房地产设计管理基本流程及审控要点【原则】基本流程与原则【要点】关键路径审控要点【法则】产品力提升基本法则【概要】房地产设计管控特点基本流程与原则】Ⅰ整体业务主线设计审控要点管控基本要求产品决策要素????【企划营销设计工程???物业管理与客户服务项目建设报建采购与成本管理产品定位企划与销售规划及施工图设计设计配合获取土地设计研究原则①：房地产开发整体业务流程。三大业务主线市场初步研究施工图设计施工图4室内设计初步设计规划方案产品户型立面方案???实施方案规划设计3景观设计设计前期规划草案产品定位指标??2原则②：设计管理基本流程。四大阶段可研报告项目定位可施工的图纸???拿地概念设计投资分析14.施工图3.实施方案1.投资分析2.设计前期原则③:管控要求：级评审个主要控制节点38关键路径审控要点】Ⅱ投资分析设计前期实施方案施工图????【施工图4】实施方案规划设计初步设计概念设计施工图3投资分析－－拿地之前。。。设计前期2①【投资分析拿地1营销部工程部设计部设计部财务部成本部决定立项与否项项目目发发展展部部投资分析之权：各业务部门职责具备拿地意向案例分解营销部门初步市场定位提供依据成本部门初步成本测算提供依据其本质是为分析项目财务前景提供技术支持项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率设计：根据初定容积率，进行强排方案经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）投资分析之事：核心工作：（广种……）核心:判断能否赢利设计做方案做测算??投资分析：小结·以项目发展部门为主导，设计部是协作部门·和相关部门动态合作，工作成果互为条件·设计分析支持的两个方向是市场和成本关键路径审控要点】Ⅱ投资分析设计前期实施方案施工图????【施工图施工图4初步设计】实施方案3规划设计设计前期概念设计－－已拿地或意向拿地了。。。②【拿地1投资分析2设计前期项目部项目事务部财务部/成本部＋营销部设计部设计部1/2主角；但工作量繁重“”设计前期之权：各业务部门职责预测成本设计前期之事：核心工作核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计分析比较，确定产品定位指标确定规划草案多方案的基础上，通过土地认知设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率11、指标、指标22、方案、方案在对设计前期之事：流程及主要控制要点概念设计！！！市场：定位设计：概念设计方案财务成本：财务指标及预测成本/甲方甲方设计院设计院甲方为主客户分析+设计院为主，甲方控制重要！！！同步：市场设计前期之人：主要工作三步骤213基础分析强排方案土地规划要点确定项目定位及户型配比做概念设计前提一、项目：红线；容积率；限高；退线；配套商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。两大前提二、营销：土地价值分析宗地现状分析宗地区域分析宗地分析案例分解设计前期之一：宗地分析控制要点土地认知4、一定要有土地价值的结论通过分析，加深对宗地的1、要分析四至及控规3、特殊地形或景观一定要分析2、一定要对道路进行分析宗地分析小注意事项意向产品户型竞品楼盘分析产品分析案例分解设计前期之二：产品分析要素竞品分析内容竞品选择标准标杆楼盘：个最竞争楼盘：个同区位社区户型装修3“”3“”项目劣势分析项目优势销售情况总价单价面积主力产品信息户型竞品分析表：清晰产品优势，确定竞争策略楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E竞品名称精细定位:确定市场及竞品分析规划原则3产品选择初步定位选择客户土地属性聚焦目标客户把握核心价值：3个主要任务12精细分析，精准定位，规避风险?【两个案例】市场及竞品分析1、同类型不同面积2、同面积不同产品3、同面积不同产品一梯多户4、尽量规避同面积同户型在不同产品中出现5、规避不同产品、相同资源，同类竞争【案例分解】选择产品要遵循“客户-产品-标准”规划结构分析强排方案概念方案分析与研究设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点设想目标客户决策解决方案设计强排方案第一步第二步第三步强排方案三步法。目的精准定位。★两个常用工具：（1）Google两个常用工具：（2）草模?强排方案要以分析结论为基础?对产品建议指标进行初步评估测算；?规划结构探讨强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、一定要牢记强排方案的目的强排方案案例设计院做；我们控制。。。概念设计主要工作确定规划结构规划结构分析强排方案土地价值分析宗地现状分析宗地区域分析意向产品户型竞品楼盘分析宗地分析产品分析概念方案深化概念方案分析与研究进入第三阶段最新强排结论：1231、把舵4、联络5、算帐3、确定2、提升在这个阶段我们干什么？概念设计两个案例？重视设计前提掌握基本盈利模式注意积累固化???如何提高概念设计效率之一：重视设计前提土地要点项目定位政府政策？