大连万达现已成为中国商业地产的领军企业wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟看看:万达商业地产运营模式核心要素三大核心1.“人无我有”的竞争理念2.“稳定现金流”的企业成长理念3.“量身定做”的产品规划理念理念1.融资渠道2.土地储备3.产品规划4.运营管理四大?麦格理万达基金?订单模式，化解风险。?借助商业优势，低成本?专业化商业管理团队，关键?三大银行巨额授信?城市综合体模式，多物获取土地。提升商业物业价值。环节?销售物业销售回款业形态相互提升价值。?通过商业开发完善区域?占领终端市场，挤占产?持有物业租金收入?租售并举，平滑营业收配套，提升区域价值。业链利润份额。?商业管理收入入周期性波动。2.财务优势1.资源优势：?稳定现金流3.专业团队优势三大竞争?政府资源优势?多渠道低成本融资?商业地产规划团队优势?金融资源优势（基金、银行）?多利润来源?商业地产经营管理团队?商业合作伙伴资源优势?低成本土地wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万达的成功---江北万达广场开业时间：2010年12月10日（万达广场项目进展顺利，重大招商任务已基本完成）第三代城市综合体宝庆寺地块wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第三代城市综合体效果图——有何创新和优势？聚集人气，带动周边商铺的旺盛视觉效果好,增强方向感,容易找到位置小户型居住/写字楼卖掉得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率外围一圈商铺选择卖掉只租不卖万达自己管理不同主力店的不同要求,与主力店进行枝术交接从门口至少看到10个店铺,引进客户的购买欲酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造”月光经济效益“、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟总结:万达的第三代城市综合体成功体现在前期：拿地、规划设计、招商中期：施工后期：商业、院线、百货管理财务、审计、人力总结：尊重商业规律，用专业提升商业价值/用商业价值提升地产价值/多种地产型态组合解决资金问题/非核心商圈解决复制问题/金融技术引进解决复制问题/最终从经营商业获得长期稳定的商业地产回报wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟简单的来看一下:万达走过的三代开发模式……第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万方15万方40-80万方业态单体式购物功能组合多种功能组合式主力商家超市+家电+影院(后超市+建材+家电+影百货+超市+家电+美食+影期添加)院院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟如今:万达是成功的,不管从他的操作模式也好,运营模式也好,在商业地产的领域上取得了一定的好成绩!万达是如何达到现在的境界呢?wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟首先：万达有今天的成功，不得不先介绍一位传奇人物：王健林1954年生于四川成都农村1970年入伍1982年被任命为正团职干——后为军队某部处长，熟悉了财务管理和行政管理。1986年毕业于辽宁大学（高级工程师）毕业后进入大连市西岗区人民政府任办公室主任1989年1月进入房地产行业，任西岗区住宅开发公司总经董事长：王健林理(借钱、老城改造掘首金——胆识过人)1992年8月，任大连万达房地产集团公司总经理1993年担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁性格特点：勤奋、勇于开拓、敢于创新、个人英雄色彩、自控能力和控制力、高调处事wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟荣获称号2004年被中国经营报、新浪网评为“20年20位影响中国的本土企业家”2005年12月又被评为“2005CCTV中国经济年度人物”（是自2000年以来房地产界唯一入选的企业家）2005年11月，又获得民政部颁发的首届“中华慈善奖”。2006年3月，在中国商品房市场诚信建设的典型人物、事件”评选中，荣获“推动中国商品房市场诚信建设典型人物”称号2006年9月，王健林被中国社会工作协会企业公民委员会评为“最具责任企业家”称号社会职务西部地区开发顾问大连市政协常委长春市荣誉市民中国房地产业协会副会长中国商业联合会副主席贵阳市人民政府规划建设顾问辽宁省房地产业协会会长云南省经济社会发展咨询团副主席中国商业地产联盟主席大连市房地产开发协会会长等重要社会职务wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟其次，万达有了王健林这样一位领头在领导着万达，万达从1988年成立到今天已经发展到了：2011年持有的收租物业面积约700万平方米，将于2012年持有的收租物业面积约1300万平方米中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”万达集团已在全国开业600块电影银幕37个万达广场15家五星级酒26家连锁百货店店wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟四大支柱产业未来计划：到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。