房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com《一体化管理手册》（BHW-Q/E/OSC）转版修订说明2010.03.152008版ISO9001《质量管理体系要求》于2008年11月15日正式发布。ISO和IAF（国际认可论坛）认为ISO9001:2008标准没有引入新的要求，而是通过其修订，能更清晰、明确地表达ISO9001:2000的要求，并增强与ISO14001:2004的相容性。2008年12月30日，国家标准化管理委员会与国家质量监督检验检疫总局联合发布了2008版GB/T19001《质量管理体系要求》。为了适应ISO9001：2008标准的变化，进一步健全、完善公司的一体化管理体系，实现可持续发展，公司授权体系管理办公室结合实际运作情况，对《一体化管理手册》（C版）等体系文件着手进行转版修订工作。由于标准没有引入额外的要求，因此，此次局部修订是为了使表述更为明确。修订内容简要介绍如下：1、根据标准的变化，将相应的名词定义予以改变:比如以“确认”取代“识别”；以“设备”取代“装置”。2、在对外包过程的管理方面，进一步明确了对外包过程的控制要求。3、有关外来文件方面，限定了所需控制的外来文件的范围。4、明确了对从事影响产品符合要求的人员所必要的能力的直接要求。组织应确认有关人员已达到所必须具备的能?。房地产智库www.fdc01.com5、强调了信息系统在基础设施方面的重要性。6、规定了交付后活动的类型，有助于明确交付后活动的控制对象。7、明确了设计输出不应忽视产品防护的细节。8、进一步明确了对监视和测量状态标识的要求应体现在产品实现的全过程中。9、将顾客（业主）的个人信息也列入顾客财产的类型之一。10、对使用计算机软件的情况给出了说明。11、对识别和控制所需监视和测量的过程做了说明。另外，监视顾客（业主）感受的信息来源将在《顾客满意调查控制程序》中予以明确规定。如上所述，由于标准没有增添新的要求，此次修订后的《一体化管理手册》版次保持不变，仍然为C版。本《一体化管理手册》由公司体管办负责更改和解释。北京豪城物业管理公司体系管理办公室房地产智库www.fdc01.com《一体化管理手册》（BHW-Q/E/OSC）改版说明2006.1.10一背景北京豪城物业公司自2003年通过三标一体化认证以来，经过几年运行，积累了一定的经验。2005年由于GB/T24001－2004idtISO14001:2004《环境管理体系要求及使用指南》的改版，公司的《一体化管理手册》（B版）等体系文件必须随之进行调整，并增加一个程序文件《合规性评价控制论程序》；其次，公司组织机构根据需要进行了个别调整，部分职能部门之间的接口关系需要调整；另外，公司准备按照GB/T1.1《标准化工作导则》要求,对《一体化管理手册》（B版）的格式等进行调整。综上所述，为了适应新的发展需要，2005年底，公司授权体管办结合实际运作情况，对《一体化管理手册》（B版）等体系文件着手进行修定改版工作。二修订内容1将原2000版环境体系标准转换为新版GB/T24001-2004idtISO14001:2004《环境管理体系要求及使用指南》，为此，原《一体化管理手册》中所涉及部分如“颁布令、2引用标准、3术语和定义、4.1总要求、4.2文件要求、5.3一体化管理方针、5.4策划、房地产智库www.fdc01.com5.5职责、权限和沟通、5.6管理评审、8.2监视和测量、职能分配表及重要环境因素清单”等均进行了相应的更改。2在公司机构设置中取消了“综合收费部”，结合实际运作情况，对体系各职能之间的接口关系作出必要的调整和进一步的明确，为此，原《一体化管理手册》中所涉及部分如“4.1总要求、4.2文件要求、5.4策划、5.5职责、权限和沟通、7.2与顾客有关的过程、7.3设计和开发、7.6监视和测量装置的控制7.7环境和职业健康安全运行控制8.2监视和测量、机构设置图、职能分配表、目标、指标及管理方案”等均进行了相应的更改。3按照GB/T1.1《标准化工作导则》要求,对《一体化管理手册》全文的格式进行调整，同时，对文件中原有的部分笔误之处加以更正。4改版后的《一体化管理手册》版次为C版。本《一体化管理手册》由公司体管办负责更改和解释。本《一体化管理手册》自生效之日起同时代替上述原B版《一体化管理手册》。北京豪城物业管理公司一体化管理办公室房地产智库www.fdc01.com北京师范大学物业中心编号：BHW-Q/E/OSC北京豪城物业管理公司一体化管理手册版本/修订/：C/2企业概况我公司是由北京师范大学物业中心于二○○二年六月改制后，经上级批准成立的现代化专业物业管理公司，注册资金一百万元，属于全民所有制性质，其前身成立于二○○○年，是在全国高校后勤社会化改革中诞生的新型高校后勤企业。