房地产智库www.fdc01.com销售讲解资料1/78房地产智库www.fdc01.com目录附件2.开发团队销讲.....................................................................................................................232/78房地产智库www.fdc01.com保利·西山林语接电说辞1、接电问候语：您好，保利西山林语！2、指路说辞：1）项目位置：本项目位于海淀区西北旺镇冷泉村，北临京密引水渠，三面环山。距离五环路肖家河桥车程15分钟左右，距离海淀区中心区车程30分钟左右。2）开车从三四环问路说辞：开车从苏州桥沿万泉河路一直向北，经过四环万泉河桥，五环肖家河桥行至圆明园西路与马连洼北路交汇处左转，行至黑山扈路右转，一直行驶10分钟左右，左手边就是项目的售楼处。3）开车从上地问路说辞：开车从信息路与马连洼北路交汇处向西行至黑山扈路右转，一直行驶10分钟左右，左手边就是项目的售楼处。4）如果您乘公交车前往，也十分便利。（330路由后沙涧北站开往颐和园，途经亮甲店、西北旺、安河桥、北宫门等主要站点；651路由温泉北站开往西直门，途经亮甲店、肖家河、西苑、万泉庄、交大东门等主要站点；633路由杨坨开往小营西站，途径亮甲店、药植园、上地桥、安宁庄等主要站点。此外，项目附近还有716、718、752、968、特6等公交线路可以换乘。）3、项目简要介绍：项目一期产品分为别墅和住宅两个区域，别墅开盘均价元/㎡，包括面积300-350㎡的纯双拼，和400-500㎡的类独栋为主的北美风格建筑；公寓开盘均价元/㎡，面积从87－156㎡，一室到四室的产品都有，大部分都是5－8层南北通透的板楼，居住起来十分舒适。4、主动邀约：1）请问你是从哪条途径了解到我们项目的？2）您需求的产品（面积）是什么？3）目前项目还没有开盘，首次开盘价格是最优惠的，有最好的位置可以挑选，您正好赶上首次开盘的好时机，请您尽快来售楼处找我看房，我叫XXX，请问您是今天来访还是明天？我将为您做好提前预约的登记。4）好的，我叫XXX，稍后我把手机号发短信到您的手机上，您有任何问题可以随时给我打电话咨询，如果户型图印制出来，我将第一时间通知您！您来访前，请提前打我手机3/78房地产智库www.fdc01.com通知我，我将在售楼处等您！4/78房地产智库www.fdc01.com保利·西山林语区域沙盘说辞您好，欢迎来到保利西山林语，我是您的置业顾问XX，下面由我为您介绍一下项目的情况。保利西山林语是由保利(北京)房地产开发有限公司开发建设的，是保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司。集团公司成立于1992年，先后拥有26家控股公司，项目遍及全国各大城市。保利地产一贯主张"和谐生活，自然舒适"的开发理念，不断提升产品的质量，得到了广大消费者的认可。保利地产在北京开发了保利垄上、保利蔷薇、保利欣苑、保利香槟花园等品牌项目，保利西山林语是距离海淀区集别墅、公寓、花园洋房、商业、shoppingmore为一体的百万平米综合大盘。项目位于海淀北部新区，新区规划总面积226平方公里，规划为“一核、一轴、双心、两带、六组团、多点”的自然生态系统与城市生态系统相结合的空间发展布局。随着中关村高科技产业重心的北移，市政规划的逐步完善，这里将会成为最具升值潜力的项目。项目所在的海淀区西北旺镇冷泉村，拥有独特的三面环山一面环水的自然环境，是京城唯一的自然景观优美的低密度的百万平米大型综合配套齐全的社区。项目周边交通便利，开车沿京密引水渠向东15分钟可达五环肖家河桥，20分钟左右可到中关村中心地区；另有十余条公交车可直达中关村核心区、上地、圆明园、西直门等地区；市政规划中的地铁四号线将延长至海淀龙背村，预计2009年9月30日前通车。项目周边配套也十分完善，购物有家特隆超市、京百利发超市、京客隆超市等，距离最近的太舟坞综合市场仅1000米，车程仅需一分钟；餐饮娱乐一应俱全，阳坊胜利涮羊肉、天外天烤鸭、颐和山庄、港际康体休闲中心、同万方量贩式KTV等；医疗设施十分齐备，周边有北京胸科医院、309医院、温泉社区中心医院、以及规划中位于百望新城的海淀卫生大厦，和位于亮甲村东的海淀国际医疗中心等；同时，项目位于北京北京市教育水平最高的海淀区，并且本身规划有幼儿园和小学，附近还有有温泉二中、农业大学等，出行至海淀中心区车程仅需30分钟，为您的子女教育提供了最好的保障。您这边请，现在为您介绍一下项目沙盘。5/78房地产智库www.fdc01.com保利·西山林语项目沙盘说辞这是我们现在所在的位置（销售员此时配合沙盘指引手势），售楼处位于项目北侧绿化带中。项目北临京密引水渠，东南西三个方向被西山山脉所环抱。