万山西南现代商贸物流园提案报告香港商投资顾问有限公司2012年7月目录第一章项目市场研究一、宏观环境分析5、商业物业发展主力动向分析1、基本情况6、商业物业房地产发展特征2、市场环境7、商业物业模式变革3、政策环境8、现阶段商业物业销售市场分析4、房地产环境9、商业物业市场存在的现实问题二、城市结构和城市发展规划四、铜仁市专业批发市场分析分析1、专业市场现状分析1、规划范围2、专业市场特征2、城镇体系空间结构3、专业市场销售现状分析3、中心城区总体布局4、建材类交易区微观分析4、城区功能结构5、铜仁专业市场相关分析5、土地利用总体布局五、项目分析三、铜仁市商业地产以及商业环境分析1、地理环境2、项目规模1、商业物业开发状况分析3、项目现状与客流分析2、商圈规模调查4、交通条件3、商业物业房地产市场总体六、客户群体分析特征4、商业物业布局总体分析1、目标客户群体2、目标客户群的需求分析第二章项目营销机会分析第四章整体规划建议一、SWOT分析一、项目总体规划思路1、项目优势二、建筑风格建议2、项目劣势三、环境建议3、项目威胁四、设施配套建议4、项目机会点五、商业/物业管理建议二、销售难点与需要解决的矛盾点第五章住宅部分建议第三章项目定位第六章营销推广方案一、经营思想一、主要营销思路二、经营定位二、项目营销组合架构三、功能规划定位三、宣传卖点四、经营方式四、主要营销手段五、目标市场定位：五、营销层面划分与销售阶段划分六、形象定位六、营销执行七、价格定位第七章主线提炼八、目标客户定位第一章项目市场研究一、宏观环境分析1、铜仁基本情况1.1铜仁市的地理环境、交通环境与物流铜仁市全境总面积1410.19平方公里，位于贵州省东北部，东邻湖南，北接重庆，扼西南通往中原之咽喉，是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道，居中原进入西南第一站，素有“黔东重镇”、“黔东门户”之称。随着周边的大型现代专业批发市场、连锁商业企业、物流配送中心的建设，铜仁市已经呈现出加快建设商贸物流型城市步伐的态势。1.2铜仁市经济及商贸的发展2011年全市实现生产总值362亿元，增长17%；一、二、三产分别增长1%、28.5%、22%，产业结构调整为27.9：29.0：43.1。完成固定资产投资400亿元，增长76%；完成财政总收入50.6亿元，增长43%，其中完成一般预算收入28.5亿元，增长55.8%；城镇居民人均可支配收入13750元，增长25%，农民人均纯收入4076元，增长26.5%；存、贷款余额分别达到446亿元、304亿元，分别增长26.8%、25.4%。近年来，铜仁市围绕“商贸兴市”战略，为把铜仁市打造成湘、鄂、渝、黔四省边区商贸集散中心，铜仁市按照业态完整、布局合理、定位超前、方便群众的要求，把城区四个办事处和各级商业中心、商业步行街、农贸超市、大型零售购物中心纳入商业网点规划，并先后引资修建了东太、湘黔、五寰、南长城、金滩等五大专业市场。铜仁市出台《关于加快商贸流通业发展的意见》，积极制定促进商贸流通业发展的具体实施办法和细则。对国有企业全面实行产权制度改革；对商贸流通企业和农副产品深加工企业，在项目申报上给予优先照顾；对符合全市统一规划的商贸流通市场经营户给予政策性优惠，在交通运输、子女入学等方面给予照顾；鼓励较大规模的商品交易市场实行公司化运作。1.3铜仁市基础产业资源铜仁土地广阔而富饶，雨量充沛，日照充足，气候宜人。主产水稻、玉米、红薯、洋芋、大豆、油菜、花生、烤烟、西瓜、甘蔗等。滑石乡大米以其为米质优良、食味清香爽口而著名，明清时期曾被列为“贡米”。改革开放以来，铜仁大力调整农业结构，大抓农业综合开发，逐步形成了以粮食生产为基础，林、牧、副、渔全面发展的新格局。在大抓农业综合开发的同时，以乡镇企业为主体的农村二、三产业蓬勃兴起，成为农村发展的重要支柱。到2016年，铜仁将完成12个园区基础设施、配套服务投资100亿元以上；推动并争取大龙开发区升格为国家级开发区，大兴科技工业区升格为省级开发区，松桃工业园区、灯塔工业区、万山转型工业区升格为省级产业园区；大龙开发区年产值达到300亿元，大兴科技工业区、松桃工业区达到200亿元，灯塔工业区、万山转型工业区达到100亿元，其他园区达到50亿元以上，实现园区工业产值占全市工业产值的80%以上。2、市场环境2.1生产总铜仁市GDP增长率对照表值181615.5141513.71213.211.912.91010.711.210.3铜仁GDP增长率898.79.26全国GDP增长率420年年年年年度6789000001季0000022222三前年1102对比2006年—2011年铜仁市和全国GDP增长速率曲线，图型显示近几年来，铜仁市经济增长速度一直领先全国平均水平近二个百分点以上且快速增长；全国经济增长率与铜仁市经济增长率程正向相关走势表明只要宏观经济向好，铜仁市经济就将保持稳步增长，经济趋稳向好对房地产行业是一大利好。