项目属性及目标分析p项目属性p项目目标…研究标的：安钢大道30亩土地开发：①11万平米商住综合体②200亩生态公园③安钢生活居庞大的人口数量本案问题界定：①如何提升区域原有形象？②应该打造区域内什么样产品？③如何精准定位，快速去化产品？…安钢中心生态居项目属性：住区位于安钢大道的核心地段，安钢中心生态居住区，安钢首席生态复合型较大规模商住房地产开发项目。…我们的目标：企业p博源置业安阳的第一个项目，树立企业“精工制造”的高端品牌形象；p项目启动期以低成本启动，迅速回流资金，为后续开发打基础；p本项目在安阳殷都区引领中高端品质居住潮流；我们的目标：政府p通过本项目的开发，提升区域原有形象；p凭借本项目的成功开发，为后续系列项目的开发打下良好基础。p打造一个殷都区品质居住的标杆项目，引起多方关注。现实约束条件——城市老工业区，居住形象有待提升p市场人气旺，消费力强，但区域原有居住面貌较差，造成一部分区域客户的流失；p但老城中心商业区地位稳固，商业开发风险小，价值高；…安阳城市背景分析…城市安阳位于晋、冀、豫三省交界处，是豫北地区的区域性中心城市，区位辐射半径长。?安阳市下辖五县（市）：林州市、安阳县、汤阴、内黄和滑县。?紧邻安阳市的林州是红旗渠的故乡，有着丰富的矿产资源，其中铁矿储量为3330万吨，年产优质生铁100万吨，是安钢主要的原材料供应地。?安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。?安阳西部为山区，东部为平原。?京广铁路、京珠高速和107国道均从安阳的高新区两侧穿过，使安阳和外界连接便利。…城市浓厚的中原文化——安阳是中国七大古都之一，是甲骨文的故乡，安阳殷墟被文化列为世界文化遗产。殷墟宫殿宗庙遗址司母戊大方鼎迄今为止出土的最大最重的青铜器——司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪)铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟，重达832.84公斤出土的甲骨文，高133厘米、口长110厘米、口宽79厘米，现藏中国历史博安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点。从２０世物馆。…纪３０年代至今，这里相继发现了１３座大墓，被国际专家、学者誉为世界“第二个古埃及”。城市规模安阳为三线、中小城市，未来发展潜力巨大。n单个城市规模是指每个城市的人口数量、用地面积和社会经济实力。n从人口数量看，中国在城市统计中对城市规模的分类标准如下：按市区非农业人口，20万人以下为小城市，20万人~50万人为中等城市，50万~100万人为大城市，100万人以上为特大城市。安阳2009年总人口已达544.57万，为三线城市和中小城市。n从用地面积看，市区面积543.6平方公里，市区人口104万，建成区面积95平方公里。n从社会经济实力看，全市实现生产总值1106亿元，增长12.2%。n但从中国国情看，大力发展中小城市，控制（或限制）大城市及特大城市的发展，是我国相当长时期内的一项基本国策。…行政区划分安阳市下辖县区较多，但市区规模较小，人口较少。因此本项目入市越早越占据有利的竞争位置。n截止2009年底，全市总人口544.6万，其中城镇人口212万，有汉、回等43个民族。辖1个县级市（林州市），4个县（安阳县、滑县、汤阴县、内黄县），4个市辖区（文峰区、北关区、殷都区、龙安区）和1个省级高新技术开发区，46个乡，46个镇，43个街道办事处，220个社区、居委会（市区161个社区），3253个行政村。市区面积543.6平方公里，市区人口104万，建成区面积95平方公里。　区县面积（平方千米）人口总量（万）北关区5924文峰区17934安阳市殷都区7022龙安区23619林州市204698安阳县120290汤阴县64645滑县1814123内黄县…116170城市交通安阳地处三省交界处，拥有便利的对外交通和较为完善的市内公共交通系统，有利于提高安阳的城市区域价值。对外交通：中国南北交通大动脉京广铁路、京广深港高速铁路纵贯市区，京港澳高速公路、106、107国道贯穿安阳南北。安林、汤濮铁路支线通往西部矿区和东部油田。林南高速承东启西，在安阳交叉形成高速公路枢纽站。目前，正积极筹建长治至兖州铁路，与京广、京九、京沪铁路接轨，直达沿海日照港！市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的三纵三横交通网络。全市客运线路发展到590条，其中跨省线路114条，跨地区线路126条，市内线路350条。安阳至郑州飞机场200KM，至太原机场200KM，至石家庄200KM，至北京机场500KM。市内交通：公交：安阳市中心区现有50条公交车，首班最早为6:30，冬季末班7:00夏季为7:30。