韩国女人街商业招商方案房地产智库www.fdc01.com招商房地产智库www.fdc01.com前言招商实质是卖的一个商业机会或商业计划。告诉他带来何种价值（招商计划）？带来多少价值（招商政策）????通过什么推荐渠道（招商渠道）？如何告诉他（招商传播）？如何有效执行价值交换（招商管理）？韩国女人街的招商工作可谓千头万绪：在女人街开发的什么阶段开展招商比较合适？是聘请专业机构代理招商，还是成立专门的招商团队展开招商？选择统一招商运营方式还是““““统分结合””””的招商运营方式？经验丰富的开发商在项目动工的那一刻起就已开始潜意识地谋划招商策略??房地产智库www.fdc01.com目录前言一、项目规划（一）项目研究（二）业态定位（三）招商定位（四）运营规划二、招商计划（一）招商机制构建（二）招商计划（三）推广计划（四）招商时间表三、招商策略（一）招商总体策略（二）招商租金策略（三）招商执行策略（四）招商推广策略四、经济测算附录房地产智库www.fdc01.com思维导图项目规划招商计划招商策略经济测算项目研究机制构建总体策略租金定价业态定位招商计划租金策略成本测算招商定位推广计划执行策略收益测算运营规划招商时间表推广策略收益评价房地产智库www.fdc01.com第一部分项目规划（一）项目研究（二）业态定位（三）招商定位（四）运营规划房地产智库www.fdc01.com（一）项目研究項目概況：韩国女人街位于烟台市内夹河西侧，永达街与河滨路交汇处，红旗路隧道入口，紧邻优雅的高尔夫练习场和夹河森林公园。项目为玉森明珠SOHO大厦的商业裙楼，总建筑面积约17000平米。房地产智库www.fdc01.com项目外部交通条开发区件永达街广场停车场入口滨芝华安国罘际河区路停车场房地产智库www.fdc01.com辅助住宅塔樓336336336336户住宅塔樓336336336336户辅助四層商業2860286028602860平米四層商業2860286028602860平米主动三層商業4739473947394739平米4739473947394739三層商業主动平米二層商業4734473447344734平米二層商業4734473447344734平米主辅一層商業2860286028602860平米一層商業2860286028602860平米辅助地下車庫7400740074007400平米地下車庫7400740074007400平米商业功能等级图房地产智库www.fdc01.com周边商业竞争环境竞争项目分析商业名称沃尔玛家家悦位置福山区天府街福山区松霞路档次中高档中低档规模3.5万平米2千平米大型超市、百货服装、家具家居、亲子乐园、健身会所大型超市、副食百货、家居用品、网吧游艺、运动休闲、美经营属性食广场周边住宅社区、外围住宅社客户来源区、临近公交所到达的其他附近居民区交通31路、301路、522路31路、35路、522路。21路租售政策只租不售、每平米8元/天、没有租售情况周边住宅新区较多，消费群周边老住宅区较多，是烟台最体以中上等为主。交通便大的家家悦超市，价格低廉，环境利，物种齐全购物方便，品种齐全、人流旺盛优势：连锁经营、针对客户群优势：规模大、位置优越、体范围广、价格低廉、位置优环境优越消费水准高越劣势：现处于养伤期、入市劣势：低档消费场所多，具备前期没有经营成功、口碑树一定的竞争对手，环境差、消优劣势立不成功费群体水准低房地产智库www.fdc01.com從項目周邊商場經營檔次看，基本没有高檔次商業運營，均以滿足生活配套需求為主，很難在消費者的高需求中找到支撑點。福山区商場經營狀況商场经营业态经营状况辐射范围振华商厦福山店中高档衣服好福山区振华量贩超市、娱乐一般福山区家家悦超市好周边小区沃尔玛超市一般周边小区房地产智库www.fdc01.com韩国女人街是根据现代女性的购物理念打造的一站式的购物广场（One-stopshoppingplazawomen）。房地产智库www.fdc01.com项目属性区域属性烟台唯一的韩国情景体验式的女人街商业属性烟台最具特色的女人街形象属性烟台的，胶东半岛的，中国的房地产智库www.fdc01.com商业功能定位　　韩国女人街打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的情景体验式购物女人街，以此来满足烟台中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。　　随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：　　功能内容　　百货珠宝、眼镜、女装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装等　　韩国特色生活用品　　餐饮冷饮、咖啡店、酒吧等　　服务美容美发、美甲、瘦身等女性服务项目　　对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。