户型基础知识培训NewVisualAngel2011年3月18日www.xjx.cn房地产智库www.fdc01.com目录室内空间尺度与人体工学的关系公共空间的布置和计算方法如何评价户型优劣势户型与规划、市场、地域的关系市场流行户型分析房地产智库www.fdc01.com住宅的“八大”使用功能起居。就餐。厨卫。就寝。储藏。工作。学习。休闲。住宅的“三类”空间公共空间：起居室。餐厅。阳台。私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度从人体工学说起~~~人体测量学亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM上臂长度289-310MM胸廓前后径200-220MM臀部宽度307-320MM……房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度工作环境下人体与空间的关系户型的空间尺寸提供依据房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度面积保证/充分考虑家具布置起居室上海铂金华府53平方米综合！会客？活动？工作？最小使用面积：一房不应小于12平方米两房及以上不应小于14平方米最小短边轴线宽度：一房和不宜小于两房及以上不宜小于3.6米3.9米减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度面积、面宽保证卧室你说是卧室，她就是？最小使用面积：主卧室：12平方米（3*4？）双人卧室：10平方米单人卧室：6平方米（2*3？）主卧室最小短边轴线宽度：一房和两房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度餐厅独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度不是通个管子，就是厨房!厨房应为独立可封闭的空间。最小使用面积：一房不应小于4.5平方米（1.5*3）两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？）通风采光：低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米使用面积保证、通风、操作台摆放房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度厨房3.2平方米5平方米房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度使用面积保证、通风、减少影响卫生间?至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。?至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。?不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度储藏室上海长宁88一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于0.8米；三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。房地产智库www.fdc01.com室内空间尺度?出入口过道净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。?分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度概念交通核：高层建筑的垂直交通系统。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在4.5--10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般12层（含）以上的住宅需要设置。房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度规范部分城市规定127层以上11层（含）层（含）以上，以下布局方式：14层（含）以下配置一部电梯只要配置一部电（防火梯）和普梯和普通楼梯通楼梯（如上海），但不需设消防前室需设置消防前室房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度规范12层（含）以上18层以下布局方式：配18层（含）以上布局方式：置二部电梯（其中一部为防火梯）和普配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）通楼梯和带有消烟室的两部楼梯需设消防前室需设消防前室，此处为剪刀梯房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度常见布局——以小高层为例横向布局竖向布局并排布局可形成相对独立的电梯前室主要用于短进深，大面宽的户型面积最小房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度特殊布局——以小高层为例?这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户（双开门）和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。?电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。?右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度得房率得房率=套内建筑面积/总建筑面积总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积一般：高层得房率75-78%小高层80-85%多层88-92%房地产智库www.fdc01.com公共空间尺度得房率若：A套套内建筑面积为90平方米B套套内建筑面积为110平方米公摊面积为40平方米则：A套：AB公摊面积为18平方米总建筑面积为108平方米得房率为83.3%B套：公摊面积为22平方米总建筑面积为132平方米得房率为83.3%房地产智库www.fdc01.com户型评价方法建筑师？策划师！户型本身的优劣势是否启用？户型与规划的关系是否能用？户型与市场的关系是否适用？房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯你在购房时考虑居室各部分的优先顺序？房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯市场上对于户型的一般关注点?客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）?主卧室：合理（面积、采光）、私密性?餐厅：相对独立、通风采光注：在户型评价时，要?厨房：宽敞实用、有服务阳台尊重市场需求，并据此?卫生间：便利性、隐蔽性、通风有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。?次卧室：做书房、客房适宜?阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯户型方正异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。风水不佳，影响住户情绪。房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯户型进深过长，严重影响采光通风采光阳台一般进深1.5—1.8米，超过2米，影响采光通风良好通风一般间接通风间接通风房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯功能布局合理?动静分区活动区和休息区分开?动区客厅、餐厅和厨房?——应靠近入户门设置静区卧室?——位置比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯功能布局合理?动静分区动静布局分离客房的布局影响到动静分区端厅布局影响到动静分区房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯功能布局合理?动静分区动区静区动区静区中海翠屏湾中海翠屏湾华润二十四城房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯洗衣机位——生活阳台功能布局合理?功能设置人性化晒衣空间——阳台形状杂物放置——独立的储藏间、储藏分类卫生间同步使用——干湿分离上海金地未未来54平方米三分离卫生间房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯空间尺度合理客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台?空间独立客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙?方正开阔要留出摆放家具的完整空间，实用的布局?长宽比不应失调进深与面宽之比不应大于?2：1入口设玄关点评：客厅开口过多，使很住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性多面积浪费成为交通面积房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯空间尺度合理客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台点评：客厅与餐厅分区?相对独立不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开至少有两面墙夹一角门位置使客厅家具无法摆放。与客厅既有关系又有分隔与厨房应有关联又独立成区修改后既有玄关，又使餐厅相对独立房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯空间尺度合理客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台?靠近餐厅点评：工作阳台既可?西厨可与餐厅结合减少厨房的油烟味，?距离大门不能太远又可增加空间的通透?直接对外采光采风性，而不算面积的设?有一定长度的台面摆备平台则增加了实际放电器、煤气灶、水使用面积，复合式厨槽等设备房等空间细节的设计?厨厕最好不要紧邻也是可圈可点。?最好带一工作阳台万科魅力之城约89㎡房地产智库www.fdc01.com户型设计的合理性人居习惯空间尺度合理客厅餐厅厨房卧室卫生间阳台?主卧明显大于次卧，进深面宽可适当增加南向朝向，比客厅的朝向要求更甚大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间确保私密性，最好布置的深一些点评：带独立?次卧卫生间和衣帽面积宜大于10平方米，面宽尽量保证间的主卧在3米以上房地产智库www.fdc01