房地产智库www.fdc01.com目录一、概念性规划方案招标和设计管理流程二、设计类承包商招标管理流程三、规划方案设计管理流程四、扩初设计管理流程五、施工图设计管理流程六、景观设计管理流程七、电力专业设计管理流程八、管线综合设计管理流程九、智能化设计管理流程十、精装修房设计管理流程十一、售楼处、样板房装修设计流程十二、建筑、装修、景观材料选型定板流程十三、图纸交底、会审工作流程十四、设计图纸管理流程十五、设计变更管理流程十六、交房标准管理流程十七、设计款支付流房地产智库www.fdc01.com概概概念念念设计管理流程设设计计管管理理流流程程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com1.目的为规范项目设计前期(概念设计）阶段的操作程序，加强监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。2.适用范围适用于配合项目可行性研究进行的概念设计阶段。3.术语和定义产品概念设计：提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。4.职责4.1.设计部4.1.1.收集和分析项目资料；4.1.2.提出地质资料分析和基础型式的初步意见；4.1.3.编制《概念设计任务书》；4.1.4.负责选择概念设计单位及设计合同相关条款的编制；4.1.5.组织完成概念方案设计；4.1.6.组织相关部门和公司管理层对概念设计方案进行评审。4.2.成本管理部4.2.1.提供成本估算作为设计限额。4.2.2.参与概念设计评审，提出成本意见。4.3.营销部4.3.1.提供项目初步定位和初步规划建议；4.3.2.参与概念设计评审。4.4.项目发展部4.4.1.提供规划要点指标及相关资料；4.4.2.参与概念设计评审。4.5.物业公司4.5.1.参与概念设计评审。4.6.设计评审委员会房地产智库www.fdc01.com4.6.1.负责对设计成果进行评审。4.7.设计分管副总经理4.7.1.审核《概念设计任务书》；4.7.2.审核《概念设计方案》。4.8.总经理4.8.1.审批《概念设计任务书》；4.8.2.审批《概念设计方案》。5.工作流程5.1.准备及项目资料收集分析5.1.1.项目发展部在对目标地块进行可行性研究过程中，提出概念的设计需求。5.1.2.营销部提供项目初步定位和初步规划建议和规划要点指标及相关资料。5.1.3.设计部收集整理设计前期阶段需要的资料，资料的内容包括：a)《宗地自然条件表》b)《宗地社会条件表》c)《竞争楼盘设计信息表》d)《竞争楼盘列表》e)《可行性研究报告》初步内容5.1.4.设计部针对拟开发项目的性质和项目产品要求，参考公司平时收集整理形成的同类型产品的相关资料（包括行业产品发展趋势和产品研究成果、产品配置标准模版、已完成产品的总结、设计完善后的资料或设计图纸等资料）。5.2.《概念设计任务书》的编制和评审5.2.1设计部根据项目需求，负责《概念设计任务书》的编制，并组织项目发展部、营销部、成本管理部、工程部、项目部等、对《概念设计任务书》进行评审。5.2.2设计部汇总后形成评审意见后交分管副总经理审核，总经理批准。5.3.设计单位初步选择5.3.1对于大型重要项目，设计部根据《设计供应商选择管理流程》的要求选择几家概念设计供应商，然后从5.4开始执行。房地产智库www.fdc01.com5.3.2为保证项目论证时间要求，一般可以采取议标或直接委托的方式，跳过5.4，由5.5.2开始进行概念的设计和评审。5.3.3对于普通项目，可以由设计部自行完成概念的设计，提交设计分管副总审核，总经理批准后下发。5.4.概念草案设计5.4.1设计部根据项目设计计划向初步确定的几家设计单位发出《概念设计任务书》并交底。5.4.2设计过程控制a)设计部与设计单位进行设计交流工作，掌握设计进度和设计方向。b)设计部收集各设计单位送交的概念草案文件。5.5.概念设计方案评审5.5.1草案评审设计部组织设计评审委员会和公司相关部门（项目发展部、营销部、成本管理部、工程部、项目部、物业公司等），根据《概念设计任务书》要求对各概念设计方案草案进行评审，其中成本管理部需对各草案提出成本意见。设计部填写《设计评审表》，提交分管副总、总经理审核批准，确定概念设计方案草案和相关单位。5.5.2深化方案确定的设计单位对草案进行深化，形成概念设计方案，提交设计部。5.5.3深化方案评审设计部组织设计评审委员会和公司相关部门（项目发展、营销部、成本管理部、工程部、项目部、物业公司等），根据《概念设计任务书》要求对深化后的概念设计方案进行评审。