房地产智库www.fdc01.com项目统一宣传口径1111、宣传总精神：韩国女人街新商业财富中心2222、韩国女人街差异化定位顺应烟台经济发展趋势，应运而生。万盛实业巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。3333、抢占烟台女性市场的核心区位，与韩国商会携手共建的又一烟台标志性的商业街区，打破烟台传统商业模式，引领烟台城市商业全面升级。4444、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和烟台本地文化，为烟台人民和国内外客商打造一个全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的烟台商业第一女人街！房地产智库www.fdc01.com吸引商家入住元素及四大特色100%100%100%100%1111、市场造势，树立扎实的信誉。1111纯韩国特色2222、租金优惠，降低商家入住门槛。3333、设施配套完善，服务周到。100%100%100%100%22224444、经营管理保障，打造美好前景。韩国特色餐饮5555、工商税务减免，为商户营造良100%100%100%100%好的经营环境。3333特色娱乐6666、以强势独有态势直面市场，迅速将有限的市场资源进行整合收编。4444100%100%100%100%服务及管理特色房地产智库www.fdc01.com（二）业态定位1111、业态定位原则1、层层主流业态在楼层业态划分上，为了吸引消费者上楼购物，我们撇弃传统的单层单一业态划分办法，采取层层主流业态一致的划分措施，提升2层以上客户到达率。2、越往上业态越潮流从一楼往上走，消费者年龄由大向小，越往上业态越潮，越往上业态划分越趣向年轻化业态。3、层与层之间有共同业态连接相邻2层之间有共同业态链接，到4层的业态则涵盖1、2、3层所有业态，以价格低廉为吸引能量，促使客户上高楼层消费。同时，通过此业态铺排，把租金价格在惯例基础上有所拉升，实现项目高附加值。房地产智库www.fdc01.com2、各层主要业态划分层数主要业态业态说明负一层韩国超市纯韩国的商品，租金低利润高一楼金银首饰、化妆品、品牌体验购物环境，高利润高租金。鞋类、品牌专卖等主力业态。二楼时尚服饰、精品服饰、潮享受购物乐趣，中等利润高租金。流服饰、时尚文胸三楼金色童年区、时尚完美休主题定位,品牌折扣满足一站需求，假区、名品折扣区、主题刺激消费欲望，中等利润中租金。服饰区、百元长廊等四层餐饮、娱乐辅助业态，中等利润低租金备注：商铺的业态按照划分原则统一进行划分，共同构成韩国女人街的特色卖点达到相辅相成的效果。房地产智库www.fdc01.com一层业态示意图化妆品区珠宝首饰区品牌鞋类区时尚精品区房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com二层业态示意图职业女装时尚女装精品女装潮流女装房地产智库www.fdc01.com韩国女装品牌房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com三层业态示意图时尚百元区金色童年区完美休假区时尚文胸区主题体验区房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com高商业规划（AAAA）主力业态端1111、珠宝、化妆品店2222、品牌女装、精品女装3333、韩国知名超市（BBBB）次主力商业中1111、品牌折扣店端店2222、品牌鞋类3333、潮流女装（cccc）辅助商业常1111、韩国餐饮规店2222、休闲吧3333、美容、美发、美甲房地产智库www.fdc01.com（三）招商定位韩国女人街作为烟台乃至山东蓝色经济圈唯一的新型商业,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。房地产智库www.fdc01.com招商商品比例（1111）韩国商品所占的比例（2222）招商的店铺所占比例商品所占比例招商店铺的比例20%40%纯韩商品主力店、次主力店餐饮、娱乐、休闲国产品牌50%品牌专卖店60%30%我们招商的目标群体定位还是以本以各类韩国品牌店、韩国专业卖场、地商家为主，外地品牌商家为辅。韩国餐饮、大娱乐为核心，主力店、为减少招商的压力，我们招商的商次主力店（大店）占50％左右，餐品纯韩商品占到整体商场的60%60%60%60%以饮娱乐休闲（小店）占30%左右，上，辅助的国内品牌在40%40%40%40%以内。品牌专卖店占20％左右。房地产智库www.fdc01.com招商市场的锁定1111、烟台本地招商市场1111、市区内的韩国无房等韩国商品集聚地22