2.2铜仁产业结构特征及其比重铜仁市区国民生产总值产业结构图4035.43025.320.96第一产业2018.317.8第二产业15.0914.5612.2912.74第三产业109.445.376.267.157702006年2007年2008年2009年2011年2006年到2011年，铜仁市GDP三大产业均持续增长，整体产业结构保持“三、二、一”相互协调态势，铜仁市已经变成了以金融、信息、服务业为主的服务性城市中心，这样的城市核往往是构建起协同分工的城市群的基础，有益于城市化进程的加速发展。2.3固定资产投资情况2011年，铜仁市社会固定资产完成923201万元，同比增长87%。铜仁市区固定资产投资额10092.387.00806050.3投资额(亿元)35.44402842.00同比增长（%））22.5718.6225.602020.0021.2025.0002006年2007年2008年2009年2010年2011年投资额(亿元)18.6222.572835.4450.392.3同比增长（%））20.0021.2025.0025.6042.0087.00从上表可以看出，2006年到2011年铜仁市固定资产投资逐年加速，年增长率均在20%以上，处于高速发展阶段，已经成为拉动铜仁市经济增长的主要支撑点。2.4居民可支配收入与社会消费品铜仁市区社会消费品零售总额302525.8922252020201921.417.62017.83151514.9815额度12.27同比增长(%)10.43101055002006年2007年2008年2009年2010年2011年?对比累计增2006年到2011年，铜仁市城镇居民可支配收入持续增加，消费能力不断提高。?销售品零售总额较居民人均可支配收入高出将近一倍，主要是由于铜仁市居民近几年来休闲娱乐等“享受型消费”的比重持续增长，消费档次进一步提升所导致。2.5铜仁市城镇人口发展2009年上半年铜仁市城市人口18.1万人，按照铜仁市人口到2015年达到32万人的战略思路，每年新增人口约2.53万人，按人均居住面积30平方米计算，年住宅建筑面积需求量约为76万平方米，在保证经济适用房和廉租房最少占30%的总原则下，商品住宅约为46万平方米—53万平方米。城市化人口不断增加，逐步释放的刚性需求将推动房地产商品房市场不断发展。2.6消费市场2007年消费品零售额122695万元，比上年104339万元增长了17.6%，居住消费支出所占比例9.8%，比上年有所下降，恩格尔系数出现较大回升，居民消费价格总指数。上升较快，从2006的102.1上升到106.7。铜仁市2005-2008年城镇居民人均消费支出（单位：元）年份2005200620072008指标城镇居民人均消5386517757246492费支出其中居住消费支676.6765564970出居住消费所在比12.5%14.7%9.8%15%例食品支出2136197124392823恩格尔系数39.6%38.1%42.6%43.5%铜仁市2005-2008社会消费品零售情况2005200620072008年份指标社会消费品6.837.939.411.46零售额同比增长16.7%16%18.5%21.8%铜仁市2005-2008居民消费价格总指数2005200620072008年份指标消费价格总指102.1102.4106.5106.7数从以上分析可知，2007-2008年铜仁市居民消费总额上升比例都很大，但是价格上涨也很明显。正是价格上涨，人们反而看好房地产市场，致使2007年铜仁房地产市场的销售旺盛。居住消费支出所占比例除了2007年有所降低外都呈上升趋势，不过物价的过快上涨对房地产市场的后继发展也是一个隐患。2.7房地产开发投资铜仁市房地产开发投资高速增长。2002-2009年，铜仁市房地产开发投资平均增长速度高达40.81%。2008年，房地产开发投资突破10亿元，同比增长35.20%。在铜仁市房地产市场前景看好的情况下，投资的快速增长成为必然趋势。3、政策环境3．1国民经济和社会发展的“十五”计划我国“十五”计划明确指出，应“着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量和经济效益”。3．2我国现代物流发展的指导思想与总体目标2001年3月1日国家经贸委等部门发布的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知，明确了我国现代物流发展的指导思想与总体目标，将积极培养现代物流市场，努力营造现代物流发展的宏观环境，加强物流基础设施的规划与建设等工