商商业业地地产开发经营产开发经营和管理和管理www.fdc01.com房地产智库姜新国姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地、交大、人大、复旦、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。发管理联合会常务理事、专家委员、学术委员会副主任。从事房地产近从事房地产近2020年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理年，曾担任大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、轴”、“南站地下商业空间”、“中医药国际服务贸易总部基“中医药国际服务贸易总部基地”地”、“万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运、“万科”项目等上百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。营工作，是国内外公认的实战型专家。www.fdc01.com房地产智库前前言言开发商业地产的五大好处：开发商业地产的五大好处：11、改变企业经营结构、改变企业经营结构22、增强企业稳定性、增强企业稳定性33、可以帮助企业抵御风险、可以帮助企业抵御风险44、可以无土开发、可以无土开发55、可以平衡税收、可以平衡税收但是商业地产的技术要求很高，于是，但是商业地产的技术要求很高，于是，我们想到了商业地产学习。我们想到了商业地产学习。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上篇上篇::商业地产运作和融资商业地产运作和融资一、商业地产概念一、商业地产概念二、商业地产的一般类型二、商业地产的一般类型三、开发形式三、开发形式四、开发顺序四、开发顺序五、开发流程五、开发流程六、盈利模式六、盈利模式www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、概一、概念念www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11、商业地产概念、商业地产概念固化资本固化资本22、价值表现、价值表现商业价值影响房地产价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持商业利润支持租金，租金支持房价。房价。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库33、商业地产两种开发模式、商业地产两种开发模式一是产品性开发一是产品性开发二是资产性二是资产性((持有物业持有物业))开开发发www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库44、、商铺和住宅的差异商铺和住宅的差异比较项目比较项目商商业业物物业业居居住住物物业业最终用途最终用途商业经商业经营营居居住住评判标准评判标准商业利润或租金商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、经济、景观舒适、安全、便捷、私密、经济、景观升值条件升值条件经营或商业环境改善经营或商业环境改善土地或居住环境改善土地或居住环境改善消耗方式消耗方式价值转移价值转移((中间商中间商终端消耗终端消耗品品))获得方式获得方式投投资资购购置置类类型型经营型物业经营型物业消耗型物业消耗型物业属属性性生产资料生产资料生活资料生活资料www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库55、基础知识、基础知识——五个差比五个差比一是路段差一是路段差二是位置差二是位置差三是楼层差三是楼层差四是面积差四是面积差五是业态差五是业态差www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、商业地产的一般类型二、商业地产的一般类型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11、单一型：纯商业地产、单一型：纯商业地产（一）项目（一）项目22、复合型：商住复合、商旅复合、复合型：商住复合、商旅复合分分类类、、商商办办复合复合、工商复合、工商复合33、、多元组多元组合型：商旅合型：商旅办组办组合、合、商住商住办组办组合、合、www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库工商工商办办住住组组合等。合等。（二）商业形态（二）商业形态分分类类（（11））购购物中物中心心（专业的，如家居中红星·美凯龙）（（22）百）百货货大楼大楼（（33）商业）商业步步行行街街（综合、专业、等级、交通形式分类）（44）专业）专业卖场卖场（（55）市）市场场（（66）专）专卖卖店店（（77））奥特莱斯奥特莱斯（（88）商业）商业街区街区（（99））社区街社区街市市www.fdc01.com房地产智库（三）产品类型（三）产品类型11、商、商场场物业物业22、、街街铺物业铺物业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、开三、开发发形形式式www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11、房地产开发形式、房地产开发形式（以万（以万达为代达为代表）表）22、金融资本的投资形式、金融资本的投资形式（以（以深深国投国投为代为代表）表）33、、店店铺经营的形式铺经营的形式（以百联（以百联为代为代表）表）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库国内房地产企业参与国内房地产企业参与状况状况和和特特点点分析分析企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价瑞安港资房地产新天地综合地标拉动周期长。恒隆广场综合、商办高端品牌、商办联持有经营。恒隆港资商业地产动新世界港资房地产新世界百货综合、商业单品牌市场运作不力影响局限。商业不精致，融合市场影响力大，品牌有号召力，万达改制企业房地产万达广场综合能力不够，品牌少真正转到商业地产轨道资本市场通道不通。同上。品牌意品牌影响力小，商业层级低三宝龙民营房地产宝龙广场综合识略弱四线城市发展，以销代融。商业、商业持有，适资金沉积。中粮集团央企大悦城单品牌房地产合消费趋势商业、单品牌（品牌延展不商品持有，中高品牌策略有完善之处，品牌延华润央企万象城房地产够）端品牌伸不够。单品牌旅、住复合，旅游的景观、商旅游形成地标，改善居住环境，华侨城央企房地产欢乐谷商业配套业为住宅配套商业做好配套，万科之师。没有旅游，其他设有（上海都市万科上市公司房地产居住物业,商业配套和华桥城一样，商业是绝对弱项。花园的配套）在找合作者与万达同步发展，只追求收益，地方金融机构深国投商业地产嘉信茂资金投入、土地运作追求资本收益率忽略自主开发，自有品牌（汉奸及个人集资模式）。没有品牌(世贸百住宅开发，商业持有争取商业地产上市扩大融资。世茂上市公司住宅货)商业地产行业的原始做法，拆零SOHOSOHO中国上市公司房地产前门大街个性住宅及配套商业品牌优势为主，商业地产技术能力不强。金融和房地有潜质，模式化不社区商业市场很大，价值稳定，证大地产上市公司大姆指广场住宅出售，商业持有www.fdc01.com房地产智库产足方向感不强。企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价合生创展商业零售、办公、没有品牌（合生国方向：房地产+资产经营，广东风民营销售、持有兼有模式不清晰公司酒店、别墅际广场格不适合做商业地产。绿地国有房地产都汇城销售为主产品开发为主品牌没有形成。金源民营房地产金源茂销售、持有兼有规模效益大而无当、坪效低。银座国有房地产银座广场销售、持有兼有嫁接品牌商业边缘爬伸，缺全国战略。无形资产扩张力不够，停留在实零售办公商业金融街上市金融街资产开发成京城地标物资产经营上，全国高端物业市地产场未占领。租赁经营，出售兼扩张力度不够，特中小企业的代表，没有全国战弘基、仁丰等民营商业地产弘基休闲广场有色不明显略，模式还须提纯。商品经营转为商业以百联为例：联华开发，持有物业，商业经营转为商业百联等30多家商业地产开发寄生型的商业企业，增加了商业购物中心、东方商包租商业物业，物物业经营，商业运商上市、成本，可能受到市场淘汰，超市厦、一百、永安百业利润而非商业利营品牌优势，品牌业上市公司商业运营已经开始直营为主。货、联华便利等润。召集优势。小商品城、皮革自营专业商业自营的商业地产开专业特征强，品牌由于商业资源关系（产地或），上市小商品城、皮革城城等地产发和经营认知度高。可复制性小，发展前景一般。红星美凯龙民营商业地产红星·美凯龙开发和运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。深赛格上市公司商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。太平洋颐，高华商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。强北数码www.fdc01.com房地产智库44、国内商业地产的开发模式比、国内商业地产的开发模式比较较（（11）万）万达达VSVS宝龙；宝龙；万万达达是是成功成功的的宝龙宝龙；宝龙；宝龙是是不成功不成功的万的万达；达；（（22）华）华侨侨城城VSVS凯德凯德：一个大：一个大思思路和路和进进行，行，浑然浑然一