写字楼租售情况分析——北京、上海写字楼市场情况立业地产服务机构·高价值地产营销专家?研究目的研究目的：对发达地区CBD核心区的商务市场发展及典型案例进行研究，找到其商务市场发展规律及租售模式变化。研究对象：北京、上海等商务市场；主要案例：国贸中心、华贸中心、银河SOHO，国金中心、环球金融中心、金茂大厦2北京市场研究上海市场研究总结北京商务市场发展典型案例研究小结4?北京商务市场?商务市场与CBD发展历程199319941998199920002001200220032004200520062007200820092010北跌宕起伏的第一个高速发展写字楼的寒冬寒冬过去的春天全面复苏繁荣京一年商由于改革开放，由于受东南亚金1999年11月，随着美国金融危2009年，在中国融危机的影响，中美签署世贸双机对我国实体经经济率先复苏及务市场的发展，外市及国家宏观调控边准入协议。同济的冲击，写字一系列刺激政策商、外资的大量政策影响。北京时，由于经济状楼市场已经步入之下，房地产行场进入促进了北京写字楼市场开始况的进一步好转了下降通道。从业走过了由水深走向低谷，写字，消化了大面积第三季度开始写火热到繁荣复兴发写字楼市场的发楼大量空置，市写字楼，北京写字楼市场出现了的历程，开始出展展，使北京写字场一片萧条景象字楼市场开始渐租售价格下滑、现量价齐升的大阶楼市场迎来了第。渐向春天走来。成交量下降、空好局面段一个高潮。置率持续攀升的态势，并一直延续到年终。第一阶段（1993-2000年）：基第二阶段（2000-第三阶段第四阶段（2005-2009年5第五阶段CB本是处于一种自发成长的状态，2003年）：政府推（2003-2005月）：由规划建设为主过渡为（2009年5D商务办公设施达到一定规模，初动全面建设，促进主年）：标志性项产业促进和品牌培育为主，功月至今）：发具商务中心区雏形。导产业发展，北京目大量开发，以能完善的国际化现代商务中心CBD东扩方案展CBD国际形象和区域央视为代表的文区加快形成。获批，北京的功能渐趋突出。化产业开始落CBD发展第二五成，带动产业聚战役打响。个集效应。阶199319941998199920002001200220032004200520062007200820092010段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段5??当北京人均GDP接近3000美金时，CBD概念正式推出，人均GDP北京商务市场达到10000?CBD发展与人均GDP?美金时，CBD基本形成，北京CBD从开始酝酿到基本形成耗时15年。北京人均GDP（美金）122009年，北京市政府专题会同意北京CBD东扩富裕10地标性建筑8中央电视台国贸三期开新址开工、工建设普化永道落中北京电视户北京财富第一个标志台新址开中心等6性项目——始建设2000年，北京财富中偏北京CBD概心正式开工上念正式推出4中21998年《北京市中心地区控制性详细规划》北京商务中等心区规划范围调整偏下0CBD发蓝图阶段炒作阶段实施阶段基本形成展阶段数据来源：国家经济普查数据6?人均GDP突破10000美金后，意味着步入高收入国家水平，经济发展更进一3000美金现步，境外人士增多，外资企业大量入驻,给商务市场带来大量机会。象本地人为主本地及近周边区县人为主外省人增多境外人增多人城口市少量海外人士海外人士部分主动回流海外人士大规模主动回流诉消衣食住行/大宗商品音乐会/演奏会/文化艺术类展会/特色的文化酒吧奢侈品/精神享受求费汽车消费新一轮增长私家车数量稳步上升汽车消费爆发式增长汽普遍人持可望不可及的心3口之家拥有2辆车逐渐成为主流，汽车成为普遍代步工具拥有多辆车的家庭增长，汽车消车态，对汽车缺乏品牌意识费个性化、多元化房地产是居住品房地产投资趋热房地产投资成为常态理投财资股市基金保险教育黄金侈奢品艺术品和收藏品休闲游度假游全民休闲时代旅游收中低等收入国家中上等收入国家高收入国家入3000美金6000美金10000美金7?北京商务市场?金融业、咨询服务业为东部CBD核心区高端写字楼的主力入驻企业，?入驻企业分析?制造、加工、研发行业开启商圈外移趋势。北京写字楼市场主要入驻企业趋势分析：形象内资公司在市场中的重要性随着其租金预算的提高及对高品质、大面积办公场所需求压力的上升而日益增加，其在甲级写字楼租户中的比例亦持续上升。尤其以来自金融、IT、能源和建筑等行业的公司居多，代表性公司包括葛洲坝集团、百度、中国农扩张业银行和国家电网等。压力交通多元行业跨国公司的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车压力、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。值得关注的是，由于核心区域空置面积短缺且租金巨涨，许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区，租金索尼、惠普、默沙东和英特尔既系列代表性案例，其租赁面积在5000只30000㎡不等压力。