西山林语整体规划是由加拿大IBI公司担纲设计，设计理念基于城市主义原则，目的在于通过灵动的设计手法在得天独厚的自然环境中打造一个出色宜人的大型社区。利用规划用地的现状条件和人工创造的水系提供了富有魅力的场所机会，将大自然永恒变幻的景色与生机融入西山林语的空间和生活中。项目总占地面积约96万平方米，总建筑面积约120万平方米，其中地上88.8万，地下30.5万。项目的平均容积率仅为1.39，在海淀区属于中低密度的大型社区。其中别墅部分容积率约为0.54，洋房部分约为1.12，其他部分约为1.5-1.8。项目共规划为七个区域进行开发建设，不是同时入住，分别为东A、东B、东C、东D、西A、西B和西C区，一期开发的是东A区（建面8万平米）和西A区（建面13万平米）。项目北侧将建设成为集体育、娱乐、休闲、休憩混合功能为一体的公共空间，定位为具有人文元素的印章，将城市记忆片段有序重组的公园。它可以使林语间舒适的山居生活与都市生活节奏之间自然过渡，给您的居住生活增添一份惬意。项目的建筑形式多样，有类独栋别墅、双拼别墅、花园洋房、公寓、酒店、SHAOPINGMALL、学校、幼儿园等。共分七个地块进行开发建设，一期开发的是东A区和西A区。项目建筑风格为北美风格，东A区的别墅分别由英式、法式、北美风格混合搭配形成一个北美风情浓厚的小镇布局。建筑的外观雍容而典雅，是北美新古典主义风格与现代主义的相融合的设计手法。建筑细节运用丰富的外部空间处理手法，创造空间识别性；源于地方传统的屋檐出挑，在阳光下产生变幻的阴影，在阴雨中又能提供空间的庇护；北美传统的坡屋顶、老虎窗、屋顶露台等在不同高度的错落设计，构成了丰富的天际线，充分体现了建筑群体设计上，拒绝轴线对称，追求视觉和谐的设计理念。东A区别墅共201栋，全部分为地上两层，地下一层，有类独栋别墅，建筑面积范围400-500㎡，纯双品别墅，建筑面积范围300-350㎡。西A区是由5－8层的板式小高层组成，外立面采用灰色和米色的面砖，淡雅的建筑外观与优美的环山景色相互融合，板楼的顶层采取了坡屋顶和露台的设计，打破了以往板楼立面设计的沉闷布局，又和位于西A区东北角的五星际酒店的外立面设计相互统一。公寓产6/78房地产智库www.fdc01.com品采光充足，南北通透的户型很容易的将室外新鲜的空气引入室内，提升居住品质，面积从87－156㎡的一居到四局，部分一层户型有下沉式庭院设计，可以满足您的需求。由于本项目是100万平米的大型社区，将建设近15万平米的公建配套及商业街，包括2万平米酒店，4-5万平米SOHO写字楼，3万平米SHOPPINGMALL，以及位于冷泉二号路和冷泉中路沿街的5000平米商铺，使您在享受优美自然风景的同时享受城市生活的便捷。本项目的物业公司聘请了管理经验丰富的保利物业公司，它管理的项目有保利垄上、保利蔷薇、保利香槟花园等，管理水平得到广大业主的认可。请问您考虑几居室，您这边请，坐这稍微休息一下，我去给您那户型图具体介绍一下。7/78房地产智库www.fdc01.com附件1.品牌销讲（一）保利集团一．保利集团中国保利集团公司是经国务院批准，于1993年2月在保利科技有限公司基础上组建起来的大型企业集团，现为国务院国有资产监督管理委员会监管的166家大型中央企业之一。　　经过20多年的发展，集团公司已经形成了军民品国际贸易和房地产开发两大主业，培育和发展文化产业。集团公司所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、沈阳、重庆、海南以及香港等地区，在资本规模、经济效益、企业管理、制度建设等方面都取得了明显成效，实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。集团公司在创建初期，主要以进出口贸易为主。二十多年来，在巩固发展进出口贸易的同时，公司积极培育新的经济增长点，在房地产业、文化产业、基础建设等方面投资开发了数十个大中型项目，总投资规模达到数百亿元人民币，建成了北京保利大厦及保利剧院、新保利大厦、上海证券大厦、上海海洋水族馆、广州中信广场、保利国际广场、武汉白玫瑰大酒店等一批国内外知名项目，取得了良好的经济效益和社会效益。同时，集团公司注重资本运作，已在香港拥有一家上市公司，集团下属的保利房地产（集团）股份有限公司经过股份制改造，成功在国内上市。　　2005年，集团公司制订了“十一五”（2006年-2010年）发展规划。明确未来五年的战略发展思路是：进一步提升保利品牌，坚持做大做强贸易和房地产业两个主业，继续培育文化产业，力争用五年时间实现资产规模和盈利水平再翻一番。集团资产规模迅速壮大，盈利水平进一步提高，并跻身中央企业综合排名前50位。主要规划目标是：到2010年底，集团总资产在2005年底的基础上翻一番，超过500亿元，资产负债率控制在70%以