北京工北京工业业地地产产市市场研场研究究市市场研场研究究1.中国工业地产特征2.北京工业地产概述3.望京地区工业地产调查4.亦庄地区工业地产调查5.昌平地区工业地产调查国内工业地产特征——分类-3-?11、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长在年均增长20%20%以上；以上；?22、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策；，发展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策；?33、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制。已限制。国内工业地产特征——主要特征-4-?政策主导为主：政策主导为主：受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；不受不受住宅政策调控影响；住宅政策调控影响；?专业性强，与产业化程度密切有关：专业性强，与产业化程度密切有关：产业客户为工业地产的目标客产业客户为工业地产的目标客户；户；工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素?区域性强，趋于高端化：区域性强，趋于高端化：珠三角区域多以低端的制造型企业为主；珠三角区域多以低端的制造型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；今后工业今后工业地产将越来越趋于向高端发展；地产将越来越趋于向高端发展；?投资回报稳定：投资回报稳定：工业物业以出租为主；工业物业以出租为主；因工业企业相对稳定，物因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。国内工业地产特征——价格影响因素-5-?11、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。?22、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。?33、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。国内工业地产特征——开发模式-6-?11、工业园区开发模式：在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、工业园区开发模式：在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独独特优特优势势，，然然后通过后通过招招商引商引资、资、土土地出地出让让等等方方式式引引进进符符合相关条件的工业发展项目。是目前中国合相关条件的工业发展项目。是目前中国各级各级地地方方政府政府最常使最常使用的工业地产开发模式，用的工业地产开发模式，也也是是我我国目前工业地产市场的主要国目前工业地产市场的主要载体载体；；?22、主、主体体企业企业引引导模式：是主导模式：是主体体企业进行的工业地产开发企业进行的工业地产开发某个某个产业产业领领域具有强大域具有强大的的综综合合实实力的企业，营建一力的企业，营建一个个相对相对独立独立的工业园区；在自的工业园区；在自身身企业企业入驻入驻且且占占主导的主导的前提下，前提下，借助借助企业在产业中的强大的企业在产业中的强大的凝聚凝聚力与力与号召号召力，通过力，通过土土地出地出让让、项目租售、项目租售等等方方式式引引进其他进其他同同类企业的类企业的聚聚集，集，实现实现整整个个产业链的产业链的打打造及完善主造及完善主体体企业企业引引导模导模式；式；?33、工业地产、工业地产商商模式：房地产投资开发企业在工业园区内模式：房地产投资开发企业在工业园区内或或其他地其他地方获取方获取工业工业土土地项目，在进行项目的地项目，在进行项目的道路道路、、绿绿化等化等基础基础设施建设设施建设乃至乃至厂房、仓厂房、仓库库、研发等房产、研发等房产项目的营建，项目的营建，然然后以租后以租赁赁、转、转让或让或合资、合合资、合作作经营的经营的方方式进行项目相关设施的经式进行项目相关设施的经营、营、管管理；理；?44、、综综合合运作运作模式是模式是指指对上述的工业园区开发模式、主对上述的工业园区开发模式、主体体企业企业引引导模式和工业地导模式和工业地产产商商模式进行模式进行混混合合运运用的工业地产开发模式。用的工业地产开发模式。国内工业地产特征——发展现状-7-（（11））工业用地价格工业用地价格指数保指数保持平稳持平稳　　　　与其他用与其他用途土途土地相比，工业用地价格地相比，工业用地价格指数指数相对平稳。目前相对平稳。目前我我国工业用地一般是政府国工业用地一般是政府赔本赔本供地，供地，普遍普遍以低于征地、以低于征地、拆迁拆迁和配套的成和配套的成本本向用地向用地者协议者协议供应；供应；（（22））工业厂房租工业厂房租赁赁价格稳定上价格稳定上升升　　　　工业厂房的租工业厂房的租赁赁价格在长期价格在长期保保持平稳上持平稳上升升，与经济周期和行业，与经济周期和行业波动波动的相关性低。的相关性低。首先首先是是因为因为我我国目前的产业国目前的产业结构正处结构正处于于第二第二产业产业占占主导地位，市场需求大，主导地位，市场需求大，另外另外工业地产具有专业工业地产具有专业性，性，入入市市门槛门槛比较高，市场供比较高，市场供给给受受抑抑制，所以价格稳定上制，所以价格稳定上升升，，另外人民币另外人民币持持续升值续升值，和国内，和国内投资政策，投资政策，引引导导外外资流向工业地产资流向工业地产领领域；域；（（33）全）全国大国大部部分地区分地区现现有开发区有开发区土土地地存存量不量不足足　　　　开发区开发区作作为主要的工业集中用地，发展为主要的工业集中用地，发展面临面临着着严重严重的的考验考验，一，一方面方面，国家，国家宏观宏观政策加强政策加强对开发区和工业园的调控力度，成熟的开发区对开发区和工业园的调控力度，成熟的开发区明显土明显土地资地资源源不不足足，，而外扩又而外扩又受受到到政策制政策制约约；；（（44））企业企业总部总部向一向一线线城市城市“迁徙”“迁徙”；制造；制造基基地向地向二二、三、三线线城市转移城市转移　　把　　把中国工业地产发展中国工业地产发展机遇机遇放放到全球到全球产业分工的高度，目前产业分工的高度，目前““世界制造工厂世界制造工厂””的的局面还会局面还会长期持长期持续续下下去去，，这取决这取决于中国于中国廉廉价价而丰富而丰富的的劳动劳动力、低力、低廉廉的工业的工业土土地价格和地价格和巨巨大的大的消费消费市场。市场。全全国一国一线线城市已将制造业向城市已将制造业向二二三三线线城市转移，城市转移，而逐渐而逐渐发展发展总部总部经济优经济优势势；；国内工业地产特征——未来趋势-8-?国内工业地产受工业发展影响将国内工业地产受工业发展影响将得到得到持持续续行业行业利好利好；；?工业地价上工业地价上涨空间涨空间大，且大，且正处正处于上于上升升期，期，原原因在于工业因在于工业土土地资地资源从“源从“政府调配市政府调配市场场阶段”阶段”进进入“入“市场调配市场调配阶段”阶段”；；?国国外外投资公投资公司司整合整合基基金以金以各种各种形式投资国内工业地产，主要集中于形式投资国内工业地产，主要集中于“带“带租租约约收收购”购”和和““定制开发模式定制开发模式”两种”两种形式；形式；?开发开发热点逐渐扩散热点逐渐扩散于于更更多区域，国内多区域，国内六六大区域分大区域分别别是以天津、是以天津、青岛青岛为为代表代表的环渤的环渤海地区；以苏州、海地区；以苏州、杭杭州为州为代表代表的大长三角地区；以的大长三角地区；以深圳厦门深圳厦门为为代表代表的的华南华南地区；地区；以成以成都都、、重庆重庆、、西安西安为为代表代表的的西南西南地区，以大地区，以大连连、、沈阳沈阳、、哈尔滨哈尔滨为为代表代表的的东东北地北地区和以区和以武汉武汉、长、长沙沙、、郑郑州为州为代表代表的中的中部部地区；地区；?开发区物业形态开发区物业形态逐渐从单逐渐从单一型向一型向复复合型发展，合型发展，并承担并承担新型工业城市的发展新型工业城市的发展使命使命；；?高新技术开发区高新技术开发区渐渐成成重点重点，中国通过政策调控一般型工业厂房，中国通过政策调控一般型工业厂房审批审批，，而而加大高加大高科科技和自主研发的扶持力度。技和自主研发