5.5.4设计部根据内部评审结果，形成内部统一的评审意见，明确提出修改方案，根据问题因素采取以下措施：1)如果是因为项目定位因素，导致方案评审不通过，则由营销部重新定位，然后由设计部再次组织概念设计并进行评审；2)如果是不存在项目定位问题，则由设计单位对方案进行调整，然后再提交设计部组织评审。5.5.5评审通过后，设计部根据最终方案形成与方案相关的指标说明（含建造标准），并将方房地产智库www.fdc01.com案和说明报分管副总、总经理审核批准下发。5.6最终定稿概念设计方案下发后作为可行性研究后续活动和规划方案设计的输入文件，包括成本测算和经济测算。6支持性文件6.1《设计供应商选择管理流程》VANKE-YG-QP-SJ-0016.2《合同管理流程》VANKE-YG-QP-FG-0016.3《概念设计任务书》VANKE-YG-WI-SJ-0017相关记录7.1《设计评审表》VANKE-QR-SJ-047.2《概念设计任务书》—参考作业指引模板VANKE-QR-SJ-05房地产智库www.fdc01.com第一节工程流程一、概念性规划方案招标和设计管理流程1、流程图?????????????????????????????????????????????????????????????????????????(??)????1??????????:????????????????????????????????????????????:????2N??????????Y34N??????????Y5??????????????????????????????????6????????????????:???????????????????????????????????:????????????????????????????????????????????;??????????????????????????????????????7??:??????????8N????9Y????????10????:?????????????????????????????????????????????????????;??????????1?????????????????????????:????1????,???????????????????????1???????2???????????:??????????11NN34Y??????Y1165?????????????????2、流程说明2.1职责说明流程主导部门（岗位）总公司规划设计部（设计职能未上收的项目公司：设计招房地产智库www.fdc01.com标、方案评审等业务工作参照管理流程，由项目公司设计管理部门组织，集团公司规划设计部、总工办参与、把关、检查、监督和指导。）总公司规划设计部组织概念性规划方案设计工作。城市公司（独立项目公提供成本控制建议，并参与设计过程评审。司）成本管理部城市公司（独立项目公提供营销建议，并参与设计过程评审。司）营销部设计分管副总负责设计任务书的审批、参与过程评审、审核设计成果。总公司总经理参与设计过程评审，审核设计成果。总公司董事长参与设计过程评审，选定设计单位。2.2流程节点说明步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出备注收集设计单位资料：1、责任部门：总公司规划设计部；《合格供1、2、收集范围：战略采购设计单位、《合格供应商名应商名录》录》中的设计单位及其他新收集的设计单位；3、其他要求：公司各部门均可推荐设计单位。组织设计单位考察：1、主导部门：总公司规划设计部；2、参与部门：总公司成本管理部；3、考察内容：设计单位的组织结构、设计收费标准、《设计单位项目运作方式、内部审核机制、工程实例、获奖2、考察资料信情况、主任设计师出图质量、工地服务质量等；息表》。4、考察记录：《设计单位考察资料信息表》。5、其他说明：对于以往合作过的合格供应商及战略合作的设计单位，可不用进行考察。考察单位不少于5家。3、推荐入围单位：《入围承包房地产智库www.fdc01.com1、主责部门：规划设计部负责组织入围设计单位的商审批表》选择；2、其他部门：公司各部门均可向设计管理中心推荐设计单位。3、属于公司确定的战略合作设计单位，可直接进入《入围承包商审批表》。审核/审批：《入围承1、审核：设计管理中心规划设计部负责人、设计管4、包商审批理分管领导、总公司总经理。表》2、审批：总公司董事长。收集相关资料：1、总公司成本管理部：提供的《项目可行性研究报各部门告》；资料应5、2、总公司营销管理中心：提供的《产品初步定位建由平台议》；提供3、项目公司成本管理部：提供设计控制建议。负责设计任务书编制、组织招标文件编制：1、《编制设计任务书》及《招标文件》中的技术要求：总公司设计管理中心根据收集的资料及公司《概念设《概念性规五个工的《概念设计