12011.2.242011.2.242011.2.242011.2.24绿景大公馆本报告是严格保密的2011年营销攻略年营销攻略年营销攻略年营销攻略谨呈谨呈谨呈谨呈：：：：绿景集团绿景集团绿景集团绿景集团房市金碟www.fdc01.com：：：：整体整体整体整体13500135001350013500以上以上以上以上高价高价高价高价2222：：：：使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度使大公馆为绿景品牌创造新高度2010201020102010年年年年10101010月月月月31313131日前售罄日前售罄日前售罄日前售罄,,,,约售约售约售约售75757575套套套套////月月月月高度高度高度高度高速高速高速高速：：：：目标TARGET房市金碟www.fdc01.comPROBLEM速度速度速度速度前期约前期约前期约前期约套套套套月月月月64/价格价格价格价格12362注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.313333突破突破突破突破速度速度速度速度约售约售约售约售套套套套月月月月价格价格价格价格75/13500今后目标前期实现目标下的困难房市金碟www.fdc01.com的方向的方向的方向的方向完成目标完成目标完成目标完成目标4444前期营销回顾回顾前期营销历程回顾前期营销历程回顾前期营销历程回顾前期营销历程，，，，可以更加清楚可以更加清楚可以更加清楚可以更加清楚



继往房市金碟www.fdc01.com5555本项目本项目本项目本项目项目概况㎡：：：：㎡㎡，以建设用地面积建设用地面积建设用地面积建设用地面积：：：：47371.95总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积134809.21容积率容积率容积率容积率：：：：2.10总套数总套数总套数总套数：：：：760物业类型物业类型物业类型物业类型：：：：多层、小高层、高层户型户型户型户型：：：：55-210140140140140----155155155155五房五房五房五房、、、、85858585----89898989三房为主三房为主三房为主三房为主房市金碟www.fdc01.com；；；；速度一般速度一般速度一般速度一般0%58%58%58%58%78%47%29%60%17%97%19%销售率销售率销售率销售率5201016121847107剩余剩余剩余剩余注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.3160453017455856257总总总总量量量量整体一般整体一般整体一般整体一般！！！！6666519035142756150销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计销售累计合计合计合计合计55一房（㎡）147-151销售速度销售速度销售速度销售速度————————双拼四房（）85-8885-88170-210二房（㎡）二房（㎡）复式（）132-140160-170171-210三房（㎡）四房（㎡）官邸（㎡）一期一期一期一期二期二期二期二期经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势经历前期较长时间蓄势，，，，开盘两个月开盘两个月开盘两个月开盘两个月，，，，销售率销售率销售率销售率58%58%58%58%，，，，1房市金碟www.fdc01.com注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.317777，，，，为项目目前消化为项目目前消化为项目目前消化为项目目前消化难点难点难点难点；；；；严重失衡严重失衡严重失衡严重失衡，，，，剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大剩余房源销售难度更大！！！！；；；；房源去化房源去化房源去化房源去化————————所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好所销售单位大部分是园林景观最好、、、、朝大运中心朝大运中心朝大运中心朝大运中心单位单位单位单位景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多景观较差的双拼户型存量最多销售快区2房市金碟www.fdc01.com合计合计合计合计1236212362123621236212683.6412683.6412683.6412683.64156792945156792945156792945156792945二期二期二期二期106841068410684106844693.5150147395一期一期一期一期133471334713347133477990