①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间之二：掌握基本盈利模式如何提高概念设计效率基本盈利模式个案例12竞品、标杆项目产品库蓝本差异化产品实现（创新）从盈利模式角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化之三：注意积累固化拿来主义走出去！引进来！?“”--“”关键路径审控要点】Ⅱ投资分析设计前期实施方案施工图????【施工图4初步设计施工图规划设计3实施方案概念设计－－规划草案确定－－产品定位及户型配比确定－－进行详细的深化方案【实施方案】1投资分析2设计前期拿地营销部项目部项目事务部财务部/成本部实施方案之权：主要工作成果示意设计成为100％主角“”设设计计部部1规划方案道路地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算指标实施方案之事：规划设计成果要求1.2.3.4.5.6.7.8.产品决策：成本规划实施方案方案深化实施方案核心工作：方案深化及成本规划确定产品实现内容；在此基础上完成预估成本①规划结构深化②主要产品确定③严格规划审控①临界产品选择②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区3道路流线总图装置立面风格选择精装修级配确定景观风格初选??????一、规划结构深化二、主要产品确定三、严格规划审控实施方案核心工作之一：方案深化形态骨架流线设计总图装置规划道路作为居住区规划结构中空间形态骨架，是居住区功能布局的基础控制规划道路三个核心三级道路组团道二级道路次干道【形态骨架】一级道路主干道根据居民生活习性,确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装置。以保证在规划设计前期预留合理宽度、流线设计的合理性??控制一【形态骨架】确定规划结构后，需对道路进行规划、分级在确定道路基本骨架基础上细分：、车行、人行；隔离带、消防及登高面、注意预留宽度道路交通之二：流线设计、流线设计：避免交叉、控制物业管理口部12345道路交通之三：入口装置常用三种装置住区入口装置小区入口装置邻里单元入口装置入口装置是在规范管理模式的前提下将必备的功能模块化，确保规划设计中硬性指标的准确和完善物业模式□结构□规划□立面风格选择精装修级配确定景观风格初选???一、规划结构深化三、严格规划审控二、主要产品确定实施方案核心工作之一：方案深化①立面②景观③精装修产品决策标准：基于客户细分；基于成本标准。立面：积累、集成立面方案成本级配色彩体系主材部品细部节点景观：基本风格与成本级配、积累TOPDICIBIAI精装修：风格成本级配精装修标准体系“+”规划深化之三：严格规划审控退线间距消防超宽超限配套指标规划指标报建风险???????决策层面①临界产品选择②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区实施方案核心工作之二：成本规划高层小高层多层18F11F7F同容积率下临界产品选择高层60m80m高层超高层100m120m140m150mor1被遗忘的角落定时炸弹地下黄金or会所、管理用房、设备用房、不可分摊面积可售比：高容积率项目需评估测算2架空层：地下室：寸土寸金：???策略、优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式、重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、米下夹层面积342.2策略平均售价高售价、、（哪种我们最合算？）低附加值高附加值一般采取一般采取低地价高地价产品附加值怎么确定、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例1、23A.营销定位C.停车方式B.规划要点：数量测算停车率与车库形式如何选择：挖掘地下黄金“”各种产品车位配置比例地上地下比例架空？半地下？地下？千人指标政策红利???????/4商业及业态商业面积与位置业态：租or售；主力店餐饮？层高：4.5？5？商业地下室应用?????5严控配套会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积会所配置、架空层设置要和项目定位一致??6人防：底层、集中布置原则人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元7？如何提高实施方案效率落实产品决策，实现盈利模式清晰盈利指标，保证产品溢价密切政府沟通，规避报建风险关键路径审控要点】Ⅱ投资分析设计前期实施方案施工图????【4施工图初步设计施工图/规划设计质量控制概念设计－－完成可报建及施工的图纸④【施工图】拿地1投资分析2设计前期3实施方案分城市、按类别控制高压线；事先沟通①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例扩初及施工图核心工作之一：成本对标成本对标实施控制要求技术审控前置，全过程控制:地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基础方案确定（地下室达到施工图深度）配筋估算、对标测算完成，不事后算账方案报建前：扩初完成前：基坑、桩/地下