案案10001000最有价值房产策划最有价值房产策划20082008房市金碟－房市金碟－典资料集》。网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：客服：为期两年的新增资料下载，随盘赠送《中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到的案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套案资料以光盘快递提供，元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供成功商务网创立于年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划案可能是年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资www.cg35.cn13955607801QQ2310729020075%10001000450cg35.cn2005100008商业地产的全面风险管理应用研究管理科学与工程专业研究生?张奴指导教师?李启明教授??????????????摘要??众所周知，商业地产是一个跨越地产开发和商业经营的两个高风险领域的复合的地产形态。在商业地产获得高收益的同时，其风险也比一般的住宅项目和商业项目显著的多，同时由于商业地产物业类型的组合方式多样，开发经营模式多变，涉及参与方众多，各种风险之间彼此影响、关系复杂，对于大型商业地产企业?项目来说，传统的风险管理效果不佳。而全面风险管理理论是金融界和项目管理领域同时兴起的新的风险管理的理念，并分别在各自的领域里取得了不同的进展，代表了风险管理的发展趋势，即用系统、全局的观点来开展风险管理。本文就尝试将全面风险管理应用于商业地产的风险管理之中。研究内容主要包括?概述风险管理研究情况和商业地产在我国的发展情况?对比研究金融工商业和项目管理的全面风险管理理论，以系统、全面地理解全面风险管理思想?基于其他行业和领域的成功经验研究了实现全面风险管理的体系的建立，这一体系由全面的组织措施、风险管理中的????循环、风险管理信息系统、风险一体化方法构成?针对商业地产项目全寿命期、不同物业形态、不同经营模式、不同参与方、关键成功因素进行了全方位的风险分析?最后，在前文实现全面风险管理体系建立和商业地产全面风险分析的基础上，从实施的特点、难点和流程，风险管理一体化方法、风险管理系统、风险文化等几个方面研究了全面风险管理在大型商业地产企业中的实现过程。关键词?全面风险管理、商业地产、风险一体化方法、实施、风险分析第一章绪论第一章绪论????问题的提出??中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。中国加入???后，国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以前所未有的速度加快进入中国市场的步伐，中国国内的商贸零售业面临着格局大调整和人洗牌。日趋自热化的商业竞争要求有更多的商业用房设施，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业街、?????????????大型购物中心、各种专业市场、社区商业成为新时期地产开发的热点。根据国家统计，????年我国房地产开发投资额达到?????亿元，增长????。其中，商品住宅完成投资????亿元，增长??????办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了?????和?????，在这三类投资中商业地产是增长最快的??】??从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业地产蕴藏着巨大的投资空间。高收益必然伴随着高风险，商业和地产并不能简单的捆绑在一起，商业有着自身的规律，商业氛围和商圈的形成有着独特的规律。而且商业地产的资金投入巨大，市场信息存在着严重的不对称，缺乏专业的商业和地产的复合人才。许多房地产商贸然介入商业地产的开发，希望将住宅开发的经验成功地移植到商业地产中，但是从商业定位、产品设计、销售推广到后期经营发生问题而失败的例子比比皆是，许多企业深陷开发失败的泥潭，处于闹市区的商业用房无人问津，有的企业虽然顺利地收回了投资，商家和租户满怀着信心入住，但等待他们的却是门可罗雀的惨淡经营。这些都给地产企业和商业企业带来了巨额的损失和财务亏空，给银行带来大宗坏账损失，也降低了社会资源配置的效率。??上海商业地产实战专家《商铺投资》作者姜新国先生在“???????首届城市商业地产论坛”上介绍，?????????年，全国???多个城市商业地产空置率及招商不成功率达????????年?