西永三期六七组团项目后评估目录a.项目概况b.设计进度c.总平面布置d.地下车库e.户型设计f.完成效果g.分供方管理h.各部门配合及支持西永三期六七组团项目后评估1西永三期六七组团项目后评估一、项目概况一、项目进度1、主体结构：2010年9月-2011年5月2、二次结构：2011年3月-2011年9月3、外装工程：2011年5月-2011年11月4、室外工程：2011年10月-2012年1月5、景观工程：2011年11月-2012年4月西永三期六七组团项目后评估26、开放交房：2012年4月-2012年5月二、建筑风格：托斯卡纳西永三期六七组团项目后评估二、设计进度分供方：?方案设计单位：上海日清建筑设计咨询有限公司?施工图设计单位：重庆市设计院设计阶段?方案设计：2010年9月15日?初步设计完成时间：2010年10月15日?施工图完成时间：2010年11月11日西永三期六七组团项目后评估3西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置?优点1、充分尊重及利用地形的高差，控制A户型镜像好土方量；2、不平衡使用容积率，六七组团布置别墅为主，8组团布置洋房和高层；3、道路盖板，最大化布置别墅；4、院落划分最大化，提升产品价值；?不足1、布置总图图块时未将私家花园纳入A户型，导致出现私家花园不规则，过小，前后院不能连通且有高挡墙；2、竖向标高处理不到位，后期部分楼栋视线受干扰且条石挡墙立面要处理；3、总图布置时出现镜像户型，导致后期实施过程出现问题；4、景观围墙建在用地红线上而不是建筑红线上导致后期验收问题；西永三期六七组团项目后评估4西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置花园连接通道太过狭窄反思1、新项目在总图布置的时候在保证容积率做足的前提下，建议将总图的前后花园在图块中体现，并处理好台地高差，并充分考虑业主在室内的感受；联排端户侧2、总图布置楼栋时建议楼栋全部做旋转布置，不要出现场花园与前镜像楼栋，如因特殊原因必须出镜像楼栋的，建议镜场花园无法像楼栋单独出图；连通3、充分解读规划及市政部门的相关规范及地方规定，吃透其对市政配套设施的设置要求；西永三期六七组团项目后评估5西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置不足D7院6-21栋，6-23栋及6-22栋与6-24栋之间楼间距只有6米且山墙面餐厅开窗，视线上有干扰且无侧场花园景观遮挡；解决办法：由于楼间距不够故增加连廊把两栋楼当一栋楼对待，解决规划风险；增加地下室出入口顶板，上部覆土进行景观绿化遮挡解决业主报事风险；反思规划报建完成后因对项目团队进行交底，保证信息共享并形成交底纪要挂网；西永三期六七组团项目后评估6西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置不足D6车库在7-1车库入口顶板外无结构板，造成业主无侧场花园，后期车库入口顶板外延16.4m，面积增加约105㎡；反思此处四联排前期总图布置中充未考虑端户分考虑私家花园的花园使用问题，避免私家花园过小，不便于使用，甚至是无法使用；西永三期六七组团项目后评估7西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置主入口左右高差太大反思前期总图布置中充分考虑挡墙高差，如确实无法避免应该提前做好立面处理方案；西永三期六七组团项目后评估8西永三期六七组团项目后评估三、总平面布置反思六七组团出现连续高挡墙立面且由于道路兼消防通道，有宽度要求，景观绿化空间受限导致立面太板，后期现场已用材料（条石挡墙，文化砖，涂料）处理，效果尚可；西永三期六七组团项目后评估9西永三期六七组团项目后评估四、地下车库预留尽端车位调头空间?优点1、车库顶板抠采光井，保证车库采光良好，通风顺畅，空气无异味，业主感受好；2、车库自然通风采光，取消风管，地下室层高3.1米，覆土0.8米，基本满足景观要求；?不足1、车位尺度不够大，部分业主两辆车停车有困难；2、地下室出地面风井位置未与总图对应，出现部分排风井出现在地面景观道路上或者私家花园内；3、尽量考虑业主将来的实际使用情况；西永三期六七组团项目后评估10西永三期六七组团项目后评估四、地下车库地下室出风口在园区道路上?