购物中心布局研究九洲远景九洲远景商业管理机构简介上海2010年08月九洲遠景商業管理機構www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP1购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的商业模块概念发展购物中心商业规划销售支持动线设计区域设计www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库购物中心的布局设计是以商业定位为依据，从商业模块的概念、动线和销售支持区域三个方面进行展开的购物中心布局方法阶段工作内容阶段成果第一部分1物业条件假设2商业概念确定购物中心商业模块?购物中心的物业指标假设?业态面积占比、目标客群定位等模块布局概念发展3业态特性分析4租户需求访谈?商业业态多维度分析?租户面积及楼层需求访谈、位置需求第二部分5人流动线设计6中庭设计购物中心动线设计?人流动线的类型及其设计参数?中庭的类型及其设计参数动线设计7物流、消防设计?物流、人流通道设计原则及输入参数购物中心第三部分8配套设施、销售支持设计落位销售支持设计www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库资料来源:九洲远景分析3第一部分九洲远景通过物业条件假设、商业概念确定、业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析，得到购物中心的初步落位图购物中心初步落位图物业条件假设?购物中心的物业指标假设（建筑物业类型、商业体量、层数、主入口……）?行业/子行业?商业业态多维业商/业态面积占比度分析态业?购物中心初步?租金水平与面特概主题模块落位落位图积需求性念?目标客群定位分?消费频率与消费类型析?租户面积及楼层需求访谈?租户位置需求租户需求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库资料来源:九洲远景分析41物业条件假设确定项目的建筑类型、商业体量、入口位置、停车场以及中庭等，来明确项目的研究对象物业条件假设本项目需要布局的购物中心是什么样？输出结果商业体量：建筑面积、单层面积、建筑类型：封闭式、（半）开放式总层数输入?入口位置：主入口、次入口的数量和位置停车场：停车场类型及面积条物业条件假设件中庭：中庭类型及数量其他：……www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析52商业概念定位结合项目第一阶段在行业/子行业/业态面积占比确定、目标客群定位以及主题模块落位，明确本项目承载的业态及布局方向商业概念定位行业/子行业/业态面积占比?本项目规划的商业功能、子行业及业态面积占比，以及相关业态的代表品牌细化表主题模块落位目标客群定位?本项目包含的主题模块?本项目目标客群定位，、相应规模比例以及布不同客群规模的占比局（男女性别占比）等确定购物中心的内涵（租户、客群）www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析6基于购物中心整体的商业概念，通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容举例?依据主力行业或其他主题，对购物中心商业概念进行逐某购物中心级分解形成模块和子模块，各模块/子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题?以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则，对模块/子模块进行规划，包括：模块1模块2模块3模块4–在整体商业框架的目标消费群定义下，各模块可能拥有细分的目标消费群–各模块/子模块提供独特的服务内容和价值，可能有着独特的文化和视觉体验子模块子模块子模块123–各模块/子模块的行业组合，包括行业类型、涉及的子行业及其深度、档次结构–各模块/子模块的店铺组合，包括店铺的类型、数量，是否采用主力店、主力店的选择方向–各模块/子模块的布局和相邻关系?通过从整体到模块/子模块top-down的规划方式，确保整体商业概念最大化的落实和一致性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库举例–某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物，由七个模块组成8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库资料来源：九洲远景金鸡湖项目第二阶段报告3业态特性分析九洲远景通过租金水平、面积需求、消费频率以及消费类型四个维度的分析，得出了各业态的合理落位楼层图业态特性分析购物中心儿童娱乐美食广场健身瑜伽影院KTVSPA足疗1家庭餐饮商务餐饮主题餐饮租金水平剧院课外教育慢摇酒吧高层区西式餐吧美容美发儿童摄影专业百货儿童早教多23C数码体育用品儿童服装体育用品面积需求维儿童家居及用品度家庭耐用品品牌店中层区3分消费频率中式餐吧/茶餐厅礼品儿童玩具析服装服饰服饰配件化妆品药妆店4消费类型Bodyshop西式快餐中式快餐低层区主题酒吧音乐酒吧便利店食品专业店www