健康养老/养生地产世联经验分享www.worldunion.com.cn1房市金碟www.fdc01.com1.缘起：城市化驱动下的郊区地产发展2房市金碟www.fdc01.com北京城市总体规划从区域分布角度，由内而外分为城市中心区、十大边缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口疏散和城市平衡发展清河（回龙观）、北苑、酒仙桥新城发展带（望京）：进行空间优化、完善配套，改善交通；清河、酒仙桥、东坝、丰台：重清河北苑点发展高新技术产业西苑定福庄、西苑：以教育科研为主；海淀科技奥林匹克酒仙桥石景山、垡头：调整用地功能，创新中心公园中关村科技东坝搬迁改造现有的污染扰民企业；园区核心区南苑：以教育科研为主，同时作为远期中央行政办公预留地的备石景山综合服务中心中央定福庄选用地。老城商务区u优化中关村高科技园区核心区、垡头中央商务区、奥林匹克中心区、海丰台淀山后科技创新中心等城市职能中心的功能。建设石景山综合服务中心，提升城市职能中心品质和辐射南苑带动作用；u边缘集团作为中心城承担产业与人口聚集的重要地区，均有自身的发展方向及定位。（以上数据均3来自北京市规划局）房市金碟www.fdc01.com根据各新城的区位条件、发展基础、资源环境承载能力，现阶段重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城?通州新城?房山新城北京未来发展的新城区和城市北京面向区域发展的重要节综合服务中心。引导发展行政点，引导发展现代制造业、办公、商务金融、文化、会展新材料产业(石油化工、新等功能。是中心城行政办公、型建材)，以及物流、旅游金融贸易等职能的补充配套区.服务、教育等功能；将突出以北运河为纽带的城市形象与文化内涵；延庆：旅游、怀柔：休闲、密云：都市工?昌平新城物流、工业都市工业业、休闲会议重要高新技术研发产业基?顺义新城地，发展高新技术研发与生东部发展带重要节点，发展现产、旅游服务、教育功能；代制造业，及空港物流、会展、昌平：高新顺义:空港物平谷：都市工?怀柔新城国际交往、体育休闲等功能，技术、教育流、制造业业、制造业潮白河以西地区为顺义中心区北京东部发展带上的重要节和现代制造业基地，以东地区门头沟：文化、点，国际交往中心的重要组通州：综合成部分。引导发展会议、旅为城市远期发展预留空间，天商业、旅游服务竺空港区重点发展高新技术产游、休闲度假、影视文化等功能，平原地区可发展科技业和以空港为依托的物流业；房山：现代制亦庄：区域物含量高、无污染的都市型工?亦庄新城造、新材料流、高新技术业、现代制造业；东部发展带重要节点，发展电大兴：商业物?平谷新城子、汽车、医药、装备等高新流、生物医药技术产业与现代制造业，以及北京东部发展带的重要节商务、物流等功能，积极推动点，是京津发展走廊上的重开发区向综合产业新城转变；?密云新城?延庆新城要通道之一。引导发展都市型工业和现代制造业，以及?大兴新城北京东部发展带重要节国际交往中心重要组成部物流、休闲度假等功能；发展生物医药等现代制造业，点，重要水源保护地，也分，联系西北地区交通枢以及商业物流、文化教育等功是国际交往中心重要组成纽，国际化旅游休闲区。?门头沟新城能。空间上重点向西发展，东部分。发展科技含量高、发展都市型工业，及旅游、西部发展带的重要组成部分。部地区结合麋鹿园、团河行宫无污染都市型工业，及旅休闲度假、物流，营造山引导发展文化娱乐、商4业服建设南部郊野生态公园。游度假、会议培训等功能。水相间的生态园林新城。务、旅游服务等功能。房市金碟www.fdc01.com按照距离城市中心30公里，时间距离在60分钟，将五环与六环之间及沿线作为近郊地产分布地带，六环外为远郊地产分布带，并通过聚集性发展，形成成熟近远郊板块1中央别墅区8近72亚北郊63京昌圈层4西山5325马坡（顺义）416怀柔远7密云郊8延庆圈层9房山-涿州91010廊坊5房市金碟www.fdc01.com随着城市空间拓展，基础设施完善，近郊别墅居住属性增强，低密度物业价格攀升，别墅类物业总价达到300万/套以上。郊区土地成本快速攀升导致近郊低密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势配套成熟板块区域构成资源交通代表项目产品及客户特征度西山美庐、西山美墅馆、海淀区西部石西山风景区、山地景观别墅主动郊西山板块西五环一般香山艺墅、檀香山、玉墅景山区历史文脉区化自用投资收藏临枫、庐师山庄北京玫瑰园、碧水庄园、别墅、类别墅主动郊海淀区北部昌温榆河上游、京昌板块八达岭高速路较低顺驰·林溪、香江别墅、区化自用周末假期居平区上风上水观山悦、宽HOUSE所纳帕溪谷、温哥华森林、别墅、类别墅主动郊朝阳区北部昌京承高速路、亚北板块温榆河中游逐渐成熟麦卡伦地、东方普罗旺斯、区化自用周末假期居平区南部立汤路壹千栋、汤