北大资源·江山名门EF组团产品定位调整沟通前言本次汇报主要沟通问题：?E组团住宅产品优化调整建议；?EF组团商业体量及布局建议；首先，抛出对于E组团住宅产品调整的思路——一，产品形态调整，是否将小高层调整为高层；二，户型面积段调整，是否由大改小；对于以上两点，我们从以下四个方面进行分析梳理：1、政策及整体市场2、市场上不同产品的价格与速度对比3、本案的客户分析和产品去化分析4、小高层及高层的成本对比目录壹宏观政策及市场分析贰不同产品价格与速度对比叁客户分析及房源去化分析肆E组团住宅产品优化建议伍商业体量及布局建议1政策及市场分析国五条解读整体市场情况国五条政策背景——全国房地产市场2010年-2012年全国商品房销售面积走势：2012年全国七十大城住宅成交均价：1212101088664422002010年至2012年，全国商品房销售面积始终2012年6月以来70个大中城市平均房价连续保持了正增长的态势。其中2012年，随着货币政7个月保持环比回升的势头，12月环比价格上升策逐步放松，调控政策常态化，11年受到积压的的城市已由1月的0个增加至54个，占77%，刚需与部分改需释放，从而促使2012年商品房销售面积再创新高，进入“9字头”。全国房价回升的趋势明显。国五条政策背景——全国房地产市场2012年土地市场：一二线城市土地市场升温明显，“地王”再现。u2012年20个典型城市土地成交60392万方，环比上涨2%。u除南通，徐州，盐城，常州4个三线城市和一线城市上海，其余均为二线城市，二线城市土地市场火热。其中重庆成交2160万方，居榜首。20个典型城市：重庆、北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合肥、南昌、长春、南宁。2012年楼市翘尾、成交量价全面复苏、土地市场升温国五条应运出台！！！然而10年9调，司空见惯在常态化的调控政策下，新出台的国五条内容如何？？？政策概述——新国五条1、完善稳定房价工作责任制。2、坚决抑制投机投资性购房。3、增加普通商品住房及用地供应。4、加快保障性安居工程规划建设。5、加强市场监管。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。重庆国五条细则出台，与中央基调保持一致。10壹落实稳定房价工作责任制，保持房价基本稳定。政策讯息政策解读§主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、ü此项政策基本为新“国五条”细则内容的强调沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、，主要是通过落实稳定房价工作责任制政渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅策的强化，遏制今年重庆市主城区第一季低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期§主城区以外各区县(自治县)人民政府制定，稳定市场供求关系和房价，为长效性调本区域房价控制目标，于四月底向社会公控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。布。ü重庆并没有表态说让房价跌，只要涨幅可控§加强对各区县的分类指导、督查和考核。对就能接受。重庆的房价很健康，房价上涨未完成目标任务或工作不得力的，市政府不超过居民收入增长是合理的。将进行约谈和问责。11贰完善住房保障体系。政策讯息政策解读ü2012年全年重庆商品房总成交约为23.84万§2013年建成15.58万套、新开工23.39万套套。而2013年建成15.58万套保障房，供保障性住房，确保完成国家目标任务。应量巨大，这对商品住宅市场冲击巨大，§实行封闭管理，公租房不能转租和上市交易足以满足无购房能力的低收入人群的需要。，仅能由住房保障管理机构回购。买不上房的人可以租房住。§建立公安、社保、民政等部门信息共享机制ü此前提出公租房住满5年可成本价加利息购，完善保障性住房管理信息系统，加强准买自住。此次提出公租房不能转租和上市。入、退出、分配等环节的监管，切实做到如政策落地，将会对住宅刚需市场起到促公开、公平、公正。进作用。ü保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期.12叁加强普通住房用地供应管理。政策讯息政策解读ü通过土地市场增加商品房供应，尤其是加大§2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量中小套型户型的供应，通过容积率的调整和限制防止大户型高端住宅过热，总体上§保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普支持以自住需求为主的市场的供应比例，通商品住房用地比例达到住房用地年度供满足自住需求。应总量的70%以上ü由于引导和调节楼面地价不超过当期房价的§严格限制容积率小于1的低密度、大户型住三分之一。而地王的出现势必造成房价走宅项目开发建设。高，与中央意愿相违背，所以今后地王将§合理安排出让时序和选择出让区域，引导和越来越少。调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。13肆严格差别化住房信贷政策。