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析9支持租金水平-面积需求相对购物行业，第一片区业态建议楼层以低层区为主，第二片区以中层区为主，第三片区业态以主力店为主、楼层可覆盖B1-4F购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图租金水平化妆品第一片区服饰配件高服装服饰BodyShop3C中数码儿童服装高体育用品儿童家居第二片区及用品儿童玩具食品杂货礼品专业店便利店中药店品牌多品化妆品品家庭耐用类组合店类杀手店品品牌店书店办公用品药妆店中3C数码品专业百货低类杀手店家电连锁超市第三片区家庭耐用品精品超市低品类杀手店大卖场百货主力店面积需求≥30001001-3000501-1000301-500101-300≤100www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析10支持租金水平-面积需求相对餐饮、文化娱乐行业，面积需求小、租金水平高的业态建议布置在低层区、中层区，面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态餐饮、文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图租金水平中高中式快餐西式快餐咖啡厅茶坊中演义酒吧主题酒吧中式餐吧/SPA足疗慢摇酒吧主题餐饮茶餐厅家庭餐饮美容美发中西式餐吧低儿童早教儿童摄影课外教育商务餐饮儿童娱乐剧院低KTV美食广场影院健身瑜伽面积需求≥25001200-2500400-1200≤400www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析11支持消费频率-消费类型购物随机性高、频率高的业态建议设置在低层区，而购物目的性高、消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区频率高便利店食品专业店服装服饰服饰配件大卖场中高化妆品药妆店BodyShop中体育用品儿童服饰精品超市中儿童玩具低3C数码礼品儿童家居及药店用品低家居办公用品家电建材随机性目的性www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析12支持消费频率-消费类型消费频率较高、随机性大的中西式快餐可考虑设置在低层区，而目的性较强的业态建议设置在高层区，也可考虑设置中层区频率高中中式快餐美食广场健身瑜伽高西式快餐儿童早教KTV咖啡厅茶中坊酒吧影院SPA足疗儿童娱乐家庭餐饮中低西式餐吧中式餐吧/茶餐厅美容美发商务餐饮低主题餐饮儿童摄影随机性目的性www.fdc01.com房地产智库资料来源:九洲远景分析134租户访谈-各租户面积楼层需求意向租户大多选择1F-2F的位置，并且大多选择300平米以下的铺位面积和楼层示意图样本量：101个健身儿童服装、电影院美容SPA玩具4F及百货主力店家庭餐饮以上家居儿童服装、家庭餐饮运动基本时KTV玩具尚3F百货主力店家电男装设计师基本时尚时尚女装设计师家庭餐饮运动基本时时尚百货主力店西式快餐尚咖啡厅基本时尚2F家电女装快速时尚数码品类杀儿童摄影大卖场食品专业店手店化妆品店鞋包家电美发、美容S1F百货主力店咖啡厅西式快餐运动独立店珠宝中式快餐大卖场酒吧B1百货主力店数码品类杀手店≥30001001-3000501-1000301-500101-300≤100www.fdc01.com房地产智库资料来源：安阳租户访谈，九洲远景分析144租户访谈-各租户位置需求主力店业态、休闲餐饮业态选择临主街的位置，而化妆品、食品杂货、服饰配件选择临入口区域，而正餐、休闲娱乐业态则选择边角区域儿童早教美食广场家庭餐饮主题餐饮SPA健身会所影院KTV足疗边角区域中庭入口区域临主街区域入口临主街区域主街中西式餐吧西式快餐咖啡厅茶坊建材品类杀手西式快餐食品杂货专业店服饰配件化妆品家居品类杀手专业百货大卖场综合百货家电品类杀手www.fdc01.com房地产智库资料来源：某项目租户访谈，九洲远景分析15第一部分结果示意第一阶段结果示意：各楼层商业主题-25号地块商业正餐L5L5商务餐饮&家庭餐饮L4L4综合百货L3L3综合百货个人时尚购物L2L2休闲餐饮品牌店/专卖店专业百货快速时尚L1L1个人时尚购物基础时尚银行、冲印店、B1B1药妆店书店食品杂货专业店美食广场中西快餐休闲餐饮电信服务购物餐饮文化及娱乐服务www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库天津路劲25-26号地项目报告16第一部分结果示意第一阶段结果示意：各楼层商业主题-26号地块商业L4L4综合百货L3L3综合百货L2L2综合百货L1L1综合百货B1B1家电品类杀手购物餐饮文化及娱乐服务www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库天津路劲25-26号地项目报告17第一部分结果示意第一阶段结果示意：各楼层商业主题-16号地块商业L4L4电影院电玩城休闲餐饮儿童早教&正餐&L3L3健身会所Spa足疗美容美发儿童娱乐儿童摄影休闲餐饮L2L2儿童（母婴）用品食品杂货家庭餐饮家居品类杀手个人时尚L1L1中西式快餐银行服务