8??CBD形成早期，由于入驻门槛高，以引进大型企业为主，随着经济发北京商务市场展，许多?CBD入驻企业分析?企业对办公品质要求提高，CBD入驻企业呈多元化。北京CBD历年新增企业情况：租赁面积1万㎡以上租赁面积5000-1万㎡6000美金10000美金租赁面积5000㎡以下盛人京松甲复民高银下骨大蒙地网盛行文众凯牛集投SK渣德团拜资中打默置民耳富国诺克地美生士和林人中通诺正寿龙万德中大阿国通SOHO财里际丰北京控地中国保泰巴田股集团产方险康宝巴达保钢阳律沃险东华淡马锡狮师尔亚中国中夏中控股沃油银期投资银国行珠丰行摩根士索伊际宝田丹利宝爱顿海商马航会上金海人北拜杜银寿京惠耳丰律行移普医田师中动药黑酷信三莓6星手机2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年数据来源：南丰智库北京写字楼年度报告9?北京商务市场?由于核心区域空置面积短缺且?CBD企业变迁租金巨涨，许多大型跨国企业甲骨文和路透社把部分办公面积搬迁到上地?已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区。惠普由CBD搬迁至中关村奥林巴斯和燕宝汽车将部英特尔于2012年出由CBD分迁址酒仙桥核心区的嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心奥林巴斯、燕惠普宝汽车诺基亚甲骨文、路透英特尔社诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入北京南部的亦庄地区10??写字楼净吸纳量呈上升趋势，人均GDP突破10000美金后新增供应量北京商务市场开始?供求分析?减少，吸纳量持续上升，市场空置率也随之降低，说明市场仍存在较大需求。人均GDP人均GDP人均GDP3000美金6000美金10000美金2000年写字楼市场走2008年金融危机2009年经济开始复出寒冬，逐渐走向春天导致房地产市场苏，房地产出现量价，CBD概念正式推出。受挫。齐升的局面11??写字楼租售价格总体呈上扬趋势，08年受经济危机印象有所下降，人北京商务市场均GDP?租售价格走势?突破10000美金后，又呈现大幅上升趋势，说明甲级写字楼市场情况较好。租金2002-2011年北京甲级写字楼租金与售价走势图售价人人12均均GG268300DD10PP2506100820001660169158016201541521496148美0150金美金41311002500012?北京商务市场?随着房地产市场的不断成熟，写字楼及住宅的租金收益都成下降趋势，但甲?各物业租金收益对比甲级写字楼、高档公寓?及高级写字楼的档别墅平租金均租金收益收益水平仍然居各物率，Q1/2000-Q4/2011业之首，甲级写字楼存在投资价值。13?北京商务市场?2002年北京写字楼主要以售为?历年新推甲级写字楼租售情况主，只租不售的写字楼租售模式：销比例售租赁左岸工社中关村科技贸易中心中关村方正大厦11500元/㎡13800元/㎡5.4元/㎡·天佳境天城清华同方?科技广场8680元/㎡科技财富中心名商大厦较小。13000元/㎡国航大厦11000元/㎡12000元/㎡5.0元/帝恒写字楼世纪金源中心数码大厦B座㎡·天12800元/㎡4.3元/㎡·天15000元/㎡金泰大厦德胜新风大厦韦伯时代中心数富海中心4.2元/㎡·天3.5元/㎡·天12700元/㎡11700元/㎡皇冠大厦15000元/㎡平安发展大厦东方银座15800元/㎡18000元/㎡佳汇中心摩码大厦11300元/㎡8080元/㎡富凯大厦阳光工场15600元/㎡13800元/㎡中国证券大厦嘉都中心住邦200014000元/㎡13000元/㎡12000元/㎡建外SOHO新世界正仁大厦16500元/㎡尚座大厦12000元/㎡8300元/㎡2002年度北京新推甲级写字楼共计260万方14?北京商务市场?2005年，北京人均GDP接近?历年新推甲级写字楼租售情况上地6号科实大厦66006000美金，写字楼市场租租售模式：销售售比租赁清华科技园科技大厦博雅国际中心6800元/㎡元/㎡琨莎中心东13500升大厦元/㎡电子大厦理想中心8500元/㎡北环中心12500元/㎡4.8元/5.4元/㎡文化大厦·天?11000元/㎡㎡·天4.5元/例拉小。环贸中心一期北京·㎡国际·天华杰大厦90006.35元/㎡·月13000元/㎡元/㎡富海大厦汉华国际11800元/㎡德胜尚城中铝大厦4.5元/㎡·中国外文大16000元/㎡3.5元/天4.5元/㎡·㎡·天天海运仓国际大厦6.5元/㎡·月天辰大厦盈泰商务中心13000元/㎡百富国际大厦国际金融中心金域中心19100元/㎡7.5元/㎡·SOHO尚都万通中心20000元/22000元/天金宝大厦中环世贸中心㎡万达㎡广场远洋国际中心27000元/㎡24000元/㎡10588元/㎡银泰中心通用国际中心20000元/富㎡力城1