房地产设计管理基本流程及审控要点房地产智库www.fdc01.com基本流程与原则基本流程与原则关键路径审控要点关键路径审控要点□业务主线□审控要点□管控要求□决策要素□设计前期□实施方案□施工图□盈利模式□溢价能力□专业保障】】】】原则原则要点要点房地产设计管理基本流程及审控要点【【【【【法则】产品力提升基本法则房地产智库www.fdc01.com整体业务主线整体业务主线设计审控要点设计审控要点基本流程与原则基本流程与原则1.1.2.2.3.管控基本要求4.产品决策要素】】ⅠⅠ【【房地产智库www.fdc01.com设计设计工程??企划营销企划营销??物业管理与客户服务企划与销售企划与销售项目建设报建采购与成本管理产品定位产品定位规划及施工图设计设计配合三大业务主线三大业务主线获取土地土地设计研究原则①：万科房地产开发整体业务流程。市场初步研究步研究房地产智库www.fdc01.com整体开发思路：综合财务、市场、产品原则②：房地产智库www.fdc01.com施工图设计施工图4室内设计初步设计规划方案规划方案????产品户型立面方案实施方案规划设计3景观设计规划草案规划草案设计前期???产品定位指标2可研报告可研报告原则③：设计管理基本流程。四大阶段????项目定位可施工的图纸拿地概念设计投资分析1房地产智库www.fdc01.com原则③:管控要求：级评审、个控制节点施工图施工图38设计前期设计前期实施方案实施方案4.4.2.2.3.3.1.投资分析房地产智库www.fdc01.com要素3模式模式盈利盈利产品溢价产品溢价效益效率效益效率解决解决提高保证保证规划规划强兵强兵单体单体原则④：产品决策与产品解决之道113322房地产智库www.fdc01.com产品决策产品决策产品实现产品实现质量控制质量控制关键路径审控要点关键路径审控要点概念设计概念设计实施方案实施方案】】施工图ⅡⅡ????【【房地产智库www.fdc01.com施工图施工图施工图44初步设计】】工作方法工作方法、、人人实施方案实施方案33规划设计..控制重点控制重点事事、、..任务任务、、权权设计前期设计前期概念设计设计前期设计前期22职责职责－－已拿地或意向拿地了。。。【【投资分析投资分析拿地11房地产智库www.fdc01.com成本测算成本测算政府沟通政府沟通、、；；土地落实/规划要财务财务开发计划宗地初步勘察点落实点落实□□□□成本部成本部//项目部项目事务部财务部财务部＋＋营销部营销部设计部设计部完成概念设计完成概念设计完成项目设计指导书市场定位及产品建议书市场定位及产品建议书设计前期之权：各业务部门职责■■■■■设计部“1/2主角”；但工作量繁重1房地产智库www.fdc01.com赢利模式赢利模式产品决策产品决策确定确定,,，，概念设计概念设计：：产品产品//预测成本预测成本市场市场精准定位精准定位//：：设计任务设计任务客户客户设计前期之事：.核心工作a核心核心权衡权衡2房地产智库www.fdc01.com分析比较，确定。。。）。。。）会所会所、、车库车库多方案、、做好概念设计，提高商业商业.b、、住宅住宅：：主要主要的基础上，通过（（方案方案方案方案设计前期之事：决策效率决策效率土地认知、、、、各类建筑面积指标各类建筑面积指标2222?点or板？围合or行列？高or小高。。。?主入口；商业。。。规划结构规划结构确定下一步规划设计深化方向确定下一步规划设计深化方向产品定位指标产品定位指标三大类：??产品配比（什么样的产品）?户型配比（多大的产品）确定规划草案11、指标、指标2在对房地产智库www.fdc01.com牢记：概念设计目标客户目标客户营销策略???市场定位产品决策项目项目定位设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础.c强排方案预估成本预估成本成本测算预估利润?确定指标确定指标2确定规划结构盈利模式????房地产智库www.fdc01.com强排方案规划结构分析确定规划结构清晰指标盈利模式分析清晰项目定位产品分析概念设计评审概念设计深化概念设计深化概念设计分析研究宗地区域分析宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析竞品楼盘分析意向产品分析设计前期之人：设计主要工作（三步骤）宗地分析基础分析强排方案方案方案方案深化31322房地产智库www.fdc01.com提出1个主张：项目定位阐述1组解决思路：产品初步建议??《项目定位报告》包括5方面内容：分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略?营销《项目定位报告》逻辑房地产智库www.fdc01.com；；做概念设计两大前提。。。。。。一、项目商业；产品类型及配比产品类型及配比住宅面积及配比；会所会所项目定位及户型配比红线；容积率；限高；退线；配套4土地规划要点确定土地规划要点确定二、营销房地产智库www.fdc01.com！！！！！！