浅谈中国旅游地产——以重庆环城游憩带为例wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游地产内涵国内外案例研究重庆环城游憩带旅游地产现状对策及展望wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.旅游地产内涵旅游地产的产生?旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性架构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，是典型的暴利项目。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。　　旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游地产的定义依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游地产的分类旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲和娱乐等周庄非住宿性质的建筑物及关联空间，不包括提供接待住宿的“三毛茶楼”房产建筑。通过旅游景点景区的建设带旺一地，使该地段土地升值，使房地产从中赚钱。旅游商务地产指旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间，比如说餐馆、娱乐城、旅游商店海口等。旅游商业地产实质是与旅游景点主题相关联的商务用新外滩·复兴城途的房地产项目。旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的三亚各种度假型的建筑物及关联空间，如度假村、产权酒店等。亚龙湾旅游度假地产的特点是自身有完善的配套和可以提供特色服务，力求给游客宾至如归的度假感受。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游地产的分类旅游住宅地产重庆南山·加勒比主要指与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。与旅游景点地产不同在于旅游住宿地产以提供住宿功能为主，包括可以进行出租及出售的各类旅游区住宅建筑。其他旅游地产运动地产：运动地产强调地产与体育和文化的相融。艺术地产：艺术地产体现了中国高端物业消费者的价值取向。教育地产：将教育产业与住宅功能结合，以教育推动楼市。工业旅游地产：对废旧工业厂房、厂区的改造、利用，在营造特殊体验旅游设施的同时，对我国老工业基地，特别是重碧桂园工业基地的城市复兴，提供了有效且可持续发展的解决途径。青岛·奥运村无锡·江南坊wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游地产的产品把酒店或度假村的一间客房或以酒店的房间为单位，开一套旅游公寓，将其使用权分成若发商将每间客房分割成独立产干个周次，按10至40年甚至更长权（拥有产权证）分别出售给的期限，以会员制的方式一次性出投资者，投资者一般都将客房AB售给客户，会员获得每年到酒店或委托酒店管理公司统一出租经度假村住宿一段时间的一种休闲度营，以获取年度客房经营利润产权式酒店分时度假假方式。并且通过交换服务系统会，同时投资者享有酒店管理公员可以把自己的客房使用权与其他司赠送的一定时限的免费入住会员异地客房使用权进行交换，以权。此实现低成本的到异地旅游度假的目的。CD指依托旅游景区、休闲度假区等优越的自然条件、人文旅游主题社房地产大盘或在开发面积很大或周围有需条件的基础上开发的具有住宿区要保护或可以借力的生态环境的、休闲娱乐等多种功能的住宅新城项目前提下,建造的不同于小区配套项目，有时在城市里，有时在景观的有大规模人造景观或自然城郊，实质上是旅游休闲设施借景的开发项目,消费者不拥有和住宅两大块拼在一起。主题产权。如高尔夫、登山、滑雪运社区不出卖产权及使用权,而动度假村等。景区住宅实际就是商品住宅,可以购买其产权。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.国外案例——印度尼西亚Bintan旅游度假村民丹(BintanResorts)坐落在民丹岛的北海岸，距新加坡45分钟之遥，是中国南海上景色怡人的廖内群岛中最大的一个。拥有原始的白色沙滩、各种国际级度假胜地、以及一系列休闲的热带假日活动。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目背景整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：AngsanaResort&SpaBintan度假村BanyanTreeBintan度假村BintanLagoon度假村ClubMedRiaBintanResort度假村MayangSariBeachResort度假村NirwanaResort度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务.wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场吻合度wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟客源市场定位Bintan的定位与目标游客群体?发展面积100左右平方公里的北部海滨作为度假区，以来自或途经新加坡的旅客，集中推广周末度假的概念?作为多元化发展，针对不同层面游客，同时保护自然原生态客户来源构成:不同的时间节点上的游客来源不尽相同:①周末度假游客主要以新加坡人为主;②其他时间特别是假期游客类型较多,主要来自与欧洲、澳洲亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主客户身份构成:①单身/背包客②夫妻或情侣③家人团聚度假④团队旅游度假wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟社区布局ClubMedRiaBintanResort度假社区提供308套房针对不同层次需求的客户群高级套房1322前台、餐厅1、酒吧、影豪华套房院44高尔夫发球区和果沙滩及水岭上项目wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟物业及游憩设施ClubMedRiaBintanResort度假社区度假物业周围分布不同的游憩设施?Clubmed的国际声誉对消费者发挥作用，7日6晚度假游每人收费1200美元，在民丹岛同类设施中属于高水平。?不含交通费用。ww*Clubwwww..ffddMedcc0011，地中海..ccoomm房房俱市市乐金金部，是一碟碟个大型跨国企业，商业经营的度假村集团。各个开发公司开发节奏的有效控制，使得项开发节奏目顺利进行wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟开发模式前期投入巨大，多家公司共同开发①IndraMayaVillas②MayangSariBeachResort③ManaManaBeachClub④NirwanaResortHotel⑤BanyuBiruVillas⑥BanyanTreeBintan⑦AngsanaResort&Spa⑧BintanLagoonResort⑨BintanLagoonResortVilla⑩BintanLagoonGolfwwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟经营模式通过对物业的持有和销售成为项目开发Bintan的不动产类型包括：BintanMulti-Family传统的、多功能居家型物业销售BintanMixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室BintanCountryclub度假村持BintanRetail为业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型商业有BintanLightIndustrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对片区的贡献通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，廖内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情与魅力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例评价成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目成功的最大因素wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.国内案例——深圳东部华侨城大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发深圳东部华侨城开发时序安排wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游开发分主题园区阶段开发：先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目开放项目2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目开发特征开发目的环境塑造文化旅游产品刺激性与形象展示打造为主主题体验产品打造为主关键因素wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟旅游开发公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制SPA和健康管高尔夫：公众球场培育会员球场成熟理山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费