2011年最新商业规划动线设计及铺位分割www.fdc01.com房地产智库目录目录一商业地产项目基本概念二动线规划三铺位分割www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一商业项目专业术语基本概念基本概念www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1.技术经济指标技术经济指标总用地面积：地块退红线之后的总面积，总用地面积包括三部分：建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。容积率：总建筑面积与总用地面积的比率。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：总绿地面积与总用地面积之比。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑红线：又称建筑控制线，是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，指建筑物的外立面所不能超出的界线。目的在于腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的规划建筑时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。规划的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1.技术经济指标图例技术经济指标图例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。商业经营管理：根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。商业营销策划：根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语核心筒：就是在建筑的中央部分，由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。此种结构十分有利于结构受力，并具有极优的抗震性。是国际上超高层建筑广泛采用的主流结构形式。同时，这种结构的优越性还在于可争取尽量宽敞的使用空间，使各种辅助服务性空间向平面的中央集中，使主功能空间占据最佳的采光位置，并达到视线良好、内部交通便捷的效果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语柱网：承重结构柱子在平面排列时形成的网格就是柱网。柱网的尺寸由柱距和跨度确定。柱网的确定就是确定跨度（纵向间距）和柱距（横向间距）。布置的依据——满足建筑使用要求，同时考虑结构的合理性与施工的可行性。布置的原则：1.尽量按建筑的墙体分布布置；2.尽量使的柱子纵横向均匀，纵横向间距尽量接近，以便更合理的布置梁板；3.尽量减小梁截面；4.为建筑尽量省空间，往往建筑层高是一定的，你的梁增大了，就会降低梁下（或吊顶的高度）的高度。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语建筑分类：民用建筑应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等进行分类，并应符合下表规定：建筑设计防火规范（2001年版）GBJ16－1987高层民用建筑及其裙房名称单层或多层民用建筑一类二类建筑高度大于27m，但不大于60m建筑高度不大于27m的住居住建筑高度大于60m的住宅、宿舍等建筑的住宅、宿舍等建筑宅、宿舍等建筑建筑l.医院、重要公共建筑除一类外的其他高层公共建筑1.建筑高度大于24m的2.建筑高度24m以上部分任一楼层建筑面积大于1500m2的商店、展览单层公共建筑、电信、邮政、财贸金融建筑和综合建筑2.建筑高度不大于24m3.广播电视、电力调度和防灾指挥调度建筑的公共建筑4.藏书超过l00万册的图书馆、书库5.建筑高度大于50m的其他公共建筑其他民用建筑www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语防火分区：是指采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部区域（空间单元）。民用建筑之间的防火间距（m）建筑的耐火等级、允许层数和防火分区允许建筑面积高层民用建裙房和其他民用防火分区的允筑建筑耐火建筑高度或名称许建筑备注等级允许层数一、二级一三四面积（建筑类别、级级m2）二高层级一、二民用符合建筑分类中规定1500级1.体育馆、剧院的观众厅建筑，其防火分区允许建筑面积可适当放宽；高层民用建一、1.单层公共建筑的建筑2.当高层建筑与其裙房之1391114筑二级高度不限；间未设置防火墙等防火分隔一、二2.住宅建筑的建筑高度设施时，裙房的防火分区允2500一、9679裙房，单层级不大于27m；许建筑面积不应大于二级或多层民用3.其他民用建筑的建筑1500m2。建筑高度不大于24m。三117810三级5层1200—裙房和其他级民用建筑四级2层600—地下、半地四1491012设备用房的防火分区允许建级下建筑（室一级不宜超过3层500）筑面积不应大于1000m2。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语商业项目术语防烟分区：是指用挡烟垂壁、挡烟梁、挡烟隔墙等划分的可把烟气限制在一定范围的空间区域。建筑中的防烟方式可采用机械加压送风防烟方式或可开启外窗的自然排烟方式。机械排烟系统与通风、空气调节系统宜分开设置。当合用时，必须采取可靠的防火安全措施，并应符合机械排烟系统的有关要求。防烟和排烟系统中的管道、风口及阀门等必须采用不燃材料制作，且排烟管道、加压送风管道和排烟系统中的补风管道的耐火极限不应低于0.50h。排烟管道应采取隔热防火措施或与可燃物保持不小于150mm的距离。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.商业项目术语图例商业项目术语图例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二动线设计基本原则及方法动线设计www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1.动线动线释义释义动线，是购物中心设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。购物中心动线设计规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.联联系系外部动线外部动线系统系统规划规划1）联系外部道路????大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面向主道（所谓主道指日常应有大量的人流、车流通过，车道不能是城市快速道，但可以是主干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。????联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，扩大其商圈，能方便购物者到达及货料运送。像这方面的案件很多，如广州天河城，除主门（北门）面向交通量很大的天河路（注：其不是快速路）外，其它三个门分别有天河南一路、体育西路、宏城广场及地铁作为其联外道路，并通过它们与广州黄埔大道、环城高速、华南快速、广深高速等密切相连，使其商圈范围覆盖达整个珠三角，并创出单日最高人流达80多万的效果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.联联系系外部动线外部动线系统系统规划规划1）联系外部道路??www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.2.联联系系外部动线外部动线系统系统规划规划2）停车场进出动线????停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：????出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。????应配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口。????采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在地上，