公司实行总经理负责制，下设教学物业部、住宅物业部、绿化保洁部、热力保障部、动力保障部、工程部和体管办。公司制定了“优质服务、全员环保、健康安全、预防为主、依法管理、持续改进”的一体化管理方针，在水、电、暖、电梯运行保障，教学物业管理，住宅物业管理，邮政通讯、绿化美化、小区保洁、小型基建和装饰装潢等方面提供全方位的物业服务。目前，公司负责北京师范大学全校六十多万平米的物业管理，水、电、气、暖、电梯等设备全方位的运行保障任务。北京豪城物业管理公司为了进一步建立健全现代企业管理制度，按照世界先进管理模式，遵照GB/T19001－2008idtISO9001:2008《质量管理体系要求》、GB/T24001－2004idtISO14001:2004《环境管理体系要求及使用指南》和GB/T28001－2001《职业健康安全管理体系要求》标准，建立一体化的管理体系，以先进的管理手段和全新的服务意识，为顾客提供优质的服务，为社会的环境改善和所有相关方的职业健康安全作出更大贡献，与顾客共同营造一个有利于人与人沟通，人与自然和谐相融的健康安全社会空间，树立崭新的企业形象。公司热诚希望与社会各界朋友真诚合作，同时提供优质、环保和安全的精品物业服务。1房地产智库www.fdc01.com北京师范大学物业中心编号：BHW-Q/E/OSC北京豪城物业管理公司一体化管理手册版本/修订/：C/0地址：北京市海淀区新街口外大街19号邮编：100875电话：010－5880826358807606传真：010－58800557E-mail：wyzx@bnu.edu.cn2房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com北京师范大学物业中心编号：BHW-Q/E/OSC北京豪城物业管理公司一体化管理手册版本/修订/：C/11目的和范围1.1目的本手册依据GB/T19001－2008idtISO9001：2008质量管理体系标准、GB/T24001－2004idtISO14001：2004环境管理体系标准、GB/T28001－2001职业健康安全管理体系标准，对公司的管理方针做了阐述，并对一体化管理体系的结构和运作进行了描述，是公司一体化管理的纲领性文件，充分证实我公司有能力满足顾客及相关方的要求，同时做到物业服务的质量、环境和职业健康安全行为符合法律、法规要求。1.2范围本公司负责北京师范大学校内家属区和教学区的物业管理，本手册适用于公司的各部门、各过程和各个作业现场的质量、环境和职业健康安全一体化管理和控制。2规范性引用文件GB/T19001－2008《质量管理体系要求》GB/T19000－2008《质量管理体系基础和术语》GB/T24001－2004《环境管理体系要求及使用指南》GB/T28001－2001《职业健康安全管理体系规范》3术语和定义本手册引用GB/T19000－2008《质量管理体系基础和术语》、GB/T24001－2004《环境管理体系要求及使用指南》、GB/T28001－2001《职业健康安全管理体系规范》中的术语，并采用符合本公司服务特点的下述术语：一体化管理体系——质量、环境和职业健康安全一体化管理体系；本公司——北京豪城物业管理公司；各部门——包括体管办、热力保障部、动力保障部、绿化保洁部、教学物业部、住宅物业部和工程部；体管办——体系管理办公室；8房地产智库www.fdc01.com北京师范大学物业中心编号：BHW-Q/E/OSC北京豪城物业管理公司一体化管理手册版本/修订/：C/14质量、环境和职业健康安全一体化管理体系4.1总要求本公司按照GB/T19001-2008《质量管理体系要求》、GB/T24001-2004《环境管理体系要求及使用指南》和GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》标准的要求建立了质量、环境和职业健康安全管理体系，形成文件加以实施、保持并持续改进其绩效，以增强顾客满意，满足相关方对公司环境表现不断提高的需要，有效控制职业健康安全风险，保护员工和相关方的安全健康。具体内容为：a)对质量管理体系和环境管理体系覆盖范围内的过程及活动，产品和服务中的环境因素进行识别，对职业健康安全管理体系的危险源进行识别，并编写相应的程序文件；b)明确过程和运行的控制方法及过程和运行之间的顺序和接口关系。按本公司《机构设置图》（附表1）和《职能分配表》（附表2）的要求，对各过程实行控制；c)确保可以获得必要的资源和信息，以支持这些过程的运行和监视、测量和分析；d)对产品质量实现、环境因素控制、职业健康安全管理策划、