反思1、施工图出图前仔细核对地下室出地面楼梯及出风口位置，将地库图，总图及景观图纸叠起来检查；西永三期六七组团项目后评估11西永三期六七组团项目后评估四、地下车库地下室疏散楼梯在私家花园内且离住户太近?反思1、施工图出图前仔细核对地下室出地面楼梯及出风口位置，将地库图，总图及景观图纸叠起来检查；西永三期六七组团项目后评估12西永三期六七组团项目后评估五、户型设计?反思1、设计中在考虑问题：D型首层外立面效果的同时厨房开间，要注意将来业主2.3m；实际使用的感受，反思：建议后期并应考虑业主可能别墅厨房开间做的使用；到2.7m比较合业主考虑隔衣帽适间位置问题：C型主卧开窗为3个问题：D型首层700X1500的窗公共卫生间尺度户，由于立面考为2mX1.8m，虑是弧形窗，可较小布置两件套开启面积太小，反思：公共卫生考虑业主隔衣帽间也应该考虑三间后采光通风均件套有问题。西永三期六七组团项目后评估13西永三期六七组团项目后评估五、户型设计问题：立面上门问题：局部位置窗上口错位。缺少防流挂措施。?反思1、后期施工图设计中应仔细推敲，要求设计院将SK电子模型，实体模型做准确，并补充完善相应节点细部图纸；西永三期六七组团项目后评估14西永三期六七组团项目后评估六、完成效果西永三期六七组团项目后评估15西永三期六七组团项目后评估七、完成效果西永三期六七组团项目后评估16西永三期六七组团项目后评估七、分供方管理上海日清建筑设计咨询有限公司优势：合作多年，工作严谨，配合度高。劣势：对重庆的规范要求不熟悉、产品价值的挖掘不够，沟通速度慢。市院优势：合作多年，熟悉龙湖的产品标准。劣势：国营单位，流程复杂，程序较多，服务意识差，设计师的市场敏感度和成本意识薄弱。管理措施：(1).对分供方进行培训，培养其甲方意识及换位思考的工作方式。（2）加强与设计院项目负责人的交流及与设计院高层进行不定期的沟通。（3)对工程中出现的设计问题进行汇总（设计失误造成项目成本的增加，规划验收的风险，工程无法施工等）并形成ppt，定期给设计院高层交流。（4）抓典型案例对消极设计师及设计院流程进行调整。（5）对具体的项目负责人及设计人进行筛选和控制，配合意识不够及无法达到我方要求的在设计前更换。西永三期六七组团项目后评估17西永三期六七组团项目后评估七、分供方管理（6）选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。（7）在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。（8）利用样板区进行及时总结。（9）充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。西永三期六七组团项目后评估18西永三期六七组团项目后评估八、各部门配合及支持——工程1、除借用部门资源外，在前期设计过程中组织工程部的工程师与设计院分阶段分专题进行研讨；2、在项目实施前组织好设计单位及研发部对项目团队及施工，监理单位进行交底答疑。3、在实施过程中对工程部的固化图及二次深化图进行核对；4、立面材料现场做样板墙；5、竣工备案过程中相关资料的完善；西永三期六七组团项目后评估19西永三期六七组团项目后评估八、各部门配合及支持——景观1.设计前置变被动为主导，建筑起到龙头作用，在景观设计前期参与交流总图、竖向、挡墙、间距、人流、成本、后期维护及溢价点等讨论，。2.参与景观的阶段性成果及大的场景效果（围墙、挡墙饰面、门卫室、节点硬铺等）3.对建筑出现的采光通风井、疏散楼梯出入口、车库出入口、下沉式花园等提前让景观参与处理。西永三期六七组团项目后评估20西永三期六七组团项目后评估八、各部门配合及支持——营销1.产品定位的支持（1）参与市调公司的汇报，并提出研发的想法。（2）同营销一起考察国内外的相似楼盘。（3）在前期对户型的比例及主要尺度提出具体要求。2.对合同附图的管控（1）让设计单位参与合同附图的审查。让分供方充分意识到合同附图的重要性及风险，使其在后期作变更时更严谨、更慎重。3.对营销模型及宣传资料的管控4.销售前对营销人员的培训西永三期六七组团项目后评估21西永三期六七组团项目后评估O(∩_∩)O谢谢西永三期六七组团项目后评估22