出租：市内出…租车起步价5元/1.3公里。城市规划…城市规划——城市定位安阳城市定位为豫北区域中心城市，将加快城市建设发展速度和提高城市发展水平，增强城市吸引力。城市定位围绕建设豫北区域性中心城市这一战略目标，要着力构建"一个基地、四个中心"，立足豫北地区，逐步在晋、冀、鲁、豫周边城市群乃至环渤海经济圈城市群中显现后发优势和比较优势，提高安阳的影响力、吸引力、辐射力和带动力，在郑州、石家庄两市之间形成崛起之势。一个基地：以冶金、电子、装备制造业为主的新型工业基地四个中心：交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心、商务信息…中心城市规划——前景目标安阳致力于建设成为豫北区域性中心强市，前景明确，未来潜力无限。奋斗目标总体思路加快建设豫北区域性中心强市，扭住工业、抓好农业、加快发展奋力打造实力型、宜居型、枢纽第三产业；大力实施项目带动战型、创新型、和谐型城市，为促略，着力强化产业支撑、城市建前景设支撑、交通运输支撑和软实力目标进中原崛起作出应有的贡献。支撑。城建三年计划三阳开泰“一年打基础，两年见成效，三加快实施“山水安阳、文化安阳年新变化”，2010年城市25个城建重点项目共计完成投资30、历史安阳”文化旅游发展战略亿元。着力提高城市综合承载能，尽快建成“中部盛名、全国著力和竞争力，2011年是安阳城名、世界闻名”的文化旅游强市市建设三年计划的关键之年，将。有更大的发展机遇。…基础设施安阳基础设施较完善，为城市经济发展和人民生活水平提高奠定了坚实基础。水利：全市已建成水库116座，其中大型1座文化：全市共有艺术表演团体14个，文化馆，中型7座，总库容4.49亿立方米。目前，全(宫)16个，公共图书馆7个，博物馆5个，中市地表水利用率118%，浅层地下水开采率波调频广播发射台3座，一千瓦以上电视发射117%。按照中央提出的“先节水后调水，先治污台和转播台6座。全市广播人口、电视人口覆后通水，先环保后用水”的原则，重新编制了南盖率均为100%，有线电视用户25万户。水北调工程安阳市供水区城市水资源规划。电力：全市发电装机容量106.7万千瓦，居全卫生：全市共有卫生机构170个，其中县及县省第6位。年发电量57亿千瓦时，居全省第3基础设以上医院33所，乡镇卫生院67所，卫生防疫位，全社会用电量63亿千瓦时，工业用电量48施防治所、站12所，妇幼保健院(所)9所。全亿千瓦时。市共有病床8960张，卫生人员1.15万人。教育：全市共有小学2270所，在校学生53.65环境：全市共有林地面积11.67万公顷，活立万人：初中369所，在校生33.6万人；普通高木蓄积量368万立方米，森林覆盖率为中40所，招生2.4万人，在校生5.7万人；普16.8%，已知的陆生野生保护动物26种，其中通高校2所，招生5871人，在校生1.56万人。，国家一级保护野生动物4种，二级保护野生各类中等普中7所、技校8所、职高19所、成动物22种。全市已知的高等植物2000余种。人中专14所；全市9个县(市)区实现了"普建立风景名胜区3个，其中国家级1个；森林九"。…公园2处，其中国家级1个、省级1个。产业特点安阳重点发展冶金建材等七大支柱产业，进一步巩固其河南省重要工业生产基地的地位。2009年安阳10大产业安阳是河南省重要的工业生产基2009年增长占GDP行业单位增加值幅度比重地，初步形成了以冶金、机械、化工、食品、纺织、建材、电力、煤炭、烟草1黑色金属冶炼及压延加工业亿元177.44.20%16.04%为主的工业体系，重点规划建设了林州2交通运输设备制造业亿元38.729.90%3.50%市产业集聚区、安阳县产业集聚区、滑3炼焦业亿元36.630.90%3.31%县产业集聚区、汤阴县产业集聚区、内4煤炭开采和洗选业亿元35.35.70%3.19%黄县产业集聚区、安阳市新东产业集聚5非金属矿物制品业亿元31.537%2.85%区、安阳市纺织产业集聚区、安阳市产6通用设备制造业亿元29.932.90%2.70%业集聚区、安阳高新产业集聚区等9个7农副食品加工业亿元25.720.20%2.32%省级产业集聚区，着力培育壮大冶金建8电力、热力的生产和供应业亿元21.249.40%1.92%材、装备制造、煤化工、食品、纺织、电子信息、新能源七大支柱产业。9烟草制品业亿元19.34.20%1.75%10化学原料及化学制品制造业亿元1429.10%1.27%…产业特点安阳加快发展新能源产业，加速产业发展模式转型，促进安阳作为河南重要工业基地的职能升级。安阳正在大力发展新能源产业，倾力打造新能源谷。2009年，制定了“一个基地、两个链条、三个园区、四大产业”的产业发展规划。n“一个基地”，即中国安阳光伏产业示范基地；n“两个链条”，即薄膜电池产业链和多晶硅产业链；n“三个园区”即安阳高新区