www.fdc01.com房市金碟中建地产管控模式及组织结构方案设计（讨论初稿）赛普管理咨询有限公司2010年1月2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟管控及架构设计的基本思路11组织管理模式设计组织管理模式设计–企业形式/组织形态（事业部制，无需论证）–业务单元层次划分/运作模式2233管控体系设计管控体系设计各业务单元组织结构设计各业务单元组织结构设计–责权体系界面划分–事业部部门设置及职能概述–集团化管控方式（通常4种方式）–一线公司部门设置及职能概述（比较成熟，差异性不大）2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中建地产管控及架构设计的重点内容1.业务单元层次划分/运作模式3个关键问题2.管控体系设计（管控边界划分及控制方式）3.组织架构设置战略决定管控架构,管控架构支持战略意图1个基本原则发展方针：1快、2联、3统一实施策略在职能和管理模式上的具体落实近期关注点?管理幅度与速度要求?3统一?人力资源限制?长期发展需要的精细化、专业化储备?关键风险控制?快速补强短板2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中建地产管控架构设计方案1.业务单元层次划分/运作模式2.管控边界划分及控制方式3.组织架构设置2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟问题的引出：中建地产是“1+N”的模式吗？1个事业部+N个项目公司N30答案显然是否答案显然是否定的定的2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实例研究：万科的几个数字173，控股子公司（含实际控股6董事长家）董事会办公室32，一线公司总裁3+2，二级管理中心产品线运营线管理线监控线建资流产筑工金财战总人物风品程务略裁力业程险研管信管究采理管投办资管管理购理资公源理息控中中部部心部心部部室部部部长三角区域珠三角区域管环渤海区域管管理中心理中心理中心合西重成武上南南昆…深中佛东广…北天沈…肥安庆都汉海京昌山…圳山山莞州…京津阳…上海、南京、无锡、苏州、昆山、杭深圳、惠州、广州、佛山、东莞、珠北京、天津、沈阳、大连州、宁波、镇江、南昌海、中山、厦门、长沙、福州、海南、鞍山、长春、青岛2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实例研究：龙湖城市公司重庆龙湖企业拓展重庆龙湖企业拓展90%100%99.29%100%98%98.5%5%北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京95%10%0.71%2%龙湖龙湖龙湖龙湖龙湖龙湖龙湖龙湖汇晟汇晟龙湖龙湖龙湖龙湖物业物业天行天行中佰中佰时代时代投资投资庆华庆华置业置业服务服务蔚澜蔚澜花盛花盛唐宁唐宁100%香醍香醍颐和颐和香醍香醍香醍香醍ONEONE溪岸溪岸原著原著北京北京龙湖龙湖滟澜滟澜西苑西苑香醍香醍成恒成恒山庄山庄好山好山漫步漫步园园居居2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国内集团企业普遍实践经验：管理结构≠公司结构管理管理结构结构公司公司结构结构?是公司内部划分经营业绩的责任并?是由各个公司的投资结构所决定对经营业绩进行管理的组织结构的公司之间的股权关系和法律关?管理组织结构的控制是通过业务汇系报线、业绩考核和关键岗位任免机?公司结构的控制是通过股权利益制等实现的和法律权力来实现的集团公司集团公司母公司母公司业务单元业务单元11业务单元业务单元22业务单元业务单元33子公司子公司11子公司子公司22子公司子公司33经营单元经营单元经营单元孙公司经营单元经营单元经营单元经营单元经营单元孙公司经营单元孙公司2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享8www国内.fdc01集.co团m房企市业金碟普遍实践经验：在管理结构和公司结构之间寻求“合理合法”平衡兼顾管理管理结构结构公司公司结构结构平衡中国集团化企业的普遍实践经验：?“集团化管理”是基于股权结构对“公司制管理”的升级完善，即集团内的成员业务公司不是封闭和完全“独立”运行的，其职能由中心业务单元（总部）所定义。?股权集中时经营管理活动遵从中心业务单元（总部）的职责权限划分、董事会议事程序相对简化，股权分散时则在决策方式或程序上还需满足公司法、证券法等所要求的董事会议事程序。