宝安总部经济园项目报告分享要点集团工商咨询事业部宏发宝安总部经济园项目组14年7月22日开发方案确定前提本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出台的“1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开发方案研判。本报告是严格保密的。2“1+6”文件关键点总结一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了以租代售模式后期转房产证的途径。分割转让问题转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业主管部门做资格审查。所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。城市更新项目﹤特殊转让模式项目城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按地价补缴问题工业和办公基准地价的平均值*50％补缴；配套设施按市场评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业、战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价销售问题必须现售，拿到房产证才能卖产权划分问题可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活增值收益问题增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分本报告是严格保密的。3“1+6”文件土地增值收益增值收益计算方式增值收益额＝销售收入-扣减总金额扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算；增值收益缴交方式：1.增值收益额/扣减总金额≤50％，缴交金额＝增值收益额*50％2.增值收益额/扣减总金额﹥50％，缴交金额＝扣减总金额*50％*50％+（增值收益额-扣减总金额*50％）*60％3.二手工业楼宇确需在5年内转让，增值收益额需100％全部上缴税费计算基数：申报合同成交价﹥计税参考价，按申报合同成交价计税申报合同成交价﹤计税参考价，按计税参考价计税本报告是严格保密的。4“1+6”文件政策环境解读利好利空1、租售比例突破限制：城市更新项目1、成本增加：在最新政策体系下，形成的工业楼宇分割转让租售比例不再基准地价被提高；工业用地升级改造受限于50％：50％；项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加；2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售；2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低；3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核3、市场风险：新转让办法中提出严发房地产权利证书；格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较4、交易方式灵活：可在市政府土地房大影响。产交易机构公开交易或自行交易。本报告是严格保密的。5报告结构1项目背景及核心问题解析2项目操作亮点3发展战略及定位4规划排布本报告是严格保密的。6项目背景项目作为深圳市重大项目，站位高端，具有强力的政府驱动背景开发前提本项目已列入深圳市2012年重大项目，宝安区政宝安区层面府欲将此项目打造成区域乃至全市具有代表意义的工改工项目，成立由区长张备为组长的城市更新小组推动本项目的进度；石岩街道层面石岩街道办成立了领导小组和总部经济办专门推进本项目；本项目按最新工业用地更新政策实施，开发目标拟宏发投资层面定为能快速变现、实现高溢价；目前已有部分企业了解宏发宝安总部经济园项目并其他层面有初步意向。本报告是严格保密的。7项目背景位于珠江东岸交通走廊的重要节点，深圳西部地理中心，在珠三角一区位分析小时经济圈之内，交通便捷，与周边城市经济联系密切，辐射范围广1小时经济圈本项石岩目深圳东部深圳西部政策指引p《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出要发挥珠江东岸中心城市广州、深圳、珠海的辐射带动作用，进一步优化功能分区和产业布局，建成珠江三角洲地区一小时经济圈。项目优势p本项目正好处于珠江东岸交通走廊的重要节点，接近于珠三角一小时经济圈的中心位置，到珠三角重要城市可达性强，辐射范围广，向南辐射深圳、香港等地，向北可辐射东莞、广州等地，向西可辐射广州南沙、中山等地。p占据深圳西部地理中心，是深圳西部交通体系中连接东西、沟通南北的纽带，是深圳西北部的交通枢纽，是广深港城市发展轴上的重要节点。