商业管理概述2011年7月www.fdc01.com房市金碟第一章商业地产www.fdc01.com房市金碟1.1对商业地产的理解1.1.1商业地产的概念广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义上讲，专指用于商业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等。www.fdc01.com房市金碟1.1对商业地产的理解?1.1.1商业地产的概念商业地产既不是商业，也不是地产，是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类行业。www.fdc01.com房市金碟1.1对商业地产的理解1.1.2商业地产开发的特点?现金流稳定?资产升值高?门槛高?风险大?管理难www.fdc01.com房市金碟1.1对商业地产的理解1.1.3商业地产与住宅地产开发的差异?开发理念?资金回收?市场需求?开发过程www.fdc01.com房市金碟1.2商业地产的产品形态?商业服务业经营场所?写字楼?酒店?商务公寓?会议中心www.fdc01.com房市金碟1.3商业地产的价值1.3.1从开发商角度分析?持续式收益?增值式收益www.fdc01.com房市金碟?溢价式收益?金融属性www.fdc01.com房市金碟1.3商业地产的价值1.3.2从社会贡献角度分析?创造就业岗位?持续增长税收?拉动区域经济?公众服务设施?改变城市环境www.fdc01.com房市金碟1.4商业地产开发的主要环节及核心竞争优势?项目选址?规划设计?开发建设?订单招商?后期运营?核心竞争优势----商业管理（招商、经营）www.fdc01.com房市金碟1.5万达商业地产的发展1.5.1第一代单店模式、特点www.fdc01.com房市金碟1.5.1第一代商业地产也称为单店，是万达集团早期开发的产品，业态整合在一个单体建筑内，总面积5—6万平方米。代表作有长春万达商业广场、青岛万达商业广场、南京万达商业广场等。www.fdc01.com房市金碟长沙万达广场济南泉城路万达广场长春重庆路万达广场www.fdc01.com房市金碟南昌万达广场南京新街口万达广场青岛台东路万达广场www.fdc01.com房市金碟1.5万达商业地产的发展1.5.2第二代组合店模式、特点www.fdc01.com房市金碟1.5.2第二代商业地产也称为组合店，是万达集团2003—2005年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万达广场、武汉万达广场等。www.fdc01.com房市金碟武汉万达广场南宁万达广场沈阳太原街万达广场www.fdc01.com房市金碟哈尔滨中央大街万达广场大连万达广场天津万达广场www.fdc01.com房市金碟1.5万达商业地产的发展1.5.3第三代城市综合体模式、特点www.fdc01.com房市金碟1.5.3第三代综合体HOPSCA也称为城市综合体，是万达集团2004年以后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁波万达广场、成都万达广场等。www.fdc01.com房市金碟HOPSCA的含义?H（Hotel）酒店?五星、超五星级酒店?O（Office）写字楼?甲级写字楼及标准写字楼?P（Publicplace）公共空间?一个或者几个城市公共活动广场?S（Shoppingmall）购物中心?由百货、超市、家电及服装专卖店、室内步行购物街等组成?C（Culture&recreation）文化娱乐休闲设施?由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、?健身中心、洗浴等组成?A（Apartment）公寓www.fdc01.com房市金碟北京CBD万达广场www.fdc01.com房市金碟项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五星级酒店面积22万平方米。www.fdc01.com房市金碟北京石景山万达广场www.fdc01.com房市金碟项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。www.fdc01.com房市金碟上海五角场万达广场www.fdc01.com房市金碟项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。www.fdc01.com房市金碟哈尔滨香坊万达广场www.fdc01.com房市金碟项目位于哈尔滨市香坊区，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。www.fdc01.com房市金碟成都锦华路万达广场www.fdc01.com房市金碟项目位于成都市锦江区锦华路，总建筑面积40万平方米，其中商业面积26万平方米，是成都市建筑面积最大、商业业态最全、商气最旺的购物中心。