月，商务部牵头对大型购物中心全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。在国家发改委专门部署的关于清理固定资产投资项目行动中，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等同被列入重点清理范围。中国银监会也发布警告称，大型商业地产中的投资过热是一种“不正常的高增长的现象”，一时间，商业地产危机四伏?????据国家统计局统计，????年末，全国商品房空置面积为????亿平方米，比????年末下降?????按用途分，商品住宅空置面积为????万平方米，下降?????，但商业营业用房空置面积增长了?????商业用房风险显著变高?????商业地产项目究竟有哪些独特的风险?不同商业地产项目的风险有什么不同?商业地产没有较低风险的开发模式?怎样才能提高商业地产风险管理的效率和水平?这些都是商业地产开发和运营以及风险管理之中存在的鱼待解决的问题。??随着国际经济交往的日益增多，经济全球化水平的提高，各个行业的关联和相互影响变得越来越强，风险管理的对象也变得越来越复杂，最近几年在风险管理界出现一种综合传统风险管理方法和技术的新的思想—全面风险管理。巧合的是，在金融界、工商企业界和项目管理领域几乎是同时兴起了全面风险管理的理念，尽管产生背景、定义和内涵、管理对象、管理工具各不相同，但是这无疑代表了风险管理的新趋势?—重视风脸管理，将风险管理在企业??目中的地位提升到前所未有的高度，并对企业颇目面临的全部风险进行全方位的管理。但是全面风险管理理论目前尚不成熟，尤其是项日管理领域提出的全面风险管理只是停留在思想阶段。如果能将从金融业、工商企业界借东南大学硕士学位论文鉴全面风险管理的思想、方法、工具到项日管理之中来，或者从这不同行业的全面风险管理之中总结出通用性的理念和方法。将是一件富有创造性的工作。??对于商业地产这一跨越两大高收益、高风险行业的复合业态，应用传统的风险管理的方法很难奏效，如果能将系统全面的风险管理思想—全面风险管理应用于商业地产企业经营和项目管理之中，无疑能提高商业地产的风险管理的水平，改善经营和提高收益水平，本文就将做这方面的努力。???研究的背景?????商业地产的研究现状??商业地产在我国国内的大规模和快速发展也只是最近几年的事，理论界对于商业物业的经营特点和经营方式研究较少，同时一般意义上就将商业地产归纳为房地产的一种，按照普通住宅开发的模式进行经营和管理，殊不知商业地产是横跨商业和地产两个行业的复合物业类型，这种按传统地产模式的定位恰恰将商业地产引入到一个误区之中，在此错误指引下的商业地产的开发经营不力和招商不力屡见不鲜。层出不穷的是各地为推广商业项目而举办的等号称“世纪”、“全国”、“高峰”的商业地产的论坛，以及财经类杂志和专业网站的专题，以探讨国外的商业地产的管理和招商经验，商业地产的操作注意事项等等。内容更多的是有关具体经验的分享，而不是成体系的理论?甚至有的只是开发商及其合作伙伴为推广具体项目的变相炒作，没有认真探讨项目运作成败得失的环境和氛围。一些以商业地产为主题的网站出现，代表性的有??????????????????等，在很多房地产专业网站如搜房网中也开辟了商业地产的专版。这些网站主要是提供资讯服务和案例分享，探讨商业地产成功的要素和注意事项，出于网络盈利的目的，对于一些研究成果是要收费的，总的来说这些网站注重信息收集和发布，理论研究涉及较少。??陈建明在《商业房地产投融资指南》针对商业房地产的融资模式和流程进行了研究????，陈建明在《中国超级购物中心投资开发指南》中对于????????????的开发经营的流程和注意问题进行了研究???。项敏，王学英在《商业房地产投资?商铺攻略》从投资客的角度分析了商铺的投资价值和技巧?，?。??核心期刊《商业时代》发表过多篇商业地产的文章，这些文章研究了以下问题?商业地产中国外投资基金的引入???，宏观调控对于商业地产的影响‘??，国内一些大型商业地产比如金源????的案例研究???。周森锋在《购物中心开发建设与运营管理》过对购物中心开发建设、运营管理当中关键环节的分析研究，提出了相应的建设、管理思路与策略???。这些文章的研究出发点偏于商业运营的居多，即如何定位经营，如何参与商业竟争，而针对地产分析的较少。??有关商业地产的风险学术研究的文章较少，张道航在《警惕商业地产的开发隐患》中认为准备不足，布局不合理和统筹规划，运作脱离实际需求是商业地产较大的风险???。百虹在《竞争加剧价值下降中国商业地产面临六大风险》总结了商业地产面临人才医乏、资金不足、泡沫过大等六大风险‘川。见诸于报纸媒体和网络的一些有关商业地产的文章只是泛泛地提到风险，未见成熟的评价方法和对比研究，以及应对风险详细的管理办法和流程。??总的来说，商业地产的研究目前仍是以市场信息，案例分析、经营流程分析为主，没有成系统的理论支持。跟目前的商业地产开发投资己成热点，面临问题复杂繁多，急需理论指导的需求不符。第一章绪论??