2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对中建地产管理结构设计的原则基于集团化管理模式兼顾公司法人治理结构相匹配的决策机制和决策流程首先参照国内专业房地产集团企业经验进行设计，再此基础上考虑董事会决策机制2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享10www.fdc01.com房市金碟业务层次划分问题（１）：“总部－城市公司”or“总部－区域中心－城市公司”2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实例研究：万科区域中心的演变（1）万科区域中心的演变：第一阶段，城市公司代行的“虚拟组织”董事长总经理常务副总经理副总经理副总经理总经理总经理助理工程总监助理中广东佛深圳区域管理中心山州莞山公公公公区总司司司司深客域销经人工采财成项项圳户业万售理力程购务法本目目物服务创经经资管管管律管事发业务管公营办源理理理室理务展公中理司部公部部部部部部部司心中室心万科城项目经理部东海岸项目经理部区域设计管理部金域蓝湾项目经理部区域成本管理部17英里项目经理部区域营销管理部第五园项目经理部区域土地储备中心大甲岛项目经理部溪之谷项目经理部2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实例研究：万科区域中心的演变（2）万科区域中心的演变：第二阶段，集团委派并做实“区域中心”总经理常务副总万创公司总助/总监营销管理部总监物业管理总监总经理综合管理部运营管理部市场营销部万创公司物业管理部品质管理部战略/投资部信息与流程经营计划标准化项目管理物业管理工程品质战略管理HR项目计划市场研究装修房供方管理宏观研究客户关系现金流管理销售管理工业化成本管理项目评审万客会标准化高端项目景观设计技术管理2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟实例研究：万科区域中心的演变（3）万科区域中心的演变：第三阶段，“区域中心”由“业务管理／决策中心”向“服务支持和总部业务对接、辅助支持”转变?万科的区域总部职能越来越弱，深圳区域本部从最初的8个部门发展成为如今3个部门；?主要承担专业技术支持及服务职能，区域公司层面基本没有决策权；?目前很多房地产公司都不做区域层级，目的提区域公司总经理高集团和项目决策效率。项目与产品管理部运营管理部综合管理部12人4人3人品质管理项目节点计划管理人事管理成本管理营销监控流程管理咨询设计管理经营计划管理市场管理资金计划平衡2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享14wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域中心成熟运作的重要条件房地产事业部当前阶段仍是“战略-总部总部为为投资投资--战略管控战略管控型型总部总部运营管控型”?区域中心成区域中心成为利润为利润中心，中心，包括利润规包括利润规利润规划－战略、项目投资、资金划、划、利润利润实实施施、、利润利润分分配配?利润实现－业务决策权（尤其是影响到利润的核心环节－设计、营销、资金运作）?上述环节不完全授权?城市公司的管理一致性不强城市城市公司管理一公司管理一致致性要求性要求?项目层面股权关系可能不一致?各个项目的当前管控模式可能不一致?人员的来源和管理不一致中建地产目前不具备成立“区域公司”的条件，从总部管理中建地产目前不具备成立“区域公司”的条件，从总部管理定位、管理幅度来看暂时也无必要定位、管理幅度来看暂时也无必要2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享15wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟业务层次划分问题（１）的回答：“事业部＋城市公司”中建股份中建股份房地产事业部房地产事业部城城城城城城城城城城市市市市市市市市市市公公公公公公公公公公司司司司司司司司司司问题问题22：多类型：多类型项目并存的城市项目并存的城市公司运作模式公司运作模式??股份公司与系股份二级与二统外公司集团级集单位独资自营团合合资项目项目资项项目目2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享16www城市公司.fdc01.com房运市作金碟研究的难点：同一城市有多种类型项目时如何运作和管理重点研究ABC三类项目2009赛普版权（深圳），仅供中建地产内部使用尊重·专业·责任·分享17ww