致柳州正菱集团人民广场项目商业定位策划报告仲量联行成都商业零售2012年4月目录1.0项目基地及竞争环境分析2.0项目基地S.W.O.T3.0案例参考建议4.0产品组合及整体定位建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议2目录项目基地分析1.0项目基地及竞争环境分析主要竞争者汇总2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议7.0厂商访谈（部分）3地理位置柳北区5.0KM柳南区3.3KM2.5KM火车站5.2KM12.8KM鱼峰区机场项目四至地王项目广场路项目文化艺术中心路口八一路广场一角新华书店人民广场龙城地下商业街入口项目可及性分析?项目周边的城市主干道：八一路、五一路、解放北路及次要柳州文化柳州博物艺术中心干道为单向通行，位于项目正馆北方的广场路为双向通行?八一路是本项目主要的临街面人民广场?周边道路路面状况良好，道路华天世纪宽阔项目地块酒店P新华书店P人民广场停车场出口项目可及性分析?项目地块距离柳州机场的直线距离约为12.8公里?项目地块距离柳州火车站2.5公里，通过出租车及公交车都可以很快的到达?项目地块周围的公交线路有：1路（海川家具厂——广场东通道）、25路（公交南环站——八一路南）、30路（东环路口——八一路南）、92路（人民广场——西环路口）、601路（五一路东——怡园新苑）等?项目地块位于柳州市市中心，周边各区的居住人群车行到达项目时间不超过20分钟交通分析单向四车道，车流量很大东解放北路该道路为市中心的核心干道之一，有宽阔的人行道和较好的绿化打造单向四车道，车流量极大南五一路城市核心道路，地面没有人行斑马线，地下为龙城地下商业街，供行人过街通过单向六车道，车流量极大西八一路城市核心线路之一，该路段设置有多个公交站点，多条公交线路经过该路段，是项目主要的临街面双向八车道，车流量较大北广场路道路设置有一个下穿，目前正在施工当中，影响了道路的通畅，预计完工后，区域的交通将会得到大幅改善单向两车道中内部道路主要供进入地下停车场的车辆、周边酒店的车辆、掉头车辆等使用现实和未来交通可及性抵达方式便利程度?在八一路和广场路沿线有多个公交站点，公交线路覆盖城市各个区域，从项目区公共交通域出发，可以便捷的到达城市的各个区域?目前项目周边道路状况良好，自驾和出租车是前往项目的主要交通方式之一，但自驾车、出租车受施工及单向行驶在一定程度上影响了车辆线路的选择?项目位于城市的中心位置，是柳州最早发展的商业、经济中心，区域有大量的居步行住人群和商务人群，同时项目地块紧邻地下商业街和步行街，将会有大量步行前往项目的消费者?综上，目前项目周边道路路况良好，有多种交通方式供选择，但由于周边线路多为单向行驶，且部分路段目前正在施工，一定成都上影响了项目的可及性，从长远来看，随着未来周边路网的改造工程的完工，项目周边交通会逐渐优化，交通便捷性会不断提高，人流的出入将会越来越便利。目录项目基地分析1.0项目基地及竞争环境分析主要竞争者汇总2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议7.0厂商访谈（部分）可比竞争项目分析汇总商业入市编号项目名称产品组合商业体量定位档次竞争点局限时间工贸共租赁6万平方米商业面积，租期为20年，开发商租金收益极低；购物中心上建有4栋塔楼，一定程度上损工贸有一定商业操作经验，害了购物中心平面的完整性，让购物东零售/酒店/写风情港60,000-70,000平积累了一定的零售商客户，线更为复杂；4月5日又调整容积，商业12012字楼/住宅/公中高方米开发上本身不需要再行构建增量约1万以上，商业面积大，回迁户多，（0.8公里）建商业团队有一定量体散售商铺和大量公建设施，难以保证后期精品购物中心的档次，预计在实际操作中，会更倾向于中档的家庭综合性质购物中心；商业操作专业度较低，招商团队在购物地理位置得天独厚，为中心地王财富中心中心建成后才开始全面招商，在招商过零售/酒店/写10,5000平方米中高区域最大的商业综合体，项2（0.4公里）2012程中必将遇到很多物业条件、硬件设施字楼/住宅目商业，超市、百货及影院，等方面的矛盾，难以在后期进行调整，集客力强将直接影响项目较高定位的实现品牌开发商进入柳州的最大地理位置相对较偏；手笔，品牌号召力强，投资7万平方米的散售商铺，沿江集中销售商零售/酒店/写保利大江郡吸引力大；铺长近1公里，虽然能做现金回笼，但销32013字楼/住宅/公180,000平方米中高央企开发资金实力雄厚，资售压力较大，大量的投资客消化销售商（2.2公里）建源丰富，能支撑长期的大量铺，不仅造成交付