佳兆业集团绩效管理体系优化项目佳兆业集团绩效管理体系诊断报告翰威特咨询2010年1月Toprotecttheconfidentialandproprietaryinformationincludedinthismaterial,itmaynotbedisclosedorprovidedtoanythirdpartieswithouttheapprovalofHewittAssociatesLLC.房地产智库www.fdc01.com诊断报告说明?本诊断是翰威特项目组在前期调研的基础上，通过对佳兆业集团的中高层访谈、问卷调查、内部资料查阅、外部标杆研究进行分析整理而成，是对佳兆业集团绩效管理及相关方面问题的初步分析。?诊断发现的主要关注点是问题，但这并不意味对佳兆业经营和绩效管理的否定。佳兆业一直以来形成的商业模式和核心竞争优势是佳兆业未来发展的基础，但佳兆业也必须解决发展中的各种经营和绩效管理问题，尤其是其中的瓶颈问题?目前佳兆业集团尚未形成清晰的战略规划，战略讨论的内容来自于佳兆业中高层员工访谈、资料分析、调研，以及翰威特依据行业经验做出的初步假设判断。?这些初步的分析和判断是翰威特进行后续工作的分析起点。在后续工作的过程中，翰威特将不断修正、完善、深化这些初步的判断，并逐渐形成切实可行的适合佳兆业集团的绩效管理体系优化建议方案。?强调本诊断发现的问题多是房地产企业在快速发展及扩张过程面临的普遍问题，本诊断旨在分析佳兆业集团经营和绩效管理方面存在的问题，不针对任何个人，故建议佳兆业高层在阅读本报告时从组织和系统方面来考虑诊断发现?强调本调研报告发现问题的解决不是一朝一夕可以完成的，需要逐步系统地进行解决2房地产智库www.fdc01.com目录?佳兆业集团绩效管理体系诊断阶段工作回顾?标杆案例研究?标杆案例研究：龙湖?标杆案例研究：万科?佳兆业集团绩效管理体系现状分析及诊断?佳兆业集团战略发展思考建议?佳兆业集团绩效管理体系主要问题和初步建议?佳兆业集团人力资源管理主要问题和初步建议?附录?访谈调研分析报告?绩效管理问卷调研分析报告3房地产智库www.fdc01.com工作方法:通过多角度访谈及信息收集的方式，详细分析佳兆业组织与人力资源管理现状，并整理优化方案思路佳兆业高管与中层管理者深度访谈（共访谈45人次，其中集团高层7名，集团部门负责人8名，地区公司高管及部门负责人10名，集团及下属地产公司核心员工20名）绩效管理现状问卷调查（填写调查问卷，参加人次50人次）数据收集及资料分析（组织架构、部门职责文件、管控体系文件、职位管理体系、职位说明书，薪酬管理方法、绩效管理方法、2010年集团工作主计划等）绩效管理体系现状诊断双方工作小组讨论（针对不同领域的问题，双方工作小组进行了多次深入探讨，对相关问题的深层次原因进行了挖掘，并初步确定问题解决思路）4房地产智库www.fdc01.com访谈调研说明：共访谈45人次，其中集团高层7名，集团部门负责人8名，地区公司高管10名，集团及下属地产公司核心员工20名公司名称职位访谈对象公司名称职位访谈对象集团总裁叶剑生深圳公司设计总监李宁集团董事局副主席孙越南深圳公司副总经理蒋力集团副总裁韩振捷深圳公司营销总监罗军集团总部高管集团副总裁吴学军上海公司营销总监陈烁地区公司高集团副总裁曾晓华深圳公司财务总监于元香管及部门负集团副总裁张骥深圳公司工程副总监魏静波责人集团副总裁兼深圳公司总经理金志刚长沙公司首席副总经理李海鸣集团客户服务部副总经理程雁上海公司副总经理黄琴集团旧改业务部总经理助理田敬广州公司代理总经理周素萍集团营销策划部副总经理张晓珊惠州公司总经理助理邹平东集团部门负责集团成本采购中心副总经理高云核心员工访谈(含集团、深圳、上海公司员工共20名)人集团财务管理部董事副总经理陈东明集团工程总监罗良尚集团资金管理部总经理万兵集团风险管理部副总经理魏娜5房地产智库www.fdc01.com关于绩效管理问卷调研的说明调研目的本问卷分别从绩效目标设定、绩效指导与反馈、绩效评估、基于绩效的薪酬、（能力和员工认可）四个维度来衡量佳兆业绩效管理现状进行评估。本绩效管理调研问卷旨在帮助评估佳兆业在衡量、奖励和提升员工绩效方面所进行的努力，以及这些努力带来多大程度的有益价值。调研样本有效样本数量：50，其中普通员工41人，部门负责人以上9人。调研结构绩效目标设定、绩效指导与反馈、绩效评估、基于绩效的薪酬、（能力和员工认可）四个维度维度各有5~10个题项，每个题项得分最高为5分，最低为1分。得分说明：1=严重的负面结果2=部分的负面结果3=很少或没有结果，传递矛盾的信息4=带来价值，但还有进步的空间5=最佳实践，做得非常令人满意6房地产智库www.fdc01.com目录?佳兆业集团绩效管理体系诊断阶段工作回顾?标杆案例研究?