珠海华融时代广场项目商业部分初步方案每一次都精雕细琢2012年05月项目营销方向初判项目背景一：u90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦是其中之一；u近20年过去了，历经多次的重启与动工，成为珠海最具知名度的烂尾楼；u20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第一高楼；u2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将正式走向市场。关键词：第一高楼、烂尾20年、多次重启失败。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2项目营销方向初判项目背景二：拱北商圈、本项目及与口岸的距离目前珠海各商圈核心区域商业租金核心地带月租金（约**元/㎡）12拱10北8核6心4本案商2圈0008商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈米米0核心地带月租80500350300200拱北口岸金（元/㎡）项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3项目营销方向初判项目初判：商业核心、第一高楼、烂尾20年、多次重启失败营销优势明显两大质疑解决2大问题，还项目商业质疑一：多次重启失败，这次能不能成功；以本色，再做锦上添花。质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page4项目营销方向初判项目初判：本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，造势成为营销核心。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5第一部分珠海商圈及销售市场研究第一部分项目价值判断及营销策略第三部分商铺合理优化建议目录深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page6一、珠海商圈及销售市场研究1.1珠海商圈分析1.2未来入市代表商业项目分析1.3销售市场分析1.4待售项目分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page71.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构：n珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商老香洲商圈圈、老香洲商圈、新香洲商圈。新香洲商圈n珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以形成集聚效应，各商圈相对较独立。樟板吉大商圈山n拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展将军山较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。拱北商圈澳门深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page81.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构：比较内容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈现有商业规模约23万平米约20万平米约18万平米约10万平方米服饰鞋帽、精品百货、超市、百货、餐饮、社区超市、百货社区超市、小型百货核心业态社区配套商业配套社区商业配套社区商业配套珠海最为成熟的商圈，人流量最大，以口岸经历史悠久，档次最高且文以传统百货超市为主以满足周边社区消费的商业特色济为主，娱乐业较为发化氛围较浓。，辐射范围有限。超市百货为主达。茂业百货珠海口岸购物广场珠海免税商场、仁恒星园、旺角百货、扬名广场代表商业体莲花路步行街、国际大珠海百货广场华润万家和五洲花城商香洲百货厦、迎宾百货等国贸购物广场业尚都百货澳门人，游客及本地居本地居民及珠海中高收入消费群本区域居民为主本区域居民为主民家庭随着大型总体提商业的片区规划用地饱和，新兴随着珠海居民收入提随着各新建社区的入住入市，拱北商贸中心的大型商业体打造难度大，升，商场品牌化趋势率提高，未来商业发展未来发展方向规划亦将进一步巩固该今后重点发展旅游商业，明显，整体商业档次方向以区域性商业为主商圈在珠海第一商圈的商业发展潜力相对其他区由低档向中档提升。。地位。域较为有限。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page91.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（拱北）：商圈概况：拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；商圈特点1.商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人消费占很大比例；2.商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商业步行街租金平均为500元/㎡/月。3.人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。拱北商圈代表商业体：珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货、华润万家等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page101.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（拱北）：拱北商圈代表商业体代表商业体商业结构总商业面积（㎡）月租金（元/㎡）备注集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、旅约500元/㎡/月-近70000游交通为一体,每天客流量达10万人次珠海口岸购物广场地下三层集中式商业800元/月以上，经营状况好，是珠海人气最为旺盛的购物广场。迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货之一，其首层的零售品牌档次相对较高，迎宾百货广场三层集中式商业300000300-500元代表整个商圈的最高水平。（由于物业管理问题，目前二、三层大部分空置）近200000华润万家产品种类齐全，同时紧邻口岸华润万家四层集中式商业－购物广场，人流量大，经营状况好。莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量较莲花路步行街步行街约15000300－600元大，莲花万景城商业广场地上二层，地下二层2800001F：300元/m?/月经营档次一般，商场人流量相对较少。的集中式商业是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的商厦，主力店为华润万家、国际大厦商业国际大厦六层集中式商业378000－广场、国际大厦运动城、国际大厦家居广场。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page111.1珠海商圈分析珠海商圈结构（吉大）：商圈概况：九百商城海吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠海滨公园海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi时国贸购物广场代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的珠海百货广场滨珠宾禧悦汇大理念，营造了现代都市休闲购物新环境。路情珠海免景税商场吉路景路园景景商圈特点：和南林新天地购物城侣茂新购物城街吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海1.山Gi时代广场路园大乐道洲中重要商圈之一；海路州东2.商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购路路路物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈九内以免税商场档次最高。吉大商圈代表商业体：珠海百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、Gi时代广场等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page121.1珠海商圈结构分析珠海商圈结构（吉大）：吉大商圈代表商业体总商业面积代表商业体商业结构代表商家备注（㎡）1F：VEROMODA、ochirly、converse;集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于一体2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家；六层集中式商的大型综合商场，是珠海市目前档次最高的免税商场600003F：SeaHorse、卡尔丹业商场，购物环境好，经营状况良好，整体出顿、Robyn、Versino；租率高，基本没有空置。4F：英伦华庄、忆江南、芝华仕5F：驰道、诺亚、瀚明轩1F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司商场形象以及品牌档次上均略低于免税商场五层集中式商2F：周大福、位元堂、天德珠海百货38500，整体经营；状况良好，基本没有空置。业3F：ochirly、Belle、Lee4F：I.P.ZONE、borida、converse5F：李宁、Adidas、红缘坊1F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜、卡路仕男装、波司登男装、金利来、国贸购物广二层集中式商品牌资源缺乏，经营档次偏低，人流量相对60000星巴克、ELLE、JACK&JONES、味场业较少，经营状况一般。千拉面；2F：泰锋电器、爱婴岛商品品类齐全，满足各种消费水平不同需求国贸购物广场家乐福7000－，弥补了吉大商圈缺乏大型超市的市场空白2/3层。三层集中式商周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专定位为珠海首个环湖国际商业街，目前尚未珠宾中心街业加商业步行16000尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园全部开业街深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page131.1珠海商圈分析珠海商圈结构（老香洲）：商圈概况：情路中珠都百货片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈；兴凤华路丹田广场紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以紫凰梅香茂业百货东翠尚都时尚百货百货为主导商业形态的社区型商业中心；迎北路路香洲百货百分百购物中心通大百货购物广场侣桦路凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为凤珠影广场银荆扬名广场（吉之岛）金宝路商业广场怡华商业中心辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区商业牛津街凰民业东人宾中心。柠路路南海溪路北商圈特点：香洲文化广场滨路路北香洲