中国唯一一家专业从事商业规划和商业地产的规划设计研究机构酒店建设有限公司规划设计院万达电影院线万千百货注册资金:100万元注册资金:5000万注册资金:200万以注册资金:500万元成立时间:2009年元上成立时间:2007年总经理:宁奇峰成立时间:2006年成立时间:2005年总经理:丁遥总经理:张城建总经理:叶宁wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟最后：如今的万达是今非昔比了，曾经的万达不知道还有没有人了解呢？万达总部让我们回头再走一遍万达成功的道路，了解一下万达集团是如果从一个小企业发现到今天的帝国的呢？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟看看：万达发展中一路走的历程……1、企业创立阶段1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金1992年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近1994年，万达进入足球领域，获得市政府支持，获得较好的社会资源1995年-1998年，在住宅开发的同时，历经开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索，希望拓展长线、稳定收益的业务领域。这种探索与万达的企业属性、王健林的个人性格有密切关系。而这种思维模式，引导万达逐渐向商业地产领域靠拢并壮大wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、企业转型、摸索、调整阶段1999年，开始“订单地产”的最初模式思考——傍大款“沃尔玛”。背景：中国入世已成定局，“沃尔玛”在中国入世之后，进入高速扩张期，在店面扩张上寻找房地产合作伙伴2000年，万达退出足坛。同时，确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略2001年，万达第一个商业地产项目——长春沃尔玛万达项目建成。2002年，在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、天津、武汉、沈阳等15个大中城市展开投资。第一代、第二代产品进入投资高峰期，并在中国房地产界第一个提出做百年企业2002年5月，万达与新鸿基证券（实际控制人为香港证券市场最具争议的李明治家族企业）、太平洋百货原管理团队，一起合股成立大洋百货集团，注册资金2亿元，万达占大股40%。2009年5月合作对万达后续发展具有重要的意义，虽然合作在很短的时间内终结，但对万达集团第三代产品的商业业态调整、商家资源的汇集、商业地产发展思路等，发挥了重要的“学师”作用。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2003年12月，万达第二代产品的代表作——沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停业风波。万达商业地产模式遭遇调整。（调整后：（1）确立核心商业“只租不售”的模式；（2）核心模式调整，确立“卖什么？”——第三代产品持有和销售业态重组；（3）强化“做对程序”的商业模式内涵，强化“订单模式”对商业资源的整合和后期运营能力。）2003年、2004年，遭遇房地产宏观调控、以及商业地产信贷限制，万达的资金链紧张。银行资金占主导地位的模式遭遇考验，转而寻求长线资本渠道。（开始与麦格理合作REITs探索）2005年进入收缩调整期，停止所有新项目，聚焦于在建项目2002、2003两年万达提出商业地产开工项目“保5争8”，即争取新开工8个项目，并如期实现。2004年万达只提出商业项目“保3争5”的开工目标2004年-2006年，为了应对“订单模式”租金回报率偏低和扩张商业资源不足的问题，万达开始培养企业内在商业竞争力事件：（1）2004年开始投资电影院；（2）2005年确立经济型连锁酒店为集团新支柱产业（现调整为五星级酒店产业）（3）2005年将原有三级管理结构，调整为两级扁平结构。（4）2006年成立商业规划研究院。（5）2007年成立万千百货wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3、发展与扩张期2004年，北京CBD万达广场取得23亿元良好销售业绩。2005年，与麦格理完成REITs前的股权交易，38亿元转让了第一代9个项目24%的股权2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS。2005-2007年，产品实现向第三代转型，房地产市场火爆，销售情况与定价良好。具备了较强