本报告是严格保密的。8项目背景项目处于非核心商务区，已形成以电器制造、多媒体、电子等产业为主项目周边的集聚区，产业氛围浓厚，但缺乏市政及商务配套基础艾美特旭兴达工业区万大工业区旭兴达工业区万大工业区欧陆集团欧陆集团明金海工业区本项目艾美特果园明金海果园翔泰翔泰温控器有限公司p东侧：东侧为艾美特小家电生产基地、明金海工业区；p南侧：南侧为翔泰温控器有限公司；p西侧：西侧为欧陆集团国际有限公司和果园；p北侧：北侧为旭兴达工业区和万大工业区；p项目周边主要为工业区，已本报告是严格保密的。形成以电器制造、多媒体、电子产业为主的集聚区。9项目背景本项目用地产权明晰，地块基础指标为打造大型综合性区域标杆项目提基础指标供有利条件基础指标基础指标解读：p开发商：本项目由深圳市宏发投资有限开发商宏发宝牧合计公司和深圳市宝牧实业有限公司两家业主所有，用地产权明晰，有利于项目进行整用地性质工业用地工业用地——体规划、整体开发；建设用地p体量：占地大，计容建筑面积超过110————235628.4（㎡）万㎡，具备打造大型综合性项目的基础；占地面积135915.07187303.34323218.41（㎡）洲石计容建面5401106001301140240（㎡）路容积率4.844.844.84宏建筑限高道塘200200——发（m）头大路松宝白p限高：200米限高，具备打造区域标杆型项目的前提条件；牧p产权划分：经开发商认可，当前阶段的研究工作基于产权单位可划分至标准层面积以下的前提开展，增加后期销售的灵活性，为项目物业销售能实现宏发所高速高价提供前提条件。有本报告是严格保密的。宝牧所10有项目背景项目目前建设标准低，无法满足未来发展需求，产业发展存在瓶颈，土项目现状地使用效率低；不符合城市发展要求石岩洲石物流路早园进山工城路业松工白早进工业区山城工业区业区区废旧厂房废旧宿舍p项目现状：项目现状为1-8层的工业建筑、6层的居住建筑和一些临时搭建的铁皮房，建设标准低。目前只具有最初级的生产加工功能石岩物流园本报告是严格保密的。，缺乏高端产品的生产、技术服务、商务服务、投融资服务等现代工业区应具11有的功能，产业发展存在瓶颈，土地使用率低，不符合城市发展要求。项目属性界定深圳西部地理中心、政府驱动、总部新城项目属性界定p本项目位于珠三角一小时城市经济圈；深圳西部地理中心p本项目位于深圳西部和宝安区地理p中本项目已心位置。列入2012年深圳市重大项目，宝安区政府欲将此项目打造成区域乃至全市具有代表意义的工改工项目，成立由区长张备为组长的政府驱动城市更新小组推进本项目；p石岩街道成立了领导小组和总部办专门推进本项目。p项目规模体量大，并且目前已有部总部新城分总部企业对于本项目表示有初步的进驻意愿。本报告是严格保密的。12开发商目标解析在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发开发目标模式，实现风险可控的利润最大化，并树立企业品牌形象政府诉求：开发商诉求p打造石岩乃至全p风险可控，快速变市具有代表意义+现、实现高溢价收的总部经济园项益；目p保证项目的现金流，实现滚动开发；p确定项目的启动方式、开发时序及对应的开发物业1.品牌溢价2.选择风险可控的开发模式，合理规划物业组合3.确定合理的开发策略与运营模式，实现快速变现和价值最大化本报告是严格保密的。13如何发现问题？结合项目背景分析及开发商对于项目的愿景综合分析本报告是严格保密的。14开发商目标解析通过开发目标、区域现状及地块限制性条件，得出项目需要解决的核心问题核心问题R2R1项目开发目标区域现状及限制条件p实现双赢：兼顾企业和政府双p区域不成熟，缺乏市政及商务配方利益；套基础；p利润最大化：实现控制风险，p属于工改工项目，产品形式及租保证现金流平衡，实现持续滚售比例受限，项目体量规模大，动开发，持有优质资产，收获前期投入成本多，市场流通性较后期溢价；弱，变现能力受限；p品牌溢价：打造具有影响力的项目，树立企业品牌形象；核心问题本报告是严格保密的。15开发商目标解析明确项目核心问题，并寻找产业、区域及市场机会，提出解决核心问核心问题界定题的应对策略及落地性措施如何生存？核心问题如何发展？p区域发展不成熟，在诸多工改政策p在实现生存的前提下，条件限制下，本地商务办公承接力如何通过有节奏的开发不足，大规模、大体量项目是否能在远期发挥规模效应，存活，机会在哪？获取利益最大化，实现品牌效应？p项目的客户群体是哪些？区域发展不成熟、内需支撑不足的情况下，如何吸引客户进驻本项目？本报告是严格保密的。16报告结构1项目背景及核心问题解析2项目操作亮点3发展战略及定位4规划排布本报告是严格保密的。17如何解决问题？步骤一：结合市场情况、客户情况、地块自身条件，通过案例借鉴解决核心问题。本报告是严格保密的。18物业类型选择市场机会回顾1.商务物业2.商业物业p产品特征：目前办公产品提升空间大，p市场表现：消费群体以周边居民和工作人员可售型物业市场