谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司武陟红旗路商业步行街定位执行报告尚地（中国）14／7／22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一篇:项目整体定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分：项目分析项目分析第二部分：项目定位综述整体定位|客群定位第三部分：产品规划建议价值点建议|规划建议第四部分：营销推广建议营销策略︱推广执行www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分：市场及项目分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目SWOT分析优势（S）劣势（W）1、县城核心地段，地理位置优越；1、地处闹市区，对住宅的价值提2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通升带来一定压力。便利发达；2、西边过道狭窄目前出入不方便与东3、地块方正便于开发利用，减少规划设计面红旗路很难形成人流对流；难度；4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经验。机会（O）威胁（T）1、城市传统商业中心，区域发展潜力大；1、目前市场大多项目均为现房销售，必2、优越的地理位置，容易被客户接受，利将分流客户；于产品市场推广；2、未来市场投放量将进一步加大，市场存在一定的风险；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目综合评价1、城市核心项目地理位置优越2、周边现有各项配套完善3、片区具备走商业加居住路线项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分项目定位综述www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库营销就是解决问题，其它的都可以免谈！项目必须从解决问题开始－－－－－解决一切的问题首先是结合形势锁定我们的目标客户群！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户区域来源1、市区高收入客户群2、郊区及边缘乡镇高收入客户群3、想由乡镇进入城区的客户群www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标客户需求超越常规客户群体的需求客客户户描述描述特征，彰显身份与地位主导：这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。?地段的核心价值?做城市的主人?终极置业客客户户敏感点敏感点?创新产品的热衷追随?对城市核心稀缺地段的占有与独享；?对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖；?对产品创新、物业智能化的追寻；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户心理分析?追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受；?要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界．?对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客群定位?政府行政机关中高层·注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但公务员极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。?乡镇各级政府行政机对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的关高层公务员、领导；附加价值。?医院、教育、金融、·希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望电信、律师、会计等行业及其附属产业从业人其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。员；?厂矿等私营企业主；注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。?个体商铺老板、经营者；·注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品?其他中高收入人群牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第三部分：产品规划建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库购房客户家庭人口结构50.00%45.95%40.00%32.43%30.00%系列120.00%9.27%6.56%10.00%3.86%0.39%1.54%0.00%123456空白由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，则不必要涉足。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户所需房型调查12%1%三室两厅两室两厅两室两厅/三室两厅87%客户对三房需求比例较大，占87%；其次为两房，占12%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户购房面积调查2%15%87.5㎡39%112.8㎡118.2㎡140.78㎡44%通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80㎡两房为主，三房以110~130㎡为主，复式可以相对大一些，以140~180为主。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户满意方面分析80.00%75.68%70.00%60.00%50.00%40.00%系列130.00%20.00%7.34%10.00%1.54%4.25%0.00%户型价格复式小区环境www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客户不满方面分析13%采光折扣8%位置40%7%楼间距价格8%阳台卫生间太小4%2%18%未作评价由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好，还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综上所述：1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90㎡左右，三房面积以118~140㎡为主。2.扩大南北楼间距，增加采光。3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4㎡以上www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库户型建议：户型配比二室二厅15%三房二厅70%四房或复式18%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库主力户型建议：室内布局–主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧，开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。–次卧：大的13平方米，小的11平方米–书房：9平方米左右–客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。–厨房：6-7平方米左右，封闭厨房–公共卫生间：干湿分离，干区小一些。–主卧卫生间：与公共卫生间大小分开www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库外立面建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库外立面建议www.fdc01.com房地产智库外立面建议www.fdc01.com房地产智库街区效果建议www.fdc01.com房地产智库街区效果建议www.fdc01.com房地产智库第四部分：营销推广建议www.fdc01.com房地产智库整体营销策略“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!www.fdc01.com房地产智库三大前提突破传统价值观精细化营销全员营销www.fdc01.com房地产智库突破传统价值观传统观念壁垒全新价值观实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。www.fdc01.com房地产智库全员营销客服营销人服营销事顾客客人事顾顾客客财务财务实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门都须以营销部门为核心进行运作.www.fdc01.com房地产智库精细化营销为实现目标,在各个环节上都必须追求完美,打一场“超限战”．www.fdc01.com房地产智库核心营销策略１品牌策略2服务营销策略核心营销策略3事件造势策略www.fdc01.com房地产智库品牌策略品牌策略社会影响力巨大一个真正房地产价值的标竿的城市运城市功能的完善营商市高档楼盘样板www.fdc01.com房地产智库品牌策略必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销……），才能实现项目价值最大化。www.fdc01.com房地产智库服务营销——让武陟民感受前所未有的星级服务体验CS体验式营销（现场服务、样板房）；大型高规格会所；一流物业管理；…………www.fdc01.com房地产智库服务营销CS服务理念的导入CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，CS服务接待流程所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值永远比客户期望的要多一点www.fdc01.com房地产智库体验式营销CS销售服务——一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；50个服务细节体验价值点。销售人员和现场工作人员接受专业的酒店礼仪培训，以及高级美容培训；五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、酒吧式洽谈区……www.fdc01.com房地产智库项目营销推广主线推广主线：住宅项目整体形象商业树立项目高度强势市场占位推广主线：快捷酒店分产品重点突破节奏有序有的放矢项目的整体形象中央价值区的属性www.fdc01.com房地产智库项目营销推广主线解决项目如何销售的问题推广主线目的目的11、