天天3535个个NN正式概念设计35天前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有经常会有概念设计的周期（前置）5严重注意：房地产智库www.fdc01.com概念设计评审成果要求6指标宗地分析宗地分析概念方案概念方案产品分析产品分析房地产智库www.fdc01.com以及宗地本身控以及宗地本身控，，配套配套、、交通交通、、道路道路、、规分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离周边环境周边环境对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”宗地分析控制要点宗地分析控制要点：：宗地区域分析宗地现状分析宗地现状分析土地价值分析案例分解宗地分析宗地分析设计前期之一设计前期之一房地产智库www.fdc01.com论（特别对于改建新区；有助于确定结析析定要分析的一值。。。）。。。）土地认知土地认知？？站点站点长宽净地长宽净地？？（（土地价形式形式？？开发节奏及主要入口开发节奏及主要入口加深对宗地的加深对宗地的、要有值结要有，特殊地形或景观特殊地形或景观定要分析知道宗地基本情况知道宗地基本情况产品分布产品分布?景观面?景观视线分析?对宗地土地性质进行价值分类??知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取有无轨道交通有无轨道交通???应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？?公交站点？???规划道路、桥梁要注明建成时间？?要说明主要人流车流方向、334、一定宗地分析小结主入口及开发节奏）通过分析通过分析1、要分析四至及控规2、一定要对道路进行分房地产智库www.fdc01.com售售““及及””收集类同的收集类同的，，价值点价值点““、、””户型户型““价”；可与营销共同完成产品户型主要分析主要分析在营销初步产品建议基础上在营销初步产品建议基础上产品分析要素产品分析要素：：分析户型竞品楼盘竞品楼盘意向产品意向产品案例分解案例分解产品分析分析设计前期之二设计前期之二房地产智库www.fdc01.com外立面装修外立面装修、、交通、配套、环境、自然资源配套、活动场所、环境、安全实用性、附加值、差异化公共部分装修公共部分装修区位社区户型装修竞品选择标准竞品分析内容最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘同区位的楼盘同区位的楼盘同总价的楼盘同产品的楼盘同产品的楼盘标杆楼盘：个“最”竞争楼盘：个“同”33房地产智库www.fdc01.com根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的：1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点or板？围合or行列？高or小高。。。主入口；商业。。。确定下一步规划设计深化方向强排方案规划结构分析概念方案设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点概念设计分析与研究控制要点分析与研究分析与研究房地产智库www.fdc01.com⑿⑿判断是判断是精装修标准精装修标准，⑾⑾异性差较品比。与竞与竞较异性景观意向突出重点需求景观意向突出重点需求⑩⑩，竞争力品产利能力利能力外立面风格外立面风格要⑨⑨选择一种解决方案，竞品比较，明确产品竞争力，详细描述客户需求：大致的面积段，明确项目竞争对手，描述主产竞争力主容积率分析，测算比较不同产品解决方案的盈否有竞争力？①户型面积段②户型配比③地段价值分区产品分布④中心花园组团花园与住宅均好性关系⑤主入口、围墙形象及仪式感⑥会所设施⑦停车方式⑧组团及单元大堂入口仪式感单元大堂入口仪式感新技术应用⒀管理模式⒁材料应用⒂示范区设想目标客户设想目标客户决策解决方案设计强排方案设计强排方案强排方案三步法。目的精准定位。1第三步第二步第二步第一第一步房地产智库www.fdc01.com强排方案要素：要以宗地和市场分析结论为基础论为基础a2房地产智库www.fdc01.com”客户-产品-标准“要素b：选择产品要遵循2房地产智库www.fdc01.com高层++多层++联排//高层++小高层//小高层//高层++多层//小高层容积率分析遵循“规划解决盈利模式”++：高层/高层+小高层/高层+多层/高层+联排叠拼/5-6层多层/联排+11层高层/18层高层多层高层/高层+多层/高层+联排原则：c独栋联排/联排+叠拼要素0.3-0.40.6-0.81.01.52.52.021、同一容积率的不同产品组合，以某类产品价值最大化为取向；2、同一容积率的不同产品组合，按客户细分分区明确；房地产智库www.fdc01.com聚焦客户最重要感知，产品竞争力：停车方式及地下室停车方式及地下室可售比（架空层）商业及业态会所及配套????要素d建筑主体层面景观精装修精装修规划层面规划层面112342房地产智