政策讯息政策解读§要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例ü这条没新意，是“老话在提”只要求严格执行和贷款利率政策，严格执行第二套住房信以往政策即可，因此，信贷政策不会加码贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及。以上住房贷款。ü重庆此次细则依旧没有提出限购，只要资金§主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上充裕，仍可买房。相比此次北京细则提出涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统单身人士第二套商品房限购，重庆楼市依一信贷政策基础上，进一步提高第二套住旧充满活力。房贷款的首付款比例和贷款利率。ü改善型需求的购房者购房成本不会再次增加§银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下，可安心购房。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。14五发挥税收调节作用。政策讯息政策解读§抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有ü房产税政策“老话重提”，并无新意。的独栋商品住房、个人新购的高档住房，ü重庆版的细则，和北京、上海的一样。对二以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作手房交易的增值部分增收20%的个税，但的个人新购的第二套（含二套）以上的普实际操作起来困难极大，装修，资金利息通商品住房征收房产税；，人力成本，物价上涨等因素至今没有定§对出售自有住房按规定应征收的个人所得税论。目前，具体实施时间还待定，预计很，通过税收征管、房屋登记等历史信息能快会出台相关细则。核实房屋原值的，应依法严格按转让所得ü此次政策主要遏制投机性需求，保证合理的的20%计征。自住需求，支持中长期的投资性需求，从§银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下而稳定房价上涨的预期，促使房地产市场对中小套型住房套数达到项目开发建设总稳定健康发展。套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。15重点城市解读：东莞东莞早在5年前就已实行的按20%比例强征二手房交易个税，对抑制房价效果不明显。在2007年新政执行后不久，东莞二手房交易市场遭遇了一轮低潮，不过随后二手房交易很快又恢复了，房价并未受到太大影响，税费的上调最终都转嫁到了买方身上，征税政策对房价“没效果”。一直以来，东莞楼市是卖方市场，因此二手房成交中产生的个税往往由买房者支付，对东莞的房价本身影响不大，这几年东莞的房价和楼市走势主要还是受到市场供求的影响，税费调整短期对市场有所影响，但长期来看影响不大。16陆强化商品住房市场监管。政策讯息政策解读ü对于房价上涨过快的项目采取不发预售证的§加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商办法，这是行政化措施，一旦房价上涨不品房项目，暂不核发预售许可证。可控，就采取此法。ü联网查询是认定“唯一住房”的关键，但细则§加快全市个人住房信息系统建设。只说了加快，并没有说具体时间，因此，如要具体实施，工作量将十分巨大，现在仍然是按照老办法来认定唯一住房。17柒做好市场监测分析和舆论引导。政策讯息政策解读ü媒体要建立良好的舆论氛围，不能散布虚假§全市各区县(自治县)及市政府有关部门要信息，造成市场恐慌，否则，将追究责任加强市场监测分析和舆情监测，及时主动。发布权威信息，对涉及房地产市场的不实ü通过对于市场的调研与解读，主动发布信息情况要及时主动澄清；，破除房地产市场涨价预期的炒作，防止§新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预市场出现炒作房价而出现异常的现象，总期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆体上通过市场的研判、媒体舆论，缓解商论支持。品房市场供求关系紧张预期的局面，稳定市场发展环境。18国五条政策影响——整体楼市调控坚定国务院会议再次确定坚持差别化地产调控不动摇的原则，鼓励刚需购房目的重视刚需本次会议充分确定了以限贷、限购、房产税三大武器进行对地产市场的区别调控，以达到抑制投机性购房，鼓励自住型刚需购房的目的。重点在于抑制投机性需求，着力点在于限贷、限购、房产税，辅以保障房、土地供应，在这个过程中建立完善的个人住房信息系统。信号意义国五条政策主要是对之前政策的强调和重申，信号意义大于实际意义国五条的大于颁布本表届政明了国府由地产调控始，家坚决2013年，以地产调控终，调控房地产的态度，虽然2012年楼市有所强复苏，调但差别政府坚持化调严控实际意义不放松的姿态从未改变，限购、限贷、房产税将会得到贯彻，两会后政策放松的幻想已告破灭。控，抑制投机性购房，鼓励自住型刚需购房；刚需产品仍是商品住房的成交主短期市场会受到力军影响，长，成交占比期市场没有得到改善有望在2013年扩大；短期受挫近期内随着公积金收紧、二套房提高风声以及“新国五条”的颁布，地产市场受到了