后经营状况混乱，更体商业开发容易出现大量空置，影响集中商业形象可比竞争项目分析汇总商业入市编号项目名称产品组合商业体量定位档次竞争点局限时间高端集合店铺虽有类似于HugoBoss这样的高端品牌，但却是代理商的集合店，以买货的方式贩卖，商品并非全为梦之岛有一个高端零售42012.12产权式酒店/商场50,000平方米中高（4公里）集合店铺为噱头当季商品，每个品牌下属种类也不齐全，更倾向于折扣店的形态;商场内部还有羊绒专区，档次较低；酒店已经散卖，整体形象不高其奢侈品集合店性质和梦之岛相同，并非品牌直营，只是买货卖的个人店铺，其形象档次、商品质量并不双鱼汇有影院和1,000平52013酒店/商铺40,000平方米中能百分百保证，且1,000平米中有20（4公里）米奢侈品集合店个品牌，每个品牌仅有为数不多的货品。集中商业紧挨20,000平米的散卖商铺，形象较差。?以上项目均有销售部分；?中高档次定位、特别是精品购物部分的实现均有一定的现实阻力；?项目内可能的高端品脾主要以服饰、皮具为主，配饰、化妆品实力不够雄厚；?此外，虽定位较高的购物中心较多，但高档商品的范围、面积较小，不是真正的高端旗舰店的概念。部分有折扣处理店铺的形式。目录1.0项目基地及竞争环境分析2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议项目S.W.O.T分析StrengthsWeakness??项目全部持有，项目开发品质得到很好保证项目地块较小，商业发挥空间较小??项目位于城中区的核心位置，紧邻五星商圈，可以共享商圈项目周边周边未来有大型的商业项目投入市场，比如地王国巨大的人流，同时，由于区域的商业氛围浓厚，可以有效的际财富中心、柳州风情港等，这些项目体量很大，物业组合缩短项目的培育期；及业态丰富度较高，将会给本项目带来竞争压力??项目紧邻城市主干道，有多条公交线路连接项目及城市的各项目区域开发项目密集，未来有一定的交通压力个区域，交通极为便捷；?项目紧邻龙城地下商业街，而该项目的定位低端，与本项目?项目区域是传统的商务、经济中心，拥有大量的商务及工作中高端的定位有较大的差距，不能有效的共享客流。人群，为酒店及写字楼的经营提供了保证。OpportunitiesThreats?项目地块规划限制较多，无法营造较多公共空间增加商业附?柳州目前的零售市场主要以低档——中档的消费为主，随着加价值和凝聚效应经济的发展，项目可以打造精致的中高购物区域?未来周边将建的大量体商业项目，零售及办公供应量大，品?项目自身的酒店、写字楼等产品，将带来大量高消费人群，质较高，将在一定程度上分流本项目的消费客流，项目必须产生互补及加乘效应要考虑错位竞争?城中区尚无综合体项目，得益于项目良好的地理位置，容易?城市新区建设发展势头较好，项目需考虑自身品质，保证在成为商家选址、企业办公的首选3-5年后相对新区物业的竞争优势?专业团队的早期介入，将增加项目操作成功性?多种产品存在于同一栋物业中，各自的体量大小、品质、特色及项目的协同效应是项目开发必须斟酌的重要问题目录1.0项目基地及竞争环境分析2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议项目产品组合（图）酒店写字楼零售16项目整体定位方向自身条件区域发展?柳州CBD区域?本项目有用无可比拟的区?改变并升级城市优质商业位优势。商业核心物业标准。?虽然柳州整体发展落后于?城市综合开发典范?提升城市消费、办公、商二线省会城市，但这也意旅档次。味着项目的机会点更多，可弥补的市场空白更多。17项目产品组合被支持的物业品种协同效应酒店零售办公??作为配套设施的互补效用提升项目的整体定位??带来更多优质商务客源提供良好的住宿、宴会会议、餐提酒店?饮和休闲配套服务增加过往消费的机率?供?为办公楼的潜在出售提供附加价支带动零售档次的提升值持的?间接支持?零售为办公商务人群提供餐饮、物零售?改善综合体整体配套环境，休闲和商务会见等方面配套服务业提高对住店客人吸引力品种?支持较大/直接?支持较大/直接?提供高端商务散客客源?提供稳定的消费客流办公?提供潜在高端会议客源?主要为白领上班一族?提供餐饮及休闲设施潜在使?对餐饮、时尚类消费的需求较高用者18目录1.0项目基地及竞争环境分析2.0项目基地S.W.O.T3.0产品组合及整体定位建议4.0案例参考建议5.0商业零售部分定位发展建议6.0写字楼部分定位发展建议19项目整体开发案例参考（1/2）——南京紫峰大厦项目区位钟鼓楼新街口20项目整体开发案例参考（1/2）——南京紫峰大厦项目概况建筑形态：单体超高层项目名称绿地中心.紫峰大厦产品组合：购物中心+写字楼+酒店项目地址南京