www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库集团管控模式探讨www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库组织管控模式探讨?管控模式与管控三要素(3P)?如何设计组织的管控模式?几家公司的管控模式万科/中海/合生创展/招商www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库管控模式选择－管控的目的是什么？管控的核心是什么??管控的目的不是控制风险而是首先价值最大化?管控的效果不取决于部门如何设置,而是基于战略而设计的基于流程的权责的合理划分?集团管控必须达到实现下属业务管理的一致性、延续性、可复制性的目的www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库什么是管控模式管控模式应是一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为保障，以流程和指引为支持,以实现组织价值最大化的动态系统管控模式组织组织组织定位权责体系组织关系职能设置岗位设置结构结构组织定位权责体系组织关系职能设置岗位设置管理管理企企业业控制控制目目标标计划计划监监控控考核考核激激励励战战略略管理管理流程流程支持支持指引指引www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库组织管控：管控什么-3P?管理的三要素：3P?绩效-Performance?人-People?流程-Processwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库集团管控(母子公司)的三种模式按照对下属公司的授权程度将集团管控分为三种模式,财务财务管控型管控型战战略管控型略管控型操作管控型操作管控型分权财(尾)人/财(头人/财/物（头尾中间集权尾)）集集团与团与下下属属??以以财务财务指指标进标进行管理和考核，行管理和考核，??基于基于战战略略规划进规划进行管理行管理??通通过总过总部部业务业务管理部管理部门对门对下下公司的公司的关关系系??总总部无部无业务业务管理部管理部门门??总总部一般无具体部一般无具体业务业务管理部管理部门门属属企企业经营运业经营运作作进进行管理行管理??投投资资回回报报??公司公司组组合的合的协调发协调发展展??各分公司各分公司经营经营行行为为的的统统一一发发展目展目标标??通通过过投投资业务组资业务组合的合的结构优结构优化化??投投资业务资业务的的战战略略优优化和化和协调协调公司整体公司整体协调协调成成长长??追求公司追求公司财务财务收入最大化收入最大化??战战略略协协同效同效应应的培育的培育??保持保持竞争优势竞争优势??财务财务控制控制??战战略略规划与规划与控制控制??财务财务控制控制战战略控制略控制管理手段管理手段??法律法律??财务财务控制控制??业务实现过业务实现过程控制程控制??企企业并购业并购??人力人力资资源源??人力人力资资源控制源控制应应用方式用方式?相关型产业运作?单一产业领域内运作，但有??多多种种不相不相关产业关产业的投的投资运资运作作?相关型产业运作?单一产业领域内运作，但有??部分部分单单一型一型产业产业地域局限性地域局限性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库集团管控(母子公司)的第四种模式价价值链值链管控型管控型根据价值链管控集权总部与下属总部与下属??地产公司总部设置业务管理部地产公司总部设置业务管理部项目公司的关系项目公司的关系门门??管理价值链关键点管理价值链关键点发展目标发展目标??各项目公司基于价值链的统一各项目公司基于价值链的统一??平衡业务发展水平平衡业务发展水平??战略、财务控制战略、财务控制管理手段管理手段??基于价值链运营关键环节控制基于价值链运营关键环节控制??核心竞争力的保持核心竞争力的保持??人力资源人力资源应用方式应用方式??相关型或单一产业领域内的发相关型或单一产业领域内的发展展www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库组织管控模式探讨?管控模式与管控三要素(3P)?如何设计组织的管控模式?几家公司的管控模式万科/中海/合生创展/招商www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库操作管控方法:价值链管控-基于房地产价值链各阶段价值进行针对性管控利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目策项目策建筑设建筑设采购管采购管工程管工程管投资策土地获销售管售后服物业管投资策土地获划划计计理理理理销售管售后服物业管划划取取理理务务理理产品实现过程产品实现过程1关注指标－ACR??越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）险控制和成本的控制（论证、策划、设计流程）关注指标－QCT2??价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）态成本的控制（工程管理、成本管理流程）3关注指标QT??越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务的品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）www.fdc01.com价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值房地产智库链中的各阶段价值有针对性进行管控利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目策项目策建筑设建筑设采购管采购管工程管工程管投资策土地获销售管售后服物业管投资策土地获划划计计理理理理销售管售后服物业管划划取取理理务务理理产品实现过程产品实现过程关注指标－ACR价值关注指标－QCT链关键点关注指标QT管控深度强管控段：风险和收益中管控段：基于能力平衡弱管控段：基于能力平衡集团决策段技术支监控段支持服务段定位持段www.fdc01.com房地产流程房地产智库识别首先基于增值链模型（VAC）7个主要阶段项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段采购管理工程管理阶段客户关系管理阶段销售管理阶段拓组织项目论证展组织项目策划/营产品、市场及客营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理销初步产品定位户定位研究销售前准备设计规划要点/规划草概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合案设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工工销售及入伙配合施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验程收客设计配合工程施工配合销售配合入伙事务管理服成进度款、工程变估算测算预算、标底、合同价结算本更、招标采购报建设用地规划许可证、设计方案及施工图报建、初步设办理房地产预合同备案、产权初始建签订土地使用合同计报建、基础提前开工报建售许可证按揭办理登记说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。：代表关键里程碑出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库管控模式的选择需要基于三大要素六个因素?组织战略?产品组织的战略－专业/多样化?－产业相关性－稳健/快速规模化产业相关性?地理位置－地理位置－不相关产业－区域内－相关产业?－跨区域－子公司项目－单一产业规模管控模式选择?能力组织发展阶段?－发展阶段项目规模－创业阶段－多项目大规模－成长阶段?－子公司核心－小项目小规模－成熟阶段能力子公司核心能力－专业能力强弱－管理能力强弱www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库通常集团最主要的5大职能－操作管控战略和投资战略和投资财务与资财务与资金金管理管理运营监控运营监控风险管控风险管控技术技术支持支持核心职能：核心职能：核心职能：核心职能：核心职能：?集团及关键业务单?资金计划管理?集团和下属公司?对财务资金管理?专业技术支持元战略规划?预算控制运营绩效监控、业务管理、运?人力资源规划?战略实施过程监控?财务分析?关键业务流程监营操作风险进行?人力资源管理?战略实施结果评价?财务核算控与协调过程监控政策制定和实施与战略目标调整?重要业务职能监?对管理和专业运监控?房地产项目投资决控指导作进行审计?信息系统策和监控?监控关键业务单?行政事务?多元化投资决策和元的计划完成情监管况?品牌管理?资本运作确确定发展方向，实定发展方向，实确确保效果和效保效果和效实现可持续发展实现可持续发展确确保有效保有效执执行行降低降低风险风险现价值最大化现价值最大化率率www.fdc01.com在结构方房地产智库面通常采用金字塔及倒金字塔形式－集团开始需要首先定位为专业化管理总部集团管理?及专业发展初期，以操作管控职能配置齐全为主，表现为倒金字塔，集团功能重点是管理控制职能及技术管理及支持职能下属公司管理职能及部分专业职下属公司功能重点是进能共用集团平台共用管理行生产运作或专业平台随着下属组织规模扩大及管理成熟度提高，采集团管理减少专用战略或操作管控，集业管理职能团功能的重点是重大决策、绩效监控及技术支下属公司配置齐持和服务全的管理及专业职能下属公司成为成本和利润中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房