共8栋建筑www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库A栋：未建B栋：包括B1、B2、B3、B4四栋，主要面向机电、机床、五金、塑化、模具模料五大业态招商，其中机电机床为主打业态。第1区的B栋是项目第一块着重运营的市场，目标打造成以机电机床为主的华东品牌总部。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库可租面积区域拟招业态（㎡）B1北边2栋机电排11990南边2排塑料机电塑料1、机电产品：机械产品、电工产品、电子产品和机电一体化产品及这些产品的零件、配件、附件等；2、机电设备：空压机、包装机、凝冻机、注塑机等。包含塑料制品、塑料机械配件、塑料干燥机、塑料焊枪、塑料粉碎机等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库可租面积区域拟招业态（㎡）北边2排机床B2栋25054南边2排五金机床五金机床附件车床铣床五金配件五金材料电钻床镗床磨床气五金锯床拉床刨床插床建筑五金机械部件五卷板机床锻压机床铸造机床金工具木工机床齿轮加工机床螺纹加工机床家具五金焊条焊丝加工中心数控机床组合机床专用机床剪板折弯电火花卫浴五金电子辅料手线切割其他机床等等轮www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库法兰日用五金区域拟招业态B3栋北边2排机床南边2排模具模料机床模具模料偏摆仪投影仪影像测量仪百分表机床附件车床铣床/分厘卡千分尺/千分表数显表卡钻床镗床磨床尺三坐标测量机塞规量规千斤锯床拉床刨床插床顶调整垫铁V型架弯板角尺/卷板机床锻压机床铸造机床平尺平台/平板方箱量具锉刀木工机床齿轮加工机床螺纹加工机床磨光机抛光机研磨机磨刀机钢加工中心数控机床组合机床球/铸球抛光轮羊毛球抛光液研专用机床剪板折弯电火花磨介质砂纸/砂布磨头刚玉砂带线切割其他机床等等www.fdc01.comwww.fdc01.com研磨房地产智库房地产智库石/抛光石研磨盘磨棒砂轮磨料磨具可租面积拟招业态B4栋（㎡）12691机电机电1、机电产品：机械产品、电工产品、电子产品和机电一体化产品及这些产品的零件、配件、附件等；2、机电设备：空压机、包装机、凝冻机、注塑机等。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库B栋现行租金政策原始租金（元/㎡/楼号楼层可租面积（㎡）业态年）1楼6444420B1机电、塑料2楼55462201楼82404202楼6714220B2机床、五金3楼10100200B3未测模具模料、机床1楼6444420B4机电2楼6112220www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第2区包含C-E3排（其中6栋在建）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第2区不锈钢www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第2区钢材www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第2区有色金属www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第3区为仓库（未建）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第4区为保税仓储（在建）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第5区为码头（未建）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、建筑格局建议及说明www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域包含建筑工程现状建议A、B两第1区B1-B4已建排第2区C-E三排6栋三层外连廊在建针对未建部分：采用一拖二或二拖三（内楼梯）模式1.部分主力商家，采用“前厅后库”的4S模式；第3区仓库未建2.其他建一层行车仓库，建议先建1万平米的仓库，有助于第2区的招商。第4区保税仓储已建第5区码头未建30吨行车www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、招商策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、明确招商目的www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一个长远发展的企业，其招商目的应与那些只顾眼前或短线利益的企业、个人不同，其根本目的应该是打动和争取消费者，从根基上启动和占领市场，把招商仅仅作为市场开发的手段和工具之一，而不是企业的终极目的。与投资户和客商利益相通、命运相连、风险共担，进而形成真正意义上的、长久而稳固的战略伙伴，才能为招商工作树立牢固的操作准则和服务理念。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、加强团队协作力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库由于招商模式在运作手法及技巧等方面与传统渠道操作存在较大差异，甚至在人员素质、特长、经验以及管理、激励政策等方面，两者都不尽相同。因此，一般来说在招商期间应将招商部门与其它业务部门独立开来，并赋予其一定的职级高度、权限和有别于一般销售的激励机制，使其尽量在整体企业组织框架中享有较为灵活的权限。招商部既要和营销策划部门紧密联系，又要和销售部、物业部、工程部、财务部、行政室等部门全力配合，以保证招商的顺利进行。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、客户分类、对应策略www.fdc01.com房地产智库目前招商客户的抗性主要体现在——?地理位置偏远?市场未形成?第1区配套工程滞后?招商政策多变、不统一www.fdc01.com房地产智库对于项目工程方面，我们希望能加快速度。对于未建部分，我们已经在“建筑形态建议与说明”中给出自己的意见；针对第1区现有招商局面，招商工作主要突出两点——1认真研究客户2加强内部沟通加强工作针对性提高团队协作力www.fdc01.com房地产智库经过长期接触，我们将客户分为第1类：签约客户5大类——第2类：即将签约客户第3类：潜在客户第4类：一般性客户第5类：无希望客户www.fdc01.com房地产智库对第1类应策签约客户略经常走访，了解经营情况，保持友好关系，提供各种服务，一旦时机成熟，敦促装修进场。www.fdc01.com房地产智库对第2类应策即将签约客户略重点拜访，反复宣传，耐心说服。www.fdc01.com房地产智库对第3类应策潜在客户略以关心为主，经常打电话、寄送资料，通报市场发展情况，努力把他们发展成为第二类客户。www.fdc01.com房地产智库对第4类应策一般性客户略顺其自然，有机会决不放过。www.fdc01.com房地产智库详细登记，定期分类整理对应及时回访，或举办对于第1-4类客户策活动邀请参加，加强互动略不断地把第四类客户上升到第三类把第三类客户上升到第二类把第二类客户上升到第一类www.fdc01.com房地产智库对第5类应策无希望客户略一般关注，观察有无可能转变。www.fdc01.com房地产智库4、招商方式www.fdc01.com房地产智库1、访问招商主动上门拜访相关客户，开展招商活动2、广告招商利用各种形式的广告（行业杂志、行业网站户外广告、海报、DM单等）3、会议招商利用行业会议、经销商会议、企业家会议等招商www.fdc01.com房地产智库4、展会招商无希望客户在各种产业展览会、展销会上招商5、活动招商举办各种具有社会影响力的活动进行招商6、管理招商在招商的区域内，请政府合作，通过加强管理，引导相同业态的客户进入市场www.fdc01.com房地产智库7、效益招商无希望客户在招商区域内，形成产业规模，创造赢利模式，形成产业集群效应，以良好的经济效益示范吸引客户8、服务招商通过对市场、园区内商户精心和周到的服务，利用口碑传播效应招商9、网络招商利用网站、网页、合作网站、网上商店招商www.fdc01.com房地产智库10、拆迁招商无希望客户利用城市改造、老市场撤迁的机会进行招商11、专家招商邀请行业专家介绍新的客户，帮助商家形成信心12、连锁招商请已经合作的客户介绍新客户www.fdc01.com房地产智库13、边缘招商无希望客户寻找相似或相近行业如汽车、汽车配件、摩托车、电动车等14、跨