.13106645550注注注注：：：：数据截至数据截至数据截至数据截至2010.1.31EFCDABCDEF低楼层，户型景观最差，不朝大运中心，价格最高；、户型景观最好，且朝大运中心，价格居中；高楼层，户型朝向最差，不朝大运中心，价格最高；、户型景观最好，且朝大运中心，价格跟几乎一样；））））2222））））2222签约数据签约数据签约数据签约数据MMMM8888住宅面积住宅面积住宅面积住宅面积（（（（住宅金额住宅金额住宅金额住宅金额（（（（元元元元））））////实现均价实现均价实现均价实现均价（（（（元元元元米米米米，，，，没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位没有巩固大公馆豪宅地位!!!!，，，，是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因是房源去化失衡主要原因！！！！价差不合理价差不合理价差不合理价差不合理价格策略动摇价格策略动摇价格策略动摇价格策略动摇价格价格价格价格————————3一期价格一时成为大公馆的豪宅标志但二期价格，迅速拉低了大公馆档次房市金碟www.fdc01.com同区域中档楼盘：阳光天健城：国际名流社区中海康城国际：国际社区大运城邦：国际移民9999项目形象需要进一步拔升项目形象需要进一步拔升项目形象需要进一步拔升项目形象需要进一步拔升、、、、延展延展延展延展！！！！大运首府！！！！强调未来强调未来强调未来强调未来、、、、国际国际国际国际、、、、门户门户门户门户，，，，不够凸显项目地位和不够凸显项目地位和不够凸显项目地位和不够凸显项目地位和特色特色特色特色胸怀大未来从此步入国际视野中央门户，现代公馆中央门户，形象形象形象形象————————4房市金碟www.fdc01.com10101010针对目标客户群的推广媒体少针对目标客户群的推广媒体少针对目标客户群的推广媒体少针对目标客户群的推广媒体少，，，，推广力推广力推广力推广力度弱度弱度弱度弱，，，，使大公馆声势不大使大公馆声势不大使大公馆声势不大使大公馆声势不大——媒体媒体媒体媒体5房市金碟www.fdc01.com11111111开展过富有创意的活动开展过富有创意的活动开展过富有创意的活动开展过富有创意的活动，，，，但活动推广力度不够但活动推广力度不够但活动推广力度不够但活动推广力度不够，，，，导导导导致活动影响力不大致活动影响力不大致活动影响力不大致活动影响力不大，，，，对项目高价值传递不够对项目高价值传递不够对项目高价值传递不够对项目高价值传递不够活动活动活动活动————————6房市金碟www.fdc01.com12121212市区客户认可度高市区客户认可度高市区客户认可度高市区客户认可度高，，，，应继续强化固本应继续强化固本应继续强化固本应继续强化固本龙岗客户比例低龙岗客户比例低龙岗客户比例低龙岗客户比例低，，，，需加强推广夯实基础需加强推广夯实基础需加强推广夯实基础需加强推广夯实基础客户客户客户客户————————项目开盘市区客户占到，龙岗客户只有；其中大户型单位市区客户，特别是购买较多，显示出较强经济实力；小户型以龙岗客户为主，客户对总价较敏感；57%31%7房市金碟www.fdc01.com但但但但需要进一步提升形象和影响力需要进一步提升形象和影响力需要进一步提升形象和影响力需要进一步提升形象和影响力，，，，以增加对客户的吸引力以增加对客户的吸引力以增加对客户的吸引力以增加对客户的吸引力价值更大化价值更大化价值更大化价值更大化对策对策对策对策龙岗客户的认同面龙岗客户的认同面龙岗客户的认同面龙岗客户的认同面突破突破突破突破顺利实现项目顺利实现项目顺利实现项目顺利实现项目13131313价格杠杆价格杠杆价格杠杆价格杠杆，，，，销控房源销控房源销控房源销控房源，，，，并加大推广力度并加大推广力度并加大推广力度并加大推广力度，，，，尤其是高层大户型尤其是高层大户型尤其是高层大户型尤其是高层大户型项目前期营销回顾总结与项目前期营销回顾总结与项目前期营销回顾总结与项目前期营销回顾总结与市区客户为第一主力客户群市区客户为第一主力客户群市区客户为第一主力客户群市区客户为第一主力客户群，，，，扩大扩大扩大扩大项目已经初步建立起国际化项目已经初步建立起国际化项目已经初步建立起国际化项目已经初步建立起国际化、、、、现代风范高档楼盘形象现代风范高档楼盘形象现代风范高档楼盘形象现代风范高档楼盘形象，，，，维系维系维系维系充分利用充分利用充分利用充分利用应注重产品应注重产品应注重产品应注重产品、、、、客户客户客户客户、、、、媒体媒体媒体媒体、、、、活动间的相关性活动间的相关性活动间的相关性活动间的相关性、、、、针对性针对性针对性针对性、、、、系系系系统性统性统性统性，，，，1234、、、、客户客户客户客户、、、、形象形象形象形象、、、、推广推广推广推广、、、、价格价格价格价格房市金碟www.fdc01.comCONTENTS14141414推售策略营销推广计划项目价