标杆案例研究：龙湖?标杆案例研究：万科?佳兆业集团绩效管理体系现状分析及诊断?佳兆业集团战略发展思考建议?佳兆业集团绩效管理体系主要问题和初步建议?佳兆业集团人力资源管理主要问题和初步建议?附录?访谈调研分析报告?绩效管理问卷调研分析报告7房地产智库www.fdc01.com目录?佳兆业集团绩效管理体系诊断阶段工作回顾?标杆案例研究?标杆案例研究：龙湖?标杆案例研究：万科?佳兆业集团绩效管理体系现状分析及诊断?佳兆业集团战略发展思考建议?佳兆业集团绩效管理体系主要问题和初步建议?佳兆业集团人力资源管理主要问题和初步建议?附录?访谈调研分析报告?绩效管理问卷调研分析报告8房地产智库www.fdc01.com一、龙湖公司概况龙湖现状龙湖，创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。黄渤海区域龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工沈阳，20092002北京4000多人。无锡，西南区域西安2009常州2007.9上海，2007.112004成都2009经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发重庆长江三角洲区域建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和1995系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。龙湖地产区域发展情况（1995-2009）战略思路运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入从2003至今，龙湖地产经历了一个快速发展的阶段9房地产智库www.fdc01.com二、龙湖公司发展战略扩张战略——区域聚焦业态布局战略追求在进入城市中的领先地位及市场份额集中于中高端市场，在每个城市都坚持多项目、多业态在同等规模下,比竞争对手进入的城市少布局的开发思路由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是城市化的前期和中期）（利用重庆、成都向西南地区辐射，利用北京向环渤海辐射，利用上海向长三角地区辐射，而西安则是西北地区的辐射点）适时发展具高升值潜力的地标性投资物业龙湖培育型区域龙湖培育型区域成都地产第一阵营已成为龙湖集团销售冠军重庆市场份额第一同一城市内，不同业态有不同的市场周期，在不同业态产品间平衡收入，追求区域领先，在每一个进入的市场做到数一数二实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地10房地产智库www.fdc01.com二、龙湖公司发展战略龙湖的扩张战略：先产品扩张，再区域扩张单业态单项目串联—糖葫芦型单业态多项目并联—鱼骨型多业态多项目并联—井田型异地扩张—全国化(1997-1998)(99-01)(02-04)（04年至今）?在此阶段，重庆龙湖主打住?龙湖对于住宅业态掌握日益?重庆龙湖提升多业态打造能?从“试验性扩张”到“有组力，产品覆盖住宅、别墅、织扩张”，龙湖以多项目多宅领域，做完一个项目再做成熟，并在单一业态、多个发大型购物中心、商务写字楼、业态策略开始了快速发展，展下一个，即“单业态单项目项目上快速推进与精耕细作高级酒店等多个业态，形成在每一个进入的城市都力争阶了井田型多业态多项目并联做到市场的前列；段串联”，地探究房地产项目并举。之势，大大提升了其组织能在此期间，龙湖建立了自己力。?的开发运作经验。的IT系统以提升组织效率，并人才培养、人力资源管理等领域展开了多项活动，以支撑组织的扩张。年，成都龙湖成立1999年，龙湖花园蝉联重庆市2002年，北京龙湖成立2004“十佳住宅小区”第一名2002年，进军首个商业发展项2005年，发展首个重庆以外项标目成都的龙湖?晶蓝半岛，进1998年，龙湖花园荣获重庆市2000年，开始发展第二个物业目─龙湖?北城天街─志军成都市场事“十佳住宅小区”第一名项目─龙湖西苑2004年，与香港置地签约合作，年，上海龙湖成立件2000年，北城天街奠基，，标世界500强首次进入重庆房地2007志龙湖进入商业地产领域产市场2007年，西安龙湖成立2009年，无锡龙湖、沈阳龙湖成立11房地产智库www.fdc01.com二、龙湖公司发展战略龙湖业务战略思路围绕客户的最佳体验来设计产品和服务以达成溢价-解读特定目标人群需求的能力最佳体验-时代精神和消费潮流的把握能力-价值分析能力-产品组合能力围绕快速复制产品模块与服务和优化流程来加快开发速度-对市场的快速反应能力效率提升-快速研发和