HOUSE所龙湖·滟澜山、凡尔赛河中央别墅朝阳区东部顺机场高速路、独栋、联排主动郊温榆河高谷、阿凯笛亚庄园、优山区板块义区南部京顺路区化自用投资租赁美地、龙湾别墅京承高速路、别墅、类别墅主动郊奥林匹克水上香醍漫步、香醍别苑、富马坡板块顺义区京顺路、白马逐渐成熟区化自用周末假期居公园力湾、波特兰花园路所投资（小户型）6房市金碟www.fdc01.com低密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺，远郊圈层成为承接近郊经济型别墅置业客户的重要区域，远郊别墅板块整体特点：强势配套或高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础板块区域构成资源代表项目产品形式客户特征交通便利，被规划为塞班假日、红螺湖高总价、大户型产品以总价承受能力和小独栋产品并存，怀柔板块怀柔区唯一的旅游休闲度假别墅、山水墅、欧产品品质相对较高，较高的休闲度假区，区域成熟度高郡客户为主竞争较为激烈依托密云水库，是北高总价、大户型的产密云别墅客户以亚澜湾、鸿福天地、京上风上水的地方，白河涧、君山国际品和小独栋产品并休闲度假客户为密云板块密云区区域认知度较高，区存，产品品质相对较主，养老型客户域发展趋向成熟高尔夫别墅高，竞争较为激烈为辅交通相对不便，区域清凉盛景、原乡美产品形式以独栋为以养老型客户为发展缓慢，度假别墅主，度假型客户延庆板块延庆县区域认知未成熟，配利坚、阳光假日别主，主力面积区间为为辅；总价承受墅（玫瑰山谷）200-300㎡套少，资源优势明显能力较低项目多位于京石高速GAV高尔夫会员看中自然环境；房山-涿州旁，通勤时间长，区别墅、丹佛尓湾别以独栋为主，少量双休闲度假第二居房山区拼、联排，结合高尔板块域内有3座高尔夫球墅、京都高尔夫别夫球场开发有公寓所；高尔夫对客场，生态环境良好墅、竹语堂别墅户吸引不显著产品户型分两个区间财富阶层收藏投孔雀城、塞纳河谷、燕郊和香河与北京市达观别墅、东方夏从200-300㎡到500-资；另为价格敏廊坊板块香河燕郊区有高速相连，交通1000㎡，低总价的小感型、别墅梦追优势明显威夷、挪威de森户型联排、小独栋消寻型主动郊区化林化速度较快中产客户7房市金碟www.fdc01.com2.养老客户，郊区地产消费者的重要构成8房市金碟www.fdc01.com郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张时间1992-19991999-20022002-20062007至今阶段特殊市场整体启动快速发展价值主导03、04年政府别墅用地政1999～2002年：市场复策出台，由于前期存在较大1992年：以玫瑰园、丽京为苏转暖，人均GDP稳步规模的土地储备，在此政策代表的首批别墅项目上市；提高，入世、申奥成功性脉压的刺激下，新别墅项1992～1995年：粗放型产品城市房价快速上涨，别墅等众多利好因素促使别目持续入世，总体供应放阶段特点集中大量供应，代表的区域新增供应持续降低，投资是朝阳和顺义；年：政墅市场发展提速；市场大，别墅市场进入了新一轮1995价值凸现策性控制，停止别墅立项，中出现了一批较为优秀较为激烈的竞争期；别墅市别墅市场发展陷入停滞状态的项目同时别墅市场的场更加成熟，板块清晰，产区域格局正在逐步形成品充分细分，消费者对产品鉴赏力大大提升购买人群进一步扩大，中产外籍人士和国内金字塔顶尖国内财富、准财富阶层客户群进一步扩大，投资购买人群阶层大规模在郊区置业，并人士逐渐成为主力客比重明显增大逐渐成为购房主流经济型别墅出现。加之此阶随着产品细分的深化，经独栋，卖产品形式，景观、突破传统独栋形式，有段消费者对产品认知逐渐清济型别墅供不应求，为产品特点配套不完善TH出现，并逐渐成为产晰，不再对TH趋之若骛，“金字塔尖”财富阶层量身代表项目品中的主流门槛较低、有天有地的小独打造的顶级别墅也层出不栋成为市场追捧。洋房风行。穷。地段决定产品价值9房市金碟www.fdc01.com客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求城市化被动郊区化主动郊区化阶段划分大都市，城市群l城市中心拥有最优越l有城市更新改造背景形成l郊区快速干道初步形l城市出现多个的可达性和区位优势大量购房需求成，市政基础设施完中心城市特征l城市要素向中心聚集l政府同时大量投资基础设善l副都心的出现l城市中心规模经济，施与捷运系统建设l郊区主流客户为本区l多个城市共同涵盖了城市商务、商业、l在全市中低价房分布中郊域的中高收入阶层发展金融贸易、教育等所有区占到绝对比重l购房目的为第一居所、城市功能第二居所或投资人均收入(GDP)/美人均收入(GDP)/人均收入(GDP)/人均收入(GDP)/美圆4000，圆300美圆300-1000美圆1000-4000城市化