www.fdc01.com房市金碟第三代店第三代店商业综合体商业综合体（（20072007年年~2010~2010年开业项目）年开业项目）共共计计3030个个www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟第二章购物中心www.fdc01.com房市金碟2.1购物中心的产生和特征2.1.1购物中心的产生www.fdc01.com房市金碟2.1.1购物中心的产生购物中心最早发源于美国。上世纪90年代中期，香港一批房地产巨头在北京、上海等地的黄金地段兴建高档写字楼。到90年代末，中国内地已经初步形成了建shoppingmall的热潮。www.fdc01.com房市金碟2.1.1购物中心的定义?作为一个独立的物业规划、开发、拥有和管理的一组零售和其他商业用途的设施，并提供停车场所——国际购物中心协会。?购物中心的规模和定位主要由其服务商圈的市场特征决定。www.fdc01.com房市金碟2.1购物中心的产生和特征2.1.2购物中心的主要特征www.fdc01.com房市金碟2.1.2购物中心的主要特征?前提条件与必要保证——2.1.2.1产权单一?明显特征——2.1.2.2聚集效应多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务www.fdc01.com房市金碟2.1.2购物中心的主要特征?关键特征——2.1.2.3分散经营2.1.2.4集中管理以租赁方式，通过获取店铺租金而获得经济利益的商业运作模式www.fdc01.com房市金碟2.1.2购物中心的主要特征?重要特征——2.1.2.5统一规划2.1.2.6整体开发合理的商业组合，决定了购物中心的建筑结构，也影响购物中心的经营www.fdc01.com房市金碟2.2购物中心的分类2.2.1按服务商圈分类邻里购物中心社区购物中心区域购物中心超区域购物中心www.fdc01.com房市金碟2.2购物中心的分类2.2.2按照商业业态组合特征分类?综合购物中心服装、餐饮、娱乐、生活配套等?主题购物中心只有一个或两个经营主题的购物中心?焦点购物中心以某一大型商店为主导，再辅助组合部分小型零售店www.fdc01.com房市金碟2.3购物中心的定位2.3.1按照品牌档次定位?高档购物中心?中档购物中心?低挡购物中心www.fdc01.com房市金碟2.3购物中心的定位2.3.2按照服务商圈定位（略）2.3.3按照市场导向定位?符合现实市场培育期短，经营比较稳定，容易快速发展?追求目标市场培育期较长，对经营要求较高www.fdc01.com房市金碟2.4购物中心的业态规划2.4.1业态规划?2.4.1.1按照经营规模规划主力店次主力店专卖店?2.4.1.2按照经营业态规划零售业态餐饮业态娱乐业态服务业态www.fdc01.com房市金碟2.4购物中心的业态规划2.4.2业态布局?业态布局主要考虑品牌对客流的拉动作用，能否最大限度的实现客流的均衡分布，同时要考虑业态和品牌之间的搭配?业态布局对租金收益十分关键?平面布局和立体布局www.fdc01.com房市金碟2.4.3（例）步行街的业态规划2.4.3.1商业业态分类及面积占比?步行街的商业业态可以分为服装服饰、餐饮、生活配套服务等三类。?三个业态的面积占比大致为：餐饮面积占比40%--60%；服装服饰面积占比20%—30%；生活配套服务面积占比20%--25%www.fdc01.com房市金碟2.4.3.2步行街业态规划的基本原则1、统一性原则：根据消费者不同的购买能力和消费习惯，在同一个楼层，品牌档次或面对的消费群应保持统一的定位。2、递减原则：从低楼层到高楼层，商品档次和定位从高向低逐级递减。www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟2.4.3.2步行街业态规划的基本原则3、租金原则：从低楼层到高楼层，业态上从承担租金能力较高的零售业态向承担租金能力较低的生活配套服务和餐饮业态转变。4、关联性原则：要考虑业态与业态之间的相互关联性，使客流形成互动，达到共享的目的。www.fdc01.com房市金碟2.4.3.3步行街业态规划要点1、考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男正装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应有多个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。www.fdc01.com房市金碟2.4.3.3步行街业态规划要点2、建筑